营改增全面铺开后 房地产行业税负或下降15%　优房客

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从房地产行业的角度来看，“改革阵营”的试点主要影响房地产行业的二手房交易、房地产企业发展和房地产税收减免

“5月1日‘改革阵营’全面实施后，对房地产行业的整体影响是积极的。对于房地产企业来说，短期表现为税负的下降，长期表现为土地价格的上涨。”华泰证券首席分析师谢浩宇在接受《证券日报》采访时表示。

“改革阵营”是今年努力的重点，以确保更有效的积极财政政策和促进结构改革，特别是供应方结构改革。《2016年政府工作报告》提出的第一项改革措施是全面实施“营改增”，即从5月1日起，试点范围将扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业新增房地产中的增值税纳入抵扣范围，确保行业税收负担只减不增。从短期来看，影响企业税负的四个关键因素是毛利率、可抵扣成本率、销项税率和进项税率。

从房地产行业的角度来看，“营改增”试点主要影响房地产行业的二手房交易、房地产企业发展和房地产税收减免。

银河证券认为，实施“营改增”后，可以为大多数房地产企业减轻负担。由于营业税是价内税，计税依据是企业的含税销售额，而增值税是价内税，不含税的增值税部分是计税依据，企业可以通过取得增值税专用发票来抵扣税款，从而解决生产链中的重复征税问题。在“营改增”之前，房地产行业营业税的平均比例为5.5%。“营改增”后，土地成本不计入销售，建筑安装费用和其他服务费用计入抵扣范围，增值税税率为11%。据估计，“改革加”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“改革加”会提高企业的毛利率水平，而大多数房地产企业的毛利率都低于均衡点。因此，“改加”减轻了大多数房地产企业的负担，同时也对企业的发票管理提出了更高的要求。

“此外，根据‘营改增’前的计划，房地产企业应按照5%的税率预缴税金，而‘营改增’后，只需按照3%的税率预缴增值税。这一变化也有利于提高房地产企业的现金周转率。对于现金回报较高的企业来说，利润将上升空小时。银河证券表示，“改革阵营”将有利于商业地产。主要原因是增值税实施后，购买商业地产等房地产将像购买设备一样从增值税中扣除，这将鼓励商业地产的投资和持有。与住宅房地产相比，商业房地产的库存压力更大，全面铺开“营改增”将为商业房地产的发展创造良好的政策环境。

据CICC介绍，“营业税改革”实施后，预计整个房地产行业的税负将从3960亿元(营业税)降至3340亿元(增值税)，降幅约为15%。

最后，谢浩宇指出，就目前的情况而言，我国的房地产税制还存在很多问题。除了房地产企业严重的重复征税外，个人房地产税收制度中也缺乏股票税。随着房地产税制的不断完善，不仅上述两个问题有望得到解决，国内房地产市场也将健康发展。

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