上海二手房价同比涨28%赶超新房 进入存量时代优房客

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业内人士认为，中国住房市场正在从增量市场向股票市场转型，房地产市场结构将迎来深刻变化。

二手房交易的规模逐年扩大

据中国指数研究院统计，2016年前4个月，北京二手房交易面积为791.7万平方米，约为新房交易面积的3.5倍；上海二手房交易面积为1089.03万平方米，约为新房交易面积的两倍；深圳二手房交易面积为421.74万平方米，约为新房交易面积的2.3倍。

在一些二线城市，二手房的数量和价格也在上升。2015年，福州二手房的销售数量是二手房的1.4倍。据SouFun.com介绍，今年1月至4月，南京二手房销售数量达到5.4万套，比新房销售数量多出4.95万套。

房价调整将更多地依赖于市场

业内人士认为，随着“股份化时代”的到来，房地产业将加快供给侧的改革，城市建设中“大建设”、“大拆大建”、“铺大蛋糕”的粗放式发展模式将发生根本性变化。

首先，房价将更多地取决于市场机制的调整。中信证券房地产行业首席分析师陈聪(600030)认为，影响二手房和新房价格的因素有很大不同。

对房价上涨的强烈预期通常会导致需求上升，二手房业主会因不愿出售和价格上涨而减少市场供应；相反，当房价明显下跌时，二手房业主往往会出售自己的房子，而购房者则会进入观望状态。

此外，二手市场往往是一个替代需求，如卖小买大，卖旧换新。“换房需求的特点是，他们支付的首付款往往来自他们出售的房子。也就是说，房价上涨不会对那些需求有所改善的人造成明显的支付压力。”陈聪说。

其次，这可能会迫使地方政府摆脱对土地的财政依赖。以深圳为例。2015年，深圳土地出让收入占财政收入的比重下降到6%以下，2005年为13%。目前，深圳已将自主创新作为城市发展的“主导战略”。

第三，它将促进房地产行业供应方面的数量和质量的变化。在接受记者采访时，我相信中国房地产业的发展趋势也将从“拼命盖房子”转向“盘活股市”。

“中国的住房市场，人均住房面积接近40平方米，现有住房已经很多。中国房地产市场进入二手房交易的时代即将到来。”