社科院：房地产市场将迎短期调整优房客

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首先，形势分析:在快速变暖之后，新的迹象出现了

2016年，房地产市场复苏基础不稳，波动风险高，分化趋势严重。同时，根据中国住房指数的预测，在整体经济走势没有重大变化、没有出台重要政策的前提下，房价可能先涨后跌，经历了快速上涨后，2016年第二季度后可能会有调整。

总体而言，从1月到4月，中国房地产市场迅速升温，但2016年5月的数据反映出一个新的迹象，即房地产业务放缓。

这种全面复苏主要是由政策和制度激励以及市场预期的变化造成的。波动分化是由城市的不同基础及其对统一政策的不同反应，以及城市之间的市场联系和传染造成的。5月份，增速回落，这不仅与前期急需集中快速投放有关，也与近期一些热点城市收紧房地产调控政策有关。目前，需要特别注意的问题是:

1.空之间的不匹配继续增加

一线城市和一些二线城市的销售正在蓬勃发展，价格也在飙升。三线、四线及以下城市有大量库存积压。

2.潜在供应大幅增加

2016年1-4月，新开工面积增长21.4%，比一季度增长2.2个百分点。虽然5月份新开工面积增速略低于4月份，但仍保持18%以上的同比增速。非重点城市存量如此之大，非重点城市投资增速高于重点城市。这一增长率让人们担心，非重点城市的去库存有限，新库存正在大量形成。

3.价格急剧上涨并波动

一些一线和二线城市的房价和地价都出现了不合理的上涨。2016年上半年，共有205个“地王”，总价格10亿元，主要集中在一线城市和一些二线城市，中央企业和国有企业占据了全国的半壁江山。在房地产市场，“面粉”比“面包”更贵，地价和房价的过度上涨将给未来市场带来巨大风险。

4.住房企业面临信用违约风险

首先，信贷增长波动较大，住房企业不当的资金来源频繁交替。2016年2月至5月，房地产开发资金来源中的个人住房抵押贷款增速较快，同比分别增长30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月的连续同比增速为负。其次，企业负债率创历史新高。截至2016年6月22日，房地产行业已经发行了超过4500亿元的债券。中国房地产协会发布的《2016年中国房地产上市公司评价研究报告》显示，房地产企业平均净负债率为96.09%，比2014年上升7.23个百分点。第三，三、四线及以下城市的高库存房企面临资金链断裂的风险。特别是，一些中小住房企业通过非正规金融融资面临违约风险。

5.房地产投资后劲不足

房地产投资的增加主要是由于房地产需求的短期快速增长导致的快速增长，这导致了房企的到位资金的快速增加。上半年，经济增长率预计为6.7%，房地产投资的反弹有很大贡献。在库存压力仍然很大的情况下，随着短期房地产需求的释放和货币政策的稳定，房地产投资的后劲将会不足。2016年下半年，特别是2017年，宏观经济增长仍将面临动力不足的问题。

二是未来预测:市场将迎来短期调整

从2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激和强有力的机构改革的力度决定了调整的范围和时间是提前还是推迟，调整可能会晚，但不会缺席。市场分化将进一步加剧，从“少数城市热，多数城市冷”到两极分化。东部城市、一线和二线城市、经济、交通和环境良好的大都市周边城市以及三线中心城市将升温，而其他三线和四线及以下城市将继续降温。如果分市政策执行不当，2016年市场分化将加剧。2016年全年，库存增长预计将继续从三、四线以下城市向二、三线城市蔓延，房价上涨将从一、二线城市向三线城市蔓延。

1.基于中国住房指数的房地产趋势预测

中国住房价格指数最新预测和预警结果:在整体经济走势没有重大变化、没有出台重要政策的前提下，2016年下半年至2017年第二季度，房价增速可能会有所回落。此外，根据2016年1-5月商品房销售34%的增长率，2016年全年商品房销售面积(按至少20%的增长率计算)预计将达到历年最高水平，超过13.5亿平方米。

