专家认为长三角楼市今年下半年或迎来调整优房客

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2015年后，长三角发达城市的房地产市场今年将面临成交量“萎缩”的压力。许多专家7日在南京接受采访时认为，2016年下半年将是长三角房地产市场的调整期。

当天，来自长三角地区的100多名专家、学者和房地产开发商出席了在南京举行的“微时代求新局”和“2016年楼市格局高峰论坛”，从各自的角度预测了今年楼市的走势。

江苏省房协房地产研究所所长李智举了一个准一线城市南京为例:去年，购房者疯狂地“放人”，而今年，“卖房”压力很大。从2015年和2016年来看，南京房地产市场的发展将趋向于自然规律“逻辑曲线”，即从快速增长到适度缓慢增长，“拐点可能出现在2016年第二季度”。

南京可以说是去年全国住房市场结构性复苏中最引人注目的城市之一:20个“地王”诞生，土地出让金达到772亿元；被评为“历史上最热的交易年”，房地产市场交易量突破20万套；房价连续九个月上涨，超过了许多一线城市。

长江三角洲的其他发达城市也有类似的经历。2015年，上海商品房交易面积同比增长55%，平均交易价格同比增长18%；杭州的新房成交量创下纪录。

一、二线城市的房地产市场基金正在升温，但三、四线城市的存量很高，其绝对值仍令人担忧。“就像股市不景气时，股票不能继续涨跌一样，长三角发达城市的房地产市场也有回调的可能。”南京工业大学副教授吴向华说。

吴向华认为，长三角房地产市场“两极分化”的压力正在加剧，一些城市消化库存需要28个月，而一些城市只需要4个月。在贷款利率成本降低、首付比例降低等“药物”的影响下，如果南京房地产市场看涨甚至“跳涨”，如果涨幅过大，很可能在今年下半年迎来新一轮调控。

除了需求“萎缩”，供应也可能受到限制。在李智看来，2015年的房地产销售热潮为房企注入了足够的资金来重新购买土地，全国范围内的城市分化也增强了长江三角洲发达城市的吸引力，土地供应可能不会像以前那样紧张。

李智认为，土地开发的力度与控制总人口和改善生态环境等因素密不可分，这是房地产市场的另一个制约因素。

目前，我国大多数典型城市的土地开发程度都高于国际预警值“30%”。根据国土资源部的公告，北京、上海、深圳等一线城市的土地开发强度接近或超过50%，属于过度开发；无锡、苏州和南京分别为31.99%、28.8%和28.1%，已经超过或接近警戒线。

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