社科院课题组：房地产库存较大城市应取消首付限制　优房客

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根据中国社会科学院相关研究小组5日公布的研究结果，在房地产存量较大的地区或城市，应在短期内取消两套住房贷款的利率和首付限制，并放开对现有城镇居民购买三套以上住房的限制。

该研究小组认为，首付下调5%~10%可以使想买房的家庭提前实现住房消费。

中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社同日在北京联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告第13期(2016年)》。

《蓝皮书》执行主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王表示，经过一年多的房地产市场调整，2015年商品房销售成交价格普遍上涨，住宅和写字楼销售价格普遍上涨，而商品房销售价格出现下跌；商品房销售由负转正，办公楼销售大幅增长。

王表示，房地产的库存水平仍然很高，但增速明显回落，商业地产的库存比住宅地产更为严峻。房屋租金涨幅略有收窄，明显低于房价涨幅，但仍高于cpi涨幅；房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长；在发展资金的来源中，销售回报显著增加，而其他来源的资金却减少了；土地购买面积和土地交易价格均大幅下降，但平均土地交易价格的上升幅度大于商品房销售价格的上升幅度。新建住房面积全面下降，建筑面积略有增加，仍处于去库存化阶段。

蓝皮书指出，展望2016年，受一系列不确定性和趋势性因素的影响，世界经济增长形势依然不容乐观。作为广义资本市场的一部分，房地产的不确定性风险必然会增加。自2008年国际金融危机以来，中国国内生产总值增速一直处于下行区间，2015年中国国内生产总值增速降至7%以下。2016年宏观经济持续下滑的可能性很大，这将导致房地产价格预期进一步下降，住房需求增长放缓，房地产市场下行压力加大。

结合“十三五”规划、新型城镇化和去库存化，课题组认为要继续深化住房制度改革，建立促进房地产市场健康稳定发展的长效机制。研究小组为此提出了四项政策建议:

采取多种措施解决房地产库存问题

该研究小组建议“一条线，一项政策，一个城市，一项政策”应该实施。对于房地产存量较大的地区或城市，应在短期内取消对第二套住房贷款利率和首付款的限制。放开对现有城镇居民购买三套以上住房的限制。首付款降低5%~10%可以使想买房的家庭提前实现住房消费。收入较高的家庭可以购买住房，并为住房租赁市场提供住房，但这应考虑到将来要实施的财产税因素。这些政策的自由化将使一些家庭能够为他们的两个孩子购买住房，或者为他们的两个孩子创造改善住房的需求。

制定中长期房地产市场发展规划

课题组认为，房地产市场长效机制的建立应该是在制定房地产中长期发展规划的基础上逐步形成的制度机制方面的制度建设。不仅要加强基础设施建设，还要注意政策措施的系统性、稳定性和可预见性。在建立和完善土地、金融、税收、金融、法律、销售、监管等全方位、全过程、系统化、综合化的机制和体系的同时，保持政策稳定，市场透明、预期清晰。

加快出台相关政策法规，支持住房租赁市场建设

研究小组认为，从长远来看，颁布一部立法水平更高的《房屋租赁法》，不仅是建立和完善房屋租赁市场的客观要求，也是优化房屋市场结构，促进房屋市场体系持续、稳定、健康发展的要求。应尽快颁布法律法规，促进住房租赁市场建设，为建立合理成熟的住房租赁市场提供生态法律和监管环境。

整顿房地产中介秩序防范金融风险

据调研小组介绍，我国房地产中介企业人员素质参差不齐，虚假广告、虚假承诺、多房多卖、“一女二婚”、挪用房地产商交易资金、提供虚假书面材料诱使或协助当事人逃避有关部门监管、从事或协助“异地资金划拨”等违法行为时有发生。

“房地产中介行业一直是近年来群众反映强烈、要求整改呼声最强烈的行业之一。”研究小组建议完善信用信息系统，建立中介机构从业人员信用档案系统。加大市场整顿力度，严格开展房地产中介机构专项整治工作，查处违法企业，直至清理干净。建立房地产中介信用档案，惩罚不可信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。