2.根据房地产周期的经验判断未来趋势

本世纪初以来，中国房地产周期为2-3年，上升期约为1年(包括2009年刺激的上升期)。主要受政策调整的影响，加上预期的相应变化，居民的实际需求被推迟或提前释放，投资和投机也齐头并进，导致房地产市场短期波动。

2013年是中国房地产市场的转折点。在2013年之前的10多年里，每次调整都是政策抑制的结果，每次反弹都是市场的自动反弹(2009年除外)；2013年及以后的调整是房地产市场的自发调整，没有任何干预。2015年，市场无法自动反弹，但在政策刺激下反弹。

该周期将从2015年下半年开始升级，并可能在2016年进行调整，一个周期将在2017年下半年完成。如果2015 -2016年是受政策刺激的上升年，2016 -2017年可能是受政策刺激的第一个调整年。

3.根据影响因素的变化预测未来趋势

自2015年下半年以来，房地产市场已经从缓慢向快速发展。制度变迁因素是存在的，但政策因素是主要因素。虽然政策刺激将持续，但如果相关制度没有变化，从供给角度看，由于资本压力的降低和市场复苏的预期影响，2016年新投资可能形成大规模的新供给，同时库存积压。在需求方面，2015年下半年至2016年上半年，城市存量人口的消费需求将分阶段释放。城市内外投资的投机性需求决定了市场状况，城市增量人口的刚性需求取决于制度改革的力度。没有制度改革，就很难释放潜在需求，避免短期调整。如果实行有效的体制改革，房地产市场的调整就会被推迟和减缓。

三.政策评估:调控政策总体良好

本轮房地产调控政策总体稳定，这使得市场和投资反弹由慢变快，去库存效应明显。总体而言，中间政策调整的时机和力度把握得当，个别城市过热得到控制，趋向“软着陆”。

自2014年下半年以来，中央政府出台了一系列旨在减少库存的政策和措施，这些政策和措施在市场预期和市场本身中发挥了越来越重要的作用，导致2015年下半年和2016年上半年城镇居民的进入和现有居民的消费需求。

针对2016年初一线城市和个别热点城市房价快速上涨，特别是3月份，中央政府和相应地方政府及时采取措施，调整了部分调控措施。包括:自4月份以来，一些城市相继出台调控政策，以稳定房地产市场。随着主要热点城市调控政策的收紧和宽松货币信贷政策的微调，住房市场受欢迎程度有所下降，部分城市房价过快上涨在短期内得到一定抑制。

但是，在调控方面还存在一些问题，空在今后的调控政策方面还有改进的余地。

1、国家宏观层面的政策

首先，在前期宏观政策不明显的情况下，持续增持略强，尤其是首付下调和二套房认定政策略松；第二，预期管理不够成熟，与市场预期变化相比是被动的；第三，宏观政策层面没有考虑城市之间的联动关系，没有对一、二、三、四线城市发布更具体的政策指导意见；最后，关于住房供应的制度和政策意见不够明确。

2.地方政策

首先，“分市”的宏观调控政策没有严格执行，而去库存化政策是有意为之。一线城市限购执行不力，导致一线和二线城市出现市场投机和恐慌，也吸引了三线和四线城市的需求。库存；第二，市场监管没有及时跟上；最后，土地供应和住房供应政策的调整是滞后和被动的。对于三、四线城市来说，首先，由于金融压力和经济增长的影响，去库存化政策没有得到严格执行。在存量大幅增加的情况下，政府仍在积极供应土地和促进住房建设，导致非重点城市的投资高于重点城市；其次，很少有关于释放需求和调节供给的制度性政策。

第四，政策建议:确保短期内稳定下跌

1.政策目标

未来政策的总体目标是:争取住房市场在短期内稳定下跌，避免剧烈调整，确保住房市场长期持续稳定发展。有五个具体目标:

首先是促进库存的持续减少。尽管过去一年销售增长加快，房地产去库存化取得明显进展，但总库存仍相对较大，新供应规模相当可观。去库存化，尤其是在三、四线城市及以下，应该是一个长期目标。

