中国还要去库存吗？三四线城市商品房比去年又多了一千多万㎡优房客

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"在最近的政策支持下，许多村民在城里买了房子。"沈小玉是四川省眉山市沈店村的一名农民，她也在眉山市买了一栋小房子，在那里工作了6年，明年年底就可以搬进来了。

对于在北京工作的周琼来说，即使没有激励政策，仍有太多的人想买房:“我去年换了工作，想住得离新公司更近。”最好一步到位地改变学区。我已经一年没遇到合适的人了，我不能眼睁睁地看着房价上涨。”

今年，越来越多的人买房，房地产市场继续升温。"从1月到4月，房地产的主要指标持续改善."国家统计局投资司高级统计师李娇说。

随着房地产市场升温，去库存化的任务会减少吗？

市场变暖加速了去库存化

全国商品房销售面积连续两个月下降

今年以来，商品房的销售面积和数量迅速增加，呈现出量价俱增的趋势。1-4月，全国商品房销售面积3.6亿平方米，同比增长36.5%，同比增长3.4个百分点，同比增长30个百分点；销售额为2.77万亿元，增长55.9%，同比增长1.8个百分点，同比增长41.5个百分点。

在市场交易升温的推动下，房地产开发投资继续加速。1-4月，全国房地产开发投资2.54万亿元，同比增长7.2%，增速比一季度高1个百分点，比去年高6.2个百分点。全国房地产开发企业到位资金同比增长16.8%，为2014年初以来最高增速；新开工面积增长21.4%，为2011年11月以来最高增速；征地面积下降6.5%，为2014年11月以来的最小降幅。

市场的持续升温直接加速了房地产的去库存化。今年4月，全国商品房销售面积连续两个月下降，商品房销售面积低于去年底的规模李娇表示，截至4月底，中国商品房销售面积为7.27亿平方米，比3月底减少826万平方米，比2月底减少1241万平方米。其中，待售住宅面积4.51亿平方米，比3月底减少894万平方米，比2月底减少1546万平方米。

三线和四线城市的压力仍然相对较大

永远不要用强烈的刺激或杠杆来拖延时间

市场如此火爆，去库存化的任务减少了吗？

从全国的整体情况来看，仁中的去库存化还有很长的路要走，还需要一场艰苦的战斗。仔细观察市场，不难发现，在整个房地产市场升温的同时，分化也越来越明显:尽管热点城市房价不断上涨，部分地区供应不足，但大量三、四线城市的去库存化压力仍然相对较大。根据国家统计局的数据，今年1-4月，非重点城市商品房销售面积为4.55亿平方米，比3月底有所下降，但比去年年底增加了1233万平方米。

“我们必须清楚地认识到‘去库存’任务的艰巨性。”国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘为民说。

供应仍在增加，而需求的增长速度并不乐观。2011年后，一些房地产开发企业在三、四线城市获得了大量土地。经过几年的发展周期，它们已经达到了逐渐形成实物供应的阶段。但是，在一些库存水平较高的地区，人口增长缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长率处于较低水平。

一线城市收紧调控政策的信号也可能给市场带来消化库存的压力。中原地产首席分析师张大伟表示:“根据我们的监测，自今年3月上海、深圳等热点城市出台楼市调控政策后，上海、深圳楼市的主导指标大幅下降。这种信号可能会给三、四线城市的去库存化带来压力。”

去库存化是艰巨的，但我们不能“不加选择地去医院”，尤其是通过强烈的刺激或杠杆作用。“从其他国家的经济运行来看，当人均gdp(国内生产总值)达到1万国际美元时，房地产的增长率就下降了。目前，中国人均gdp接近10000国际美元，房地产行业很难保持两位数的高增长。此外，据估计，城镇常住人口的平均户数已超过一套，中国住房供求关系已从供不应求转变为供求总量基本平衡。”刘为民说，“在这种背景下，如果房地产增长率是由不适当的刺激政策驱动的，房地产泡沫往往会被诱发，而这种泡沫可能会在政策收缩周期中被戳破。”

科学努力去积累

房地产市场的调控应该引导房地产回归“居住”的核心功能，注重城市政策，因地制宜

那么，我们应该如何努力去做呢？

短期而言，保持房地产市场的稳定非常重要，市场不应因去库存化而大幅波动。“即使在成熟的市场经济国家，房地产仍是经济增长的重要推动力。十次金融危机，九次与房地产有关。保持房地产市场的正常运行至关重要。”刘为民说，“我认为，未来的房地产调控政策应该着眼于避免大的波动:一是引导房地产回归‘住宅’的核心功能；第二，注意城市政策和当地条件。房地产快速增长的城市应注意防止过热；库存压力大的城市应该积极减少库存。”

“说到底，我们必须把握好度，而房地产调控应该避免短期行为。”张大伟说，“虽然政策干预可以改变短期市场结构。然而，中长期房地产市场的走势仍取决于供求基本面。去库存化取决于提高城市的吸引力和行业集中度。”

从长远来看，去库存化应该通过一系列改革来改善供应，引导需求有序释放。

在供给方面，存量高的地区应合理控制土地供给速度，继续推进保障性住房货币化，加快住房租赁市场的培育和发展。在最近召开的国务院政策吹风会上，住房和城乡建设部副部长陆表示，住房和城乡建设部鼓励房地产开发企业出租存量商品房，也允许商品房按规定转为出租。“目前，由于商业模式调整等因素的影响，一些城市已经腾空了部分商品房，一些在建商品房项目处于闲置或半闲置状态。市场前景不好。这些商品房往往位置优越，设备齐全，交通便利。翻新这些房屋以供出租和居住，不仅可以增加房屋租赁的有效供应，而且可以充分利用这些房屋，避免资源浪费。”

在需求方面，我们可以通过公共服务均等化、提高就业服务水平和深化户籍制度改革，降低新市民定居门槛，提高城市吸引力。

“发展第三产业，特别是短期内可以消化楼市存量的养老、医疗等行业，不仅可以引导需求有序释放，促进房地产去库存化，还可以弥补服务业的不足。这是标本兼治的措施。”国家统计局中国经济气候监测中心副主任潘补充说。

为此，应进一步完善面向消费水平的住房金融体系，丰富政策性金融工具，稳定居民住房支付能力。美国、德国、新加坡等发达国家。所有国家都有相对丰富的政策性住房金融工具。目前，我国住房政策性金融在部分地区仅包括住房公积金和住房储蓄银行，大多数居民，尤其是中低收入家庭，仍然缺乏政策性金融支持。“提高政策金融工具的包容性，加大对中低收入家庭的支持力度，不仅有助于储蓄，也有助于满足公民特别是新公民的住房消费需求。”刘为民说。