房地产政策：手术刀般精准调控

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对于用集体建设用地建设出租屋的试点项目，北京海哪个备受关注？罗村的勘探始于2011年。然而，2013年，由于缺乏具体的配套政策等问题，罗海村一期公共租赁住房一度遭遇停工困境。

对于用集体建设用地建设出租屋的试点项目，北京海哪个备受关注？罗村的勘探始于2011年。然而，2013年，由于缺乏具体的配套政策等问题，罗海村一期公共租赁住房一度遭遇停工困境。

2014年4月，原北京市国土资源局发布了一份文件。罗村村集体建设用地公共租赁住房项目被列入《2011-2012年北京市保障性安居工程规划土地供应项目清单》(第一批)。在罗海村，《时代周刊》记者看到，该村已经开始了租赁住房建设的第二阶段。

罗海村位于北京市昌平区。自2011年起，与朝阳区方平镇、昌平区北七家、海淀区唐家岭项目、温泉镇351栋、王振西北部021栋一起，成为北京市集体建设用地公共租赁住房开发试点项目。目前，有12，800套出租住房。

为了增加租赁住房的供给，缓解住房供需矛盾，构建租购并举的住房体系，9月28日，国土资源部宣布将启动集体建设用地建设租赁住房试点项目。在“房子是为了生活，不是为了投机”的方向下，目的是建立统一的城乡建设用地市场，完善集体建设用地建设租赁住房的服务和监管制度，建立房地产稳定健康发展的长效机制。

至此，利用集体建设用地建设公共租赁住房又向前迈出了一步。然而，在过去五年中国房地产政策的背景下，全面启动集体建设用地建设租赁住房试点项目只是一个小篇章。十八大以来，从住房供应体系到整体市场调控，新的房地产政策频频出台，显示了中央政府调控房地产的决心。

住房供应系统的发展

2011年9月，国务院办公厅发布了《经济适用住房项目建设和管理指导意见》，提出重点发展公共租赁住房，这是公共租赁住房建设的先导。2012年1月，北京和上海成为首批利用集体建设用地建设公共租赁住房的试点城市，唐家岭等试点项目就是在这一背景下开展的。

但是，根据《土地管理法》的规定，除农民住房外，集体建设用地严格限制为其他用途建房。此外，由于缺乏项目审批等配套设施，集体土地融资困难，项目回收周期长，集体建设用地建设租赁住房试点工作进展缓慢。

2014年10月，北京市土地、规划、发展和改革等7个部门联合下发文件，规定了集体土地上建设租赁住房试点项目，明确了各部门要承担的任务，旨在解决法律和政策问题。2015年，北京市住房和城乡建设委员会专门发布了唐家岭等项目的“绿色通道程序”，允许项目建设和程序同时进行。但是，从试点工作开始到2017年项目竣工，长期建设延误了项目成本回收时间，集体土地建设公共租赁住房试点工作难以形成规模。

2017年4月，北京市政府批准了《北京市2017-2021年及2017年住宅用地供应计划》，并提出从2017年至2021年，北京市计划供应6000公顷住宅用地，以保证150万套住房的建设需求，其中1000公顷为集体建设用地，约占六分之一，这是集体建设用地首次正式纳入土地供应范围。

国务院发展中心市场经济研究所所长任星洲认为，将农村集体建设用地纳入土地供应范围，不仅增加了土地来源，而且在人口净流入量较大的城市，还能振兴农村集体建设用地，促进土地的有效利用。但是，她认为，在用集体建设用地建设公共租赁住房时，产权应该进一步明确。

任星洲告诉《泰晤士报》记者:“集体建设用地在价格上应该有优势，但最大的问题可能是公租房的定位，比如所有权属于谁，集体建设用地怎么卖，拍卖后谁来建。房子的产权需要进一步澄清。”

增加土地供给属于供给方面，而在需求方面，房地产政策的调控也是空.

市场调节和需求控制

2016年12月，中央经济工作会议明确指出，“住房是为了生活，不是为了投机”。此后，有关严格控制房价的住房政策相继出台。据公开信息显示，仅在2017年3月，数十个城市出台了各种形式的房地产调控政策。

自2017年3月18日起，北京市住房和城乡建设委员会实施了“房屋认定和贷款认定”，首付比例提高到60%，暂停发放贷款期限超过25年的个人住房贷款。随后，一系列政策法规立即出台，所有按揭申请人都应在离婚后一年内(包括北京地区)实施第二套住房信贷政策，而非北京居民则应连续60个月缴纳购房税，从而提高了购房资格门槛。

今年4月，北京出台新规定，禁止将科研、工业、酒店、旅游、文化娱乐等工业项目的规划用途随意改变为住宅用途，未经批准不得转让或拆分销售。商业和办公项目管理条例的实施细则得到加强。“最小分割单元不得少于500平方米”，住宅建筑按照单层室内建筑面积，在进出和流通方面严格管理。

今年8月，北京计划推出共有产权住房，以深化住房供应方面的结构改革。购买五年后，所购房屋的产权份额可以按照市场价格进行转让，但购买资格受到严格限制。

10月13日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于加快落实2017年政策性住房、商品住房和配套设施投资的通知》，并计划近日对重点领域和项目进行专项调查，尽快加快住房和配套设施建设。

北京从提高购房资格门槛、区分住房信贷、完善银行等金融机构贷款监管、规范房地产开发等方面，从购房者、贷款平台、房地产开发商等市场主体的角度，既限制销售，又限制购买，配合住房租赁体系建设，希望通过降低购房需求来缓解房价上涨的压力。

任星洲表示，这一轮限制房地产投机的措施效果明显。“首先，投机需求被迫离开市场；第二，房价稳定下来了，一些地方的二手房价格已经稳定下来了，甚至连价格都被调整回来了。”她认为，这是2017年监管力度加大的体现，体现了“房子是为了生活”的政策特征。此外，2017年房地产调控的不同之处在于注重分类调控，因地制宜。

关于房地产的未来走势，中原地产首席分析师张大伟认为，从目前的市场基础来看，一、二线城市的受欢迎程度受到了3月份开始的监管的明显抑制。三线和四线城市的去库存化已接近尾声，预计大多数城市的房价将大幅上涨。他总结道:“2017年房地产市场调控最成功的一点是，在一、二线的持续调控下，在部分城市出现降价的情况下，三、四线仍然支撑着整个市场。这种解剖式的分类和监管是历史上首次对市场进行准确监管，而不是全面监管。”

这意味着未来房地产市场仍将分化，调控政策将继续出台。