上海南京西路地价只有2.9万/平？业内称有内情优房客

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在过去的2015年，上海房价疯涨是不争的事实。然而，土地市场比房地产市场更疯狂。不仅平凉、新绛湾等城市热门地段的平均售价达到4万元，位于上海郊区的青浦许婧的最低售价也接近3万元/平方米。

但就在这个时候，有人告诉邦业，静安区正在出售的一个商业项目的底价实际上不到3万元/平方米，还不如许婧、南翔等流行的郊区板块的地价。这有什么问题？

静安商务办公项目销售29，000/m 2白菜价格

在上海联合资产产权交易中心网站上，邦先生看到转让商业项目的公司是上海投资有限公司，转让了上海海利房地产有限公司(二期)100%的股权。

你可能没听说过上海海利房地产有限公司，但它的很多资产都分布在南京西路，比如静安嘉里中心附近的东海广场。

根据证券交易所的信息，上海海利房地产有限公司100%股权的上市价格为48122.94万元，但同时公司截至2015年6月30日的负债为23870.9万元。也就是说，受让方接管该项目的实际价格为71993.84万元，约为7.2亿元。

东海广场二期总建筑面积约34843平方米，其中地上25213平方米，容量24616平方米，地下9630平方米。由于这两个项目还没有开工，项目转让后的折算底价约为29000元/平方米！

土地市场数据对比:今年6月，青浦许婧葛洲坝(报价600068，买)的底价达到了2.7万元/平方米；11月，信达地产(报价为600657，BUY)在上海新江湾市创下纪录，底价高达4.9万元。从目前上海热卖的土地来看，2.9万元的底价最多是外环土地出让的入门价。

神秘之处在于不同的交易方法

位于南京西路的东海广场真的比郊区的家园差吗？

事实上，这个看似离谱的折扣来自于转账方式的不同。东海广场转让采用股权交易，土地市场交易为产权交易。与股权交易相比，产权交易过程中会产生更高的税费。

在一些高质量的地区，土地转让总是有限的，而且土地价格很高，因此通过招标、拍卖和悬挂获得项目土地不一定具有成本效益。因此，一些运营能力强的企业更倾向于通过股权转让赢得核心领域的优质项目。

例如，今年，万科通过股权收购，先后收购了上海直立绿洲雅宾利和新江湾市上浦领先世界项目。

中远集团于5月份与雨润集团签订了一份合同，以接管杭州的鹏步项目，并于7月份与南京迅源地产达成了收购南京中城国际广场的意向协议。今年，中海地产频频以“接手人”的身份出现，并不断进入城市的核心区域，成为一个高品质的项目商。

一位房地产行业的朋友告诉邦先生，“面粉比面包贵”的情况将会继续出现，更多的企业会为了平衡风险而放弃在当地拍卖市场的“杀戮”，转而选择股权收购的方式来接管高质量的项目。

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