二是确保房价平稳运行。房地产的特点决定了价格通常保持同样的涨跌。要实现去库存化，价格需要保持稳定，并略有上升。特别是，一线和二线城市将住房市场视为地价和房价的风向标，它们也需要保持适度增长。跌宕起伏不利于三、四线城市的去库存化。

三是努力实现中速投资。目前，宏观经济下行压力仍较大，新的驱动力(爱基、净值、信息)正在培育。确保经济增长不超过6.5%的底线，保持房地产投资的适度增长，仍然非常重要。鉴于房地产市场的整体形势和下半年投资后劲不足的趋势，未来投资应力争实现6-10%的增长，这既有利于实现经济增长目标，也有利于改革和转型。

第四是扭转空.供需不匹配的局面空的供需不匹配是一、二线城市市场繁荣的主要原因，而三、四线及以下城市的库存在增加而不是减少。因此，有必要将扭转供需不匹配作为空监管的一个重要目标。

五是防范住房金融风险。中国房地产金融风险主要在于开发企业。在市场波动和市场清理的过程中，有必要防范住房企业脆弱的资金链所带来的信用违约风险。

2.政策原则

要实现上述目标，一方面要继续实施反周期的宏观调控政策，另一方面要加快相关领域的改革，释放更加合理的新需求，调整供给以适应新需求。因此，应确立以下政策原则:

首先，采用“小水量、长流量”的调控策略，保持调控“温度”的可持续性。鉴于下半年和明年可能出现的短期市场调整，有必要继续实施刺激政策，但“频繁采取一系列严厉措施”并不合适。要把握货币政策、财税政策和土地政策出台的时机、节奏和力度，采取长流水一个接一个出台的方式。

二是实施前瞻性引导和控制政策，积极表达市场预期。鉴于预期在房地产市场中的关键作用，房地产宏观调控应实施前瞻性的引导和调控政策。在准确预测未来几个月宏观经济和房地产市场可能趋势的基础上，积极提前发出政策调整信号和态度，引导预期向调控预期目标转变。鉴于突发事件带来的预期变化，政府部门应及时做出反应，稳定预期。

三是实施适度超前的控制策略，及时或提前出台相关政策。鉴于宏观政策和制度变迁的滞后和变化强度的差异，房地产宏观调控应避免现行政策调控当前或下一个市场的做法。根据实证研究确定的政策工具变量的滞后期，通过准确预测未来时期市场形势的形成，及时或提前发布政策，使政策工具发挥最佳的滞后效应。

第四是实行分市调控政策，同时要求城市之间的协调。城市之间的市场情况各不相同，相互影响。要解决空的供需不匹配问题，必须在不同的城市实施政策:一、二线城市和三、四线城市及以下城市应采取完全相反的政策措施；第二，我们必须相互合作:作为风向标，我们必须保持一、二线城市市场的稳定，防止它们变得太热或太冷，并带动和覆盖三、四线城市的股票。

第五，加快由政策引导向制度引导的转变，让制度改革释放新的需求。在当前宏观环境和房地产发展阶段，仅靠单一的监管政策工具难以实现综合目标和克服政策刺激的边际递减。只有通过改革，才能一方面释放新的需求，另一方面调整房地产供给结构。通过调整改造和工具更换，通过相关改革促进房地产业持续稳定发展。

3.对策

实现上述五项政策目标，要坚持上述五项政策原则，全面实施金融信贷政策、财税政策、土地政策、行政政策和体制改革。

在金融政策方面，采取前瞻性措施降低利率和标准，并对首付比例进行差别调整。在确保增长底线超过6.5%的情况下，我们可以在2016年下半年继续实施一两次RRR降息和降息，同时通过定向操作(如slf、mlf和psl)结合常规操作保持充足的流动性；对于一些市场过热的城市，应主要采取金融信贷等经济措施。不宜出台过度限购等行政政策，实施适度抑制和逐步降温，以实现“软着陆”，避免因过度武力造成的“硬着陆”；对于一线和二线热点城市，提高首付比例和贷款利率，抑制投机性投资投机。对于三、四线及以下城市，增加公积金贷款额度，扩大公积金覆盖面。

