央企频在热点城市抢地王 或重演4万亿流入房产老路优房客

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6月2日下午，备受瞩目的深圳龙华上塘商住区被誉为新一代“土地之王”。经过现场直接报价和投标，最终由中央企业中国电力建设(报价601669，购买)(5.980，0.02，0.34%)集团和广州房融房地产有限公司以82.9亿元的高价中标，底价高达56781元/平方米。

前一天，由七家央企拍卖的上海宝山古村地块，最终被财政部下属的信达地产(报价:600657，购买)(5.150，-0.03，-0.58%)重建为“土地王”，这也是该公司一年内打造的第七个“土地王”。据《中国时报》记者统计，除了保利地产(600048，买)在上海和周浦赢得的“地王”之外，今年全国各地出现的所谓“地王”有一半以上是由地方国有企业和中央企业制造的。

在接受记者采访时，业内人士分析称，最近，中央企业在全国热点城市频频抢滩“地王”，这与2009年中央企业创下4万亿元“地王”相似。充裕的流动性再次集中在房地产行业。银行热衷于向中央企业、国有企业和大型住房企业发放信贷。低融资成本和充裕的资金促使不缺钱的房地产企业不惜一切代价攫取土地。

问题是，自今年初以来，原本不需要去股市的房地产市场受到了“土地大王”等因素的刺激，而不是坏账的房地产企业的债务水平也创下了历史新高；需要注意的最重要的一点是，宏观经济仍在寻找底部，房地产市场仍在尘土中，危险的经济模式没有改变，而是越走越远。

中央企业经常创造“土地国王”

深圳龙华是一个商住结合的地块，位于上塘地铁站的东北部，底价为60，072元/平方米。根据某房地产企业成本部门的计算，如果按照基准利率计算财务成本，则需要86000元/平方米的资金保障。

这一次，我们没有采取现场拍卖，而是出价，最高的投标人赢了。深圳市土地委员会主任亲自主持了拍卖。他在现场开玩笑说:“媒体说树不能升到天上，房价也一样。”

然而，这一结果仍然超过了此前预计的60亿元人民币的交易价格。现场共收到18份标书，包括中海、万科、招商局、中州、龙光等深圳本土企业，以及泰和、信达、碧桂园等十多家外资房地产企业。最终，中央企业中国电力建设集团和广州房融以82.89亿元中标，房融之后是金茂地产，原房型地产。从现场报价来看，中央企业和国有企业的报价明显高于深圳本地民营企业。

2015年，龙华区的价格涨幅居深圳首位，总体同比增长一倍。回顾前些年的土地拍卖，连房地产企业都没有想到，当时的地价已经一去不复返了。

2013年，中国海外地产以14600元/平方米的底价，以91%的溢价，在该地区赢得了一片住宅用地，成为当时深圳住宅建筑总价和单价的“地王”。2014年，中海金城以平均每平方米3.2万元的价格进入市场。目前，中海锦城二手房价格超过6万元/平方米。

中国建设与方荣收购的土地紧邻中海金城项目，周边房价目前为5万-7.5万元/平方米。

自去年以来，中央企业经常争相高价抢地，面粉比面包还贵。最近，信达地产在6月1日以58.05亿元的总价格在上海宝山区古村赢得一片土地，溢价超过303%，创下保利、格力和融创在5月后创下的两个业主新纪录。

自2015年7月起，信达地产通过公开招标、拍卖和挂牌方式新增10块地块，其中7块为地王，分别为广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳平山地王、杭州南兴大桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王和上海古村地王。

据中原地产研究部统计，2016年前5个月，共有105块高价地块，土地市场总价格超过15亿元，总成交价为3288.2亿元，其中国有企业获得52块，总成交额为1785.8亿元，占54%；其中，信达、华侨城、招商局、中国电力建设、鲁能集团、葛洲坝(报价600068、BUY) (5.910、0.00、0.00)、保利、中铁、中冶等央企共生产了15个“地王”。2016年，鲁能在土地市场上的损失超过了100亿元。

现在，为了控制“土地王”的出现，地方政府绞尽脑汁，对土地拍卖的形式有严格的限制。例如，苏州在5月份采取了一项举措:开发商设定了土地拍卖的最高价格，但仍无法避免“地王”的频繁出现。

合肥市国土资源局局长在7个教室同时招标、屏蔽手机网络信号、监督战争等前所未有的举措，并没有阻止合肥迎来“土地之王”的诞生。5月30日，合肥最终出让了12块土地，筹集了96.34亿元黄金，包括保利、信达等央企在内的10多家房地产企业参与了每块土地的竞标。

房企不缺钱吗？

这个场景多熟悉啊。

“流动性充裕，银行无处可去，实体经济投资需求小，坏账率也高。银行不愿意向行业贷款。许多行业仍处于产能过剩削减阶段，资金只能流向房地产；最安全的做法是向中央企业、国有企业、大型住房企业和上市住房企业提供贷款。”一家国有银行的贷款账户经理告诉《中国时报》记者，这类似于2009年的4万亿，因为中央企业的融资成本很低，而且它们到处占用土地。

最近的一个例子是，6月2日，京基集团与中信银行签署了300亿元的信贷额度(报价为601998，BUY) (5.720，-0.01，-0.17%)。这只是银行信贷资金支持房地产企业的冰山一角。

信达地产最近在杭州拿走了123亿元的土地，在上海拿走了58亿元的土地，这也显示出没有任何坏账。信达资产(Cinda Assets)是中国第一家资产管理公司，负责收购和管理金融机构剥离的境内外不良资产，隶属于中国财政部。

仅从货币流通的角度来看，去年第四季度全国广义货币增加了约4万亿元，而今年第一季度m2的增长率约为5万亿元，即两个季度新增约9万亿元。

此外，自去年以来，大众公司债券的发行规模一直非常大。据风能统计，2015年，上市房地产企业发行了约3000亿元的企业债券，比去年同期增长18倍。根据中国证券业协会的另一项统计，去年房地产公司的公司债券达到4282亿元，占全年公司债券总额的42.87%。

据业内人士透露，现在房地产企业借钱容易，成本也低。如果他们有钱，自然会去土地市场高价抢地。例如，华侨城最近发行了35亿元公司债券，利率低至2.98%。

“土地大王”的频繁出现，意味着面粉比面包更贵，也预示着发展风险。特别是在政策预期收紧的市场背景下，“土地王”项目将面临调整的风险，出售时价格可能会降低。

一些公司的定位是做高端精品店。在接过“土地王”之后，他们声称能够做到“高溢价”。因此，他们经常不惜一切代价夺取“土地国王”的土地；然而，在今年下半年楼市进入调整期后，"高溢价"将难以实现。同时，由于此类公司的高端产品线，买得起高端产品的客户往往在购买和贷款方面受到限制，这将导致“王迪”地产的交易不尽如人意，溢价收入难以实现，最终将影响此类企业的资本。

借来的钱自然是随意花掉的，但问题是，表面风光背后的房地产企业并不富裕。

中国房地产协会近日发布的《2016年中国房地产上市公司评价研究报告》显示，2015年房地产行业保持高负债水平，平均净负债率为96.09%，比2014年上升7.23%，达到新高。

根据上述报告，今年以来，虽然上市房地产企业的估值正在回升，但资本市场对房地产企业的盈利能力和资产质量仍有所保留。该行业的利润空被进一步挤压，住房企业的估值水平也下降。

股市的高杠杆导致了股市崩盘。现在，房地产市场再次发挥了杠杆作用。再加上高负债所隐藏的高风险，尚未成功复苏的经济能承受这场动荡吗？