需求透支后 北京楼市出现降温端倪优房客

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在上海和深圳的房地产市场因政策抑制而降温之后，北京市场也显示出了调整的迹象。北京市场在交易方面没有出台明显的遏制政策。

据机构统计，近期北京二手房市场的新客户、新房等指标均有所下降，表明供需双方对市场的热情已经降温。在新的住房市场，随着平均交易价格继续上升，行业担心，这可能会影响释放后来的需求。

据业内人士透露，由于提前释放透支需求以及监管机构频繁声明带来的心理冲击，北京楼市未来可能会出现自发调整。

供需双方的热情都下降了

据优秀租户统计，3月第四周(3月21 -27日)，北京二手房市场新客户和新房数量分别下降了12.4%和9.4%，其中新客户数量已经连续五周下降。

以上两项数据是衡量二手房市场受欢迎程度的重要指标。新客户的变化反映了买家的态度，而新房的变化反映了卖家的情绪。优秀的租户认为，这表明买卖双方的热情都在下降。

该机构的数据还显示，尽管春节假期的限制，今年2月，北京二手房市场新增房间的比例达到4.6%。这意味着市场上每增加一套房子，就会有4.6个新买家。现阶段，北京二手房新增房间比例为3.9。根据常规判断，当新增客房比例低于4时，意味着市场已经进入低迷。

在讨价还价的空房方面，根据优秀租户的统计，北京二手房讨价还价的空房在3月的第四周扩大到1.6%，连续三周逐月上涨。这意味着空的二手房价格调整正在增加。而在上市房屋的报价调整中，64.5%的业主提高了报价，虽然仍然是很大的比例，但已经连续三周下降。

虽然这一变化并不意味着市场将很快降温，但在从业者眼中，已经有调整的迹象。

一组数据显示，由于政策的影响，一线城市的领先指标整体下降。截至3月20日，北京二手房市场中原报价指数下降了3.92个百分点，虽然低于上海的11.81%，但这是一次没有外部政策抑制的调整，值得关注。

该机构还认为，3月份一线城市的二手房市场成交量“惯性上升”，一些城市出现“过热”。因此，包括北京在内，市场前景的调整预期依然强劲。

按照惯例，新建住宅市场的趋势往往落后于二手房市场。分析人士指出，由于传统的推市季节，预计未来北京新房的推市量将继续上升。然而，平均交易价格仍处于较高水平，这可能会影响需求的释放。

二手外壳或率先冷却

总体而言，今年3月，北京楼市仍保持“量价双升”的趋势。根据雅豪机构的数据，截至3月27日，北京3月份共销售商品房7446套(不含经济适用房和自住住房)，交易面积73.91万平方米，同比分别增长158%和135%。与此同时，3月份(前27天)，北京商品房平均交易价格为31314元/平方米，同比增长14%。

据统计，3月份北京二手房成交量超过3万套，达到3.2万套，平均成交价超过4万元，创历史新高。

分析师认为，这是此前市场惯性的延续。雅豪机构营销总监郭毅分析说，春节后，二手房市场的价格迅速上涨，并很快蔓延到新的住房市场，使后者显得“厚与薄”。具体来说，3月份周度的成交量持续上升，最近两周的成交量甚至达到新高。

值得注意的是，自去年9月以来，监管机构发布的一系列房地产市场宽松政策绕过了限购城市，包括北京。郭毅说，这是因为购房者已经形成了一定的恐慌心理，这不断刺激着市场。

根据优秀的租户研究员，这种状态是不可持续的。他指出，在北京限购不放松的背景下，大量房屋需求提前释放，导致一定程度的透支。随着优惠政策的边际效应逐渐减弱，市场预期回归理性，北京二手房市场将在第二季度继续降温，成交量和价格将趋于稳定。

随着监管机构此前的“去杠杆化”声明，特别是在上海和深圳相继出台抑制政策后，这种恐慌心理正在被进一步消除。郭毅认为，虽然北京没有出台调控政策，但受预期影响，恐慌性购买情绪已基本得到抑制，预计北京楼市将在未来一段时间内进入稳定周期。

对于一线城市来说，严打政策对市场有着深远的影响。根据中原地产的报告，追溯历史，2005年3月上海收紧政策后，中原地产二手房价格指数连续9个月下跌，累计下跌17%。2007年7月深圳收紧政策后，中原二手房价格指数连续19个月下跌，累计下跌26%。

据悉，在上海和深圳推出这一轮楼市政策后，两个市场出现了一定的观望情绪，成交量也略有调整。尽管北京市场有降温的迹象，但变化并不明显。

分析师指出，由于二手房市场对市场更加敏感，北京二手房市场未来可能会率先进行数量和价格的调整。在传统的“小洋春”之后，这种趋势将会传播到新的住房市场。

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