在财税政策方面，采取差别化的住房交易税政策和房产税试点推广。对于一、二线热点城市，取消交易税减免优惠政策；对三、四线及以下城市，住房交易税优惠政策保持不变，地方财政补贴政策实施时间间隔延长；抓住当前机遇，在一线城市和热点二线城市开征房产税。

在土地政策方面，根据土地与人口挂钩的要求，城市土地供应政策应进行整体调整，以帮助扭转空.住房供需不匹配的局面对于一线和二线热点城市，提高建设用地(包括住宅建设用地)的供给指标，提高住宅容积率，实施产业转型，在商业转型的基础上调整工业用地功能；对于三、四线及以下城市，减少和限制土地供应，使城市建设用地和住房供应与人口规模、经济发展水平等基本需求保持动态匹配。

在行政政策方面，完善行政控制政策，加强市场监管。对房价等指标在一定程度上超出正常范围的，实行风险预警制度，根据异常程度确定不同的风险预警级别；实行城市和国有企业双重面试制度。如果房价和地价超出合理范围，有必要对具有政府背景的市场参与者进行主管部门的访谈；加强一线、二线重点和热点城市房地产市场的监管；总结和推广苏州经验，推行限价制度和土地拍卖融合制度。

在体制改革方面，我们应该加快相关的体制改革，以便尽快发挥作用，防止市场出现大幅调整。首先，借鉴以往的蓝印户籍制度，将购房者纳入居住证覆盖的人群。第二，探索实行商品房共有产权制度，实行房屋产权分割出售。第三，建立以政策和商业方式覆盖农民工的包容性住房金融体系。第四，允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房。五是改善地级以下城市基础设施和公共服务，实现城市间基础设施和公共服务均等化。第六，加快国有企业改革，让它们尽快退出竞争激烈的房地产开发行业。

V.改革建议:加快住房部门供应方(空室)的结构改革

1.发展趋势

中国正在经历人类历史上最大的城市化进程。一方面，城市化潜力巨大；另一方面，经济面临越来越大的下行压力，发展需要新的动能。研究发现，城市群、大城市、一线和二线城市具有巨大的发展潜力。由于规模经济和外部经济的影响，这些城市有许多就业机会，良好的基础设施和公共服务，以及高收入水平。大城市、城市群中小城市(城镇)甚至农村地区的居民可以共享更加多样化和高质量的基础设施和公共服务。相反，偏远地区的中小城镇就业机会不足，公共服务和基础设施条件差，政府缺乏足够的财政资源来提供完善的基础设施和公共服务。同时，公共服务和基础设施的使用规模是不经济的，而且是在国民经济的一个不断缩小的领域。

2.政策问题

城市群中的大城市和中小城镇(一线和二线城市)有很大的需求潜力，但由于政策问题，大城市的土地供应和住房供应有限。三、四线城市，特别是边缘中小城市(镇)需求不足，但土地和住房供应数量巨大，这不仅造成空房地产分化严重和结构失衡，而且影响房地产投资对经济增长的拉动。

3.政策建议

调整城市发展政策。放开对大城市的限制，在大城市中心城市人口超过最优规模时，建立多中心解决城市疾病；以城市群为主要形式，大中小城市和小城镇协调发展相结合，在城市群中全面发展中小城市和小城镇。

住房供应方面的结构改革(空厅)。在房地产领域实施，放开一、二线城市的人口限制，增加一、二线城市和城市群中小城市的土地和住房供应，实现住房供需匹配，促进空住房市场的融合，推动住房投资增长。同时，采取相应措施，通过空土地指标交易所系统，调整和限制三、四线及以下城市的土地供应和住房供应，逐步消化存量。