多地相继进入调控窗口期 业内称楼市遭过度透支优房客

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根据国家统计局第二季度发布的宏观经济数据，上半年房地产行业同比增速居各行业首位。其中，一线城市和一些热点二线城市的房价普遍上涨，房地产市场火爆。在土地市场，高价格经常发生。这一系列的现状也引起了市场的关注和担忧。

为了给过热的市场降温，一些热点城市最近收紧了政策或进入了监管窗口。尽管房地产市场的后续效应仍有待观察，但传统的“金九银十”可能会受到影响。业内人士表示，今年的“金九银十”可能没有足够的色彩，因为之前市场需求已经透支。

热门二线城市的涨幅超过了一线城市

根据国家统计局发布的最新数据，7月份，70个大中城市新建商品房价格同比上涨的有58个城市，1个城市持平，11个城市下降，且仍在逐年上升。就城市而言，由于去年同期基数相对较高，近期连锁增幅明显收窄。7月份，新建商品房和二手房价格同比平均涨幅进一步收窄；然而，由于去年同期基数相对较低，大多数二、三线城市继续同比扩张。

上半年，一线城市中，深圳和上海的增幅最为明显。尤其是在深圳，去年深圳的房价仅在一年左右的时间里就上涨了2万多元/平方米。今年第一季度，新房均价比去年12月底达到了51006元/平方米。增幅达到16%，同比增长47.4%；上海也在引领这一增长。根据上海连锁市场研究部的数据，截至6月30日，上海房价已上涨至45411元/平方米。

值得注意的是，上海市住房和城乡建设委员会9月6日正式发布消息，重申上海将继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系的意见》，促进房地产市场稳定健康发展，保持本市房地产市场稳定健康发展。

与上海和深圳相比，北京的上升趋势并没有放缓。根据北京市建设委员会发布的数据，2016年上半年北京新住宅市场总成交量为1254.37亿元，同比增长15.5%，同比增长50%。平均成交价为34838元/平方米，比去年下半年上涨4000元/平方米，比去年同期上涨6000元/平方米，价格持续上涨。

在四个一线城市中，广州的房价处于“慢牛”状态。中原地产研究院的数据显示，上半年广州一手住宅网签约均价为15599元/平方米，同比仅增长6.14%。与华北和深圳这三个一线城市相比，广州的房价涨幅显然非常缓慢。不过，业内人士预计，房地产市场可能要在下半年弥补涨幅，涨幅仍然很大。

然而，今年一些热点二线城市的表现可以说已经完全超过了一线城市。根据国家统计局的数据，7月份70个大中城市中，南京、厦门和合肥的房价分别上涨了33%、39.2%和33.8%，远远超过北京；天津、杭州、福州、南昌、郑州、无锡和惠州等城市的同比增长率均为两位数。

除了商品房市场之外，一、二线房地产市场的繁荣也体现在土地市场上，“高价地块”的频繁出现引起了业界的密切关注。数据显示，今年上半年，全国50个主要城市共售出219块“高价土地”，土地出让金总额首次突破1万亿元，达到10243亿元，远超去年同期的6973亿元。其中，杭州、苏州、南京和合肥的营业额同比增长超过200%。

多条目调节窗口期间

过热的市场状况引起了业界的关注和担忧。

对于下半年楼市的基调，国家发改委在7月14日发布宏观经济运行情况并对热点问题做出回应时，给出了明确的方向:对于一线和部分二线城市，要密切关注其存量下降，增加住房供应。合理引导住房消费，防止房价过快上涨；对于三线、四线等商品房存量较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施解决房地产存量问题。目前，房地产市场监管的基调仍然是去库存化。下半年，鉴于市场分化，我们应该更加注重分类和城市特有的政策，以促进市场的稳定发展。

9月6日，住房和城乡建设部也下发文件，强调要根据房地产市场分化的实际，坚持分类监管，因地制宜。

最近，一些二线城市相继出台了楼市紧缩政策。业内人士预计，由于多米诺效应，各地将逐步进入监管窗口。

合肥从7月1日开始实施差别化信贷政策，商品房首付比例最低为25%，部分商品房首付比例为40%；苏州和南京也在8月11日宣布了新政的规定；另一方面，武汉和厦门分别从9月1日和9月5日开始实施限制贷款和限购政策。

随着上述热点城市调控政策的出台，业内人士认为，由于部分城市房价和地价出现过热趋势，为了防范系统性风险，未来热点城市出台紧缩政策的可能性很大，商品住宅市场也可能迎来一个调整期。

行业:监管还是升级

今年上半年，虽然一些地区出台了房地产调控措施，如合肥、苏州、南京等。，这些政策大多相对“温和”,这并没有从根本上抑制投资的投机需求，也没有起到防止房地产市场过热和房价过度上涨的作用。此时，土地价格仍在一路上涨，房价仍在快速上涨。此时，政策已经到了“窗口期”，热点城市，尤其是房价涨幅较大的二线城市，也很有可能重启楼市限购。

到目前为止，包括北方四个一线城市、广州和深圳在内，全国共有九个城市实施了不同程度的限购和限贷政策。"事实上，厦门在7月份就开始限制贷款，最近又开始增持."中原地产首席分析师张大伟认为，从各地的政策秩序来看，这往往是通过限制贷款来实现杠杆的第一步。如果房价不被抑制，就有可能进一步升级和控制并重启购房限制。“至于限制。具体实力取决于价格上涨。”

房企:市场过度透支

事实上，早在苏州、南京等地出台调控政策后，许多开发商也就未来市场走势及对企业的影响提出了自己的看法。尽管对市场有不同的预测，但他们都认为前期市场已经过度透支。

这项政策的出发点是保持市场稳定发展。一个城市如此高的房价涨幅对房地产市场不是很有利，而且会在未来几年内透支房价。我认为政策的出台有利于房地产市场的持续、稳定和健康发展；乔蓉集团品牌营销中心总经理张艳表示，国家制定这些政策相对合理，开发商还没有到完全卖不出去的地步。

尽管房地产企业持乐观态度，但随着越来越多的城市重新启动调控，此前火热的市场将难以持续，传统的销售旺季“金九银十”也将受到影响。

热点城市最大的问题是没有土地增加，所以很难明显增加供应量。更多的非热点城市要么供需基本平衡，要么正在去库存化，市场不会有太大变化。

其次，热点城市的房价增长将放缓，而其他二线城市的房价增长将因热点城市的溢出效应而增加。三线和四线城市的去库存化政策不会改变，但增长不会更多。“金色九月和银色十月仍然是一个相对不错的季节。然而，由于前期市场的透支，房价已经上涨，一些客户受阻。这项政策挤出并推迟了一些需求。金色的九月和银色的十月不能有太多的期望，也不会有过去的那种。炎热，但仍好于前几年的7月至8月。”

然而，当代地产执行董事兼总裁张鹏认为，今年的金九银10将延续2016年的火爆趋势。然而，不可否认的是，这个18个月的市场已经透支了整体需求。随着地方政府政策的相继出台，市场前景中的成交量和价格增长率将不可避免地受到影响。此外，信贷政策的紧缩变化将导致未来热点城市的营业额发生变化。

然而，由于供应有限，市场价格应该稳步发展。这一轮政策刺激令一、二线城市的市场升温，这与三、四线城市形成鲜明对比。随着整体货币政策的紧缩，如果地方城市不出台相应的政策，将会对三、四线市场的成交量产生一定的影响。