23亿光速摘得苏州宅地 港资恒基兆业的内地转向节奏

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观点房地产网从李嘉诚开始出售房产，到新和地产的突然离去，香港资本的撤出似乎已经成为内地房地产市场的常态。

在鼎盛时期，恒基地产至少在中国大陆的11个省市插上了国旗。现在福建、重庆和浙江已经从内陆河流和山脉中消失了。与此同时，一些城市的土地储备正在逐年减少。

外界认为，下一个福建、重庆和浙江将在恒基地产现有布局中产生。1月9日，这家港资公司穿上马甲，悄悄地在苏州买了一处房产。

23亿苏州收回土地

没有起伏，也没有竞争。位于苏州高新区的一处8万平方米的住宅用地迎来了最终买家——国桥投资有限公司，招标过程仅需6分钟。

如果从香港资本撤出的背景来看，这笔交易将不再显得平静。知情人士向视点房地产新媒体证实，该公司实际上代表香港资本巨头恒基兆业。

该地块位于苏州高新区关旭开发区规划路以南、文昌路以东。该地块为城市居住用地，总用地面积近8.07万平方米，总成交价为23.11亿元，地价仅为1.1%。根据1.0和2.1的容积率，建筑面积将在80，700至169，400平方米之间，建筑价格将在13，648至28，660元/平方米之间。

这是一个近11个月的时间间隔，很少参与抢地的恒基兆业再次启动了内地征地的节奏，再次将目光投向苏州。

2017年2月16日，恒基地产以恒山发展有限公司的名义参战，击败22家竞争对手，以14.4亿元的总价格在苏地赢得了第2016-WG-78号地块，这是恒基地产当时在内地5年内收购的唯一一块住宅用地。

视点房地产新媒体获悉，位于吴中区徐口镇孙吴路以北、毛鹏路以南，面积48500平方米，为城市居住用地，容积率为1.0-2.5。

当时，亨德森公司正在屠杀各方。当时该地块所在的胥口镇三年没有土地供应，交通便利，生活设施完善，吸引了万科、龙湖、碧桂园、招商局、中海、金地、新城、徐汇、郑融等23家房地产企业报名参加拍卖。

近年来，恒基地产在内地的发展策略是选择与内地开发商合作。因此，2017年7月，选择出售上述项目49%的股份，收购方为恒基地产长期合作的老朋友徐辉。

事实上，2016年，徐汇与恒基地产达成协议，恒基地产开发了五个项目，即苏州水阳花城二期、苏州水阳花城三期、苏州相城g3项目、宜兴玉龙湖滨和长沙凯旋门，总建筑面积为93万平方米。

徐汇当时表示，未来将与恒基地产合作其他项目。届时，预计合作总建筑面积将达到200万平方米，可贡献约200亿元的销售价值。

因此，一些业内人士认为，苏州高新区新获得的8万平方英尺的家园，再次迎来老朋友徐汇并非不可能。

亨德森土地的大陆转向

从李嘉诚2014年出售房产开始，香港资本退出内地房地产市场就变得持续紧张。

事实上，在鼎盛时期，恒基地产在中国大陆至少有11个省市，现在福建、重庆和浙江已经从内陆河流和山脉中消失。与此同时，一些城市的土地储备正在逐年减少。

正当外界认为恒基地产现有布局将产生下一个福建、重庆和浙江时，它在一年内相继收购了两块住宅用地，这实际上意味着恒基地产没有加入撤离大军，而是以另一种方式适应了内地市场。

总的来说，恒基兆业在中国内地的土地储备正逐年萎缩，2017年上半年变化最大。

据新房地产媒体统计，截至2014-2016年底，恒基地产在内地的土地储备分别为1.36亿平方英尺、1.27亿平方英尺和1.01亿平方英尺。

2017年上半年，其土地储备甚至大幅下降。截至2017年6月30日，亨德森土地储备只有4820万平方英尺。其中，待开发或正在开发的物业面积为3890万平方英尺，已建可销售库存面积为290万平方英尺，已建租赁物业面积为640万平方英尺。

这一变化源于两项交易。2017年3月，恒基地产以17.27亿元人民币将持有广州芳村待拆迁土地的投资公司出售给碧桂园。该项目的原始建筑面积超过1200万平方英尺。

随后，2017年5月，恒基地产再次出售了内地房产。以71.76亿元的价格转让了几家公司的权益，继承人是R&F..上述目标公司分别持有恒基地产在沈阳、鞍山、铁岭、大连和广州的9个项目，总建筑面积约3900万平方英尺。

对比恒基地产在2017年年中和2016年底宣布的土地储备，可以发现福建省已经成为其最新的废弃省份，目前没有土地储备；然而，辽宁省的土地储备已经急剧下降，从4360万平方英尺下降到480万平方英尺；广东省的份额也在迅速下降，从1450万平方英尺下降到180万平方英尺，所有这些都位于广州。

目前，恒基地产的内地布局已缩减至7个省的11个城市，包括上海、广州、长沙、成都、大连、南京、沈阳、苏州、Xi、西安、徐州和宜兴。

除了去年两次增加苏州的住房市场外，另一个土地储备面积大幅增加的城市是上海，土地储备已从2016年底的210万平方英尺增加到300万平方英尺。

就上海而言，恒基地产的发展显然集中在租赁物业上，2016年，上海已经占据了其拥有的八处已竣工租赁物业中的六处。

恒基地产表示，在物业投资方面，将主要开发甲级写字楼商业项目，而商场在整体投资物业组合中的比重将相应降低，并计划在主要城市的核心区域寻找地块，将其开发为商业项目，用于长期收租。在此背景下，该公司于2017年1月重新购买了上海的商业用地，并计划将其开发为甲级办公楼。

在房地产开发方面，恒基地产将延续近年的合作模式，与内地房地产开发商合作，在具有经济增长潜力的一线和二线城市开发住宅项目。