《无锡市业主大会和业主委员会工作指导规则》颁布实施

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据《江南晚报》报道，无锡市住房和建设局制定的《无锡市业主大会和业主委员会工作指导规则》(以下简称《指导规则》)已正式颁布，并将于5月1日起施行。

《指导规则》的颁布，对于解决无锡市业主大会和业主委员会活动的混乱，规范和引导业主积极参与社区管理和监督，监督和规范物业服务企业，依法指导街道和社区业主委员会的活动，具有很强的针对性和实用性。

常见问题的答案

成立一个行业委员会难吗？可以选举五个人成立一个行业委员会

说到成立行业委员会，不仅许多业主不知道如何去做，就连街道和社区有时也不知道如何去引导他们。

这使得许多行业委员会在成立之初就有许多矛盾。在总结无锡经验的基础上，即将实施的《指导原则》将细化上位法的许多内容。《指导规则》规定了业主大会筹备组的数量、组成、宣传和筹备程序，便于公民实施:今后只要选出5人，就可以成立行业委员会。

→过去，上级法律只规定行业委员会由业主大会选举产生，业主大会由5-11人的单数组成。然而，在实际运作过程中，部分社区居民较多，业主大会筹备组初步决定选举7名成员，但只有5人符合“双过半”的选举要求。能否成立行业委员会？

→这个“指导原则”很明确。上述情况可延长30天，以便为第一轮未当选的候选人举行第二轮补选。如果补选仍未达到预定人数，也可以成立行业委员会，人数以最终候选人的奇数为准。

当然，在成立过程中，也发现很多社区业主认为筹备组的业主不应成为业主委员会的候选人。

→为防止筹备组成员既是运动员又是裁判员，《指导规则》第23条还规定:“确定筹备组业主是否需要回避业主委员会候选人的选举；如果你需要避免它，放弃预备组的成员。"

每个人都适合加入行业委员会？《指导原则》规定了“十个不准确”

《指导规则》第48条还规定，有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人:

违反国家法律、法规，正在立案调查或者受到刑事处罚不满三年的；

违反党纪、党纪，被立案调查，或者被党内试用、党纪以上处分不满三年的；

参加邪教组织，或者非法组织参加集体上访，影响社会稳定的；

利用恶势力干扰社区业主的正常工作和生活；

以不正当手段阻碍业主大会和业主委员会会议正常召开、选举和表决的；

应避免在本区的物业服务企业工作；

拒绝支付或者未按照合同约定支付物业服务费用，或者煽动其他业主拒绝支付物业服务费用的；

拒不执行法院判决，被列入不可信执行人名单未及时撤销的；

社会上存在违法建筑、装修等违法行为，经执法部门责令改正，尚未改正的；

法律法规规定的其他情形。

“代表”业主的意见？业主大会的投票项目在所有出入口和电梯公示

《指导规则》对此很清楚:

业主大会召开前15天，在物业管理区域的出入口、大堂和电梯厅公布会议时间、地点和表决事项。

同时，第43条明确规定，应邀请街道办事处(镇人民政府)和社区委员会(村)参加业主大会。

如何管理住宅运营收入？由业主大会决定

《指导规则》解释了如何使用和规范经营收入。

首先，社区的经营收入属于所有业主。业主大会是社区的最高权力机构。因此，由业主大会决定的项目多达13个。

其中，《指导原则》第15条明确规定，在经营收入方面，业主大会决定“修改从共用部位、共用设施设备经营中获得的收入分配和使用计划，包括收入资金使用额度的授权和管理方式”；

同时，“审查和监督业主委员会使用物业共用部位和共用设施设备的经营收支使用情况。"

第80条规定，营业收入可根据业主大会的决定，直接用于维修、更新、翻新或补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费的不足和其他需要。营业收入应当按照规定使用，不得擅自挪作他用。

如何监管行业委员会？我们还必须发挥社区和街道的力量

《指导规则》要求行业委员会不应闭门处理事务，而应公开。

第60条规定，业主委员会会议应由三分之一以上的业主委员会成员提议或业主委员会主任认为必要时举行。业主委员会会议包括将事项提交业主会议讨论。会议召开7日前，应当在物业管理区域内的显著位置公布会议内容和议程，听取业主和物业使用人的建议和意见，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居民(村)委员会。业主委员会会议作出决定后，应当在5日内将决定内容在物业管理区域的显著位置公布，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

此外，《指导规则》还明确了街道社区党组织的检查、检查和社区宣传程序，加强了对业主委员会建设阶段党组织的指导和监督。

附件:市政办发[2019]17号《市政府办公室关于转发市住房和城乡建设局无锡市业主大会和业主委员会活动的通知》。pdf