开发商为何爱抢地 长短并举化解“地王潮”风险优房客

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自2004年8月31日以来，商业用地供应开始“招标、拍卖、挂牌”，以“出价最高者优先”为核心原则，到目前为止，国内土地市场已经经历了四次惊心动魄的“地王”。“地王”的频繁出现直接推动了周边房价的上涨和市场对未来房价上涨的预期。在这一轮“土地王潮”中，资本投机、避险投资和资产配置的特征十分突出。据报道，国有资产监督管理委员会(SASAC)最近采访了中央企业，住房和城乡建设部和国土资源部也在考虑处理这些企业的政策。南京、苏州和合肥等热点城市也推出了“导火线”，分配经济适用房，并严格支付租赁时间，这可能意味着二线楼市政策将收紧，企业也将面临财务风险。同时，2003年至2015年诞生的“王迪”项目平均开发周期为21个月，远低于非王迪项目。在过去的三年里，在前20位土地国王中，有4位没有搬迁，9位没有开始建设。

应对“土地王”风险，短期内的一个有效选择是完善土地“招标、拍卖、挂牌”出让模式，而“固定划拨与建设、竞争性地价”是一种可行的探索。在这种模式下，每次土地出让前，政府可以根据建筑面积，指定一定比例的经济适用房(公租房或住宅房)配置规模，并交给政府进行分配，然后将土地投放到“招标、拍卖、挂牌”市场。一方面，根据供求情况调整建设比例，减缓住宅市场的供求关系；另一方面，固定分配导致开发成本增加，降低了开发商对市场前景过于乐观的预期，他们在竞标土地时不会无所顾忌地举着标语牌。

与此同时，开发商之所以充满赌博，是因为他们可以在产品设计上“拉起打落”,即利用少量的空房来提高普通住房的容积率，挤压普通住房的公共设施，为高档豪宅和别墅腾出更多的空空间。因此，借助豪宅，建议在土地出让的规划条件中，明确单体建筑的高度限制和高度限制，从源头上减少房地产市场上的空炒房团，明确中小套型普通住宅占总单元数的比例。同时，提高交付转让费的时间门槛，例如，开发商必须在一个月内支付转让费。

国有企业和中央企业经常创造“土地国王”。一方面，在长期预算约束和追求规模绩效的激励下，特别是当当前国有企业承担起“稳增长”先遣部队的角色时，再考虑当前的宏观经济。在金融形势下，我们必须客观地看待国有企业和中央企业创造“地王”的必然性；另一方面，正如媒体在最近的《关于房地产市场变化的三点意见》中所指出的，中央企业和国有企业在国有企业改革和重组过程中抢占“土地之王”，争抢好书，掌握主导权，是密切相关的。因此，无论是单方面禁止还是采访，效果都是暂时的。

从长远来看，要遏制国有企业和中央企业抢占“土地之王”，一方面要以发展实体经济为导向，挖掘创新增长动力，以国计民生为重点，加快国有企业和中央企业改革。在房地产领域，国有企业和中央企业应逐步退出竞争性市场，其业务应集中在城市土地开发、旧城改造和城市基础设施建设上；另一方面，落实2015年12月中央经济工作会议关于加快房地产行业兼并重组的建议。非房地产主业的中央企业要清理整顿房地产业务，限期退出。此外，要淡化中央企业和国有企业的经济绩效考核，加强社会民生考核。