楼市去库存收效各异 规划配套滞后致“有房无人”优房客

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房地产市场“冰与火”的分化趋势保持不变。在高库存的情况下，各地都采取了行动，但结果是不同的。许多房地产业专家指出，我们应该警惕一些问题，如过度管理造成新库存、配套设施建设滞后、忽视人口城市化等等，这些问题“蚕食”了去库存化的效果。

“行政之手”太长，或者催生新的股票

去库存化已经成为2016年经济工作的五大任务之一。今年2月，中国人民银行和中国银行(报价601988，BUY)行业监督管理委员会进一步降低了个人在非限制城市购房的首付比例，这有利于释放去库存。各地还努力推行住房补贴，扩大公积金范围，并加大货币安置工棚改革力度。

然而，一些地方采取的去库存措施引起了争议。例如，沈阳市出台了“毕业后5年内零首付购房”的政策，但只住了不到8个小时就被匆忙收回。

在楼市调控政策中，一些地方政府明确提出对消化存量主体责任薄弱、效果不明显的市县进行约谈问责。一些专家担心，在评估的压力下，官员可能会成为房地产开发商的"销售经理"。

原国务院参事办公室特邀研究员鲍提醒说，政策调控将对房地产市场的去库存化起到积极作用，但与此同时，他也应该警惕过度的行政手段所带来的新压力。他说，房地产业有其自身的规律，其发展不能完全服从于行政手段。要实现健康稳定的发展，需要更多地依靠市场配置。

耶鲁大学金融学教授陈志武也表示，在去库存化的背景下，有必要防止政府“将行政之手伸得太长”。我们不能把开发商的问题转嫁给普通买家。如果开发商继续通过去库存的“东风”以高价出售房屋，他们可能会在尝到甜头后继续扩大对新房的投资，导致市场供应量增加而不是减少。最好的办法是让盲目开发而陷入经营困境的房地产开发商自然被淘汰，让忽视风险和市场规律的房地产企业得到应有的“教训”，从而堵住不断扩大的库存来源。

在房地产业疯狂增长的背后，企业长期以来普遍生产经营管理薄弱，难以适应新形势。“在过去的十年里，房地产开发商已经赶上了好时光。每个人的“盖楼”就像工业大规模生产。只要他们建了一所房子，就可以卖掉它，赚取巨额利润。”

许多专家建议，只有对房地产市场的供给方进行结构性改革，才能盘活市场配置，重塑房地产价格形成机制，最终通过市场规则的传导来调整市场结构，使房地产行业摆脱长期低迷。

“半市民化”限制了消费需求的释放

国务院去年发布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，提出到2020年，要努力实现约1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

业内人士认为，人口城市化长期滞后于土地城市化。新市民很难在城市扎根，也很难刺激购房的消费需求。在就业、社会保障、教育、医疗等公共服务方面，农民工难以享受平等待遇。要激活新市民的消费潜力，这个问题必须解决。

“中国仍处于城市化的快速发展阶段。面对人口城市化对住房的巨大需求，房地产这个推动中国经济增长的重要引擎陷入了困境。根本原因是它偏离了中国城市化进程的实际需求。城市新生代农民工的目的不仅仅是为了工作，也是为了留下来定居。然而，这座城市显然还没有准备好迎接这些新市民。这就是农民工的“半市民化”现象。”清华大学政治经济研究中心主任蔡继明认为，在城市定居很困难，许多年满40或50岁的农民工因为没有基本的社会保障而回到了农村。各级政府要坚持户籍改革，推进公共服务均等化，推进农业转移人口市民化，促进新市民住房消费。

海通证券(Haitong Securities)首席经济学家李迅雷认为，不应该鼓励农民工仅仅为了减少库存而借钱买房。如果去库存只是为了寻求“接管”，它可能会导致下一波高库存风险。房子的功能应该是居住。要解决空入住率高的问题，应该重视发展租赁市场。

目前，一些三、四线城市缺乏产业优势和就业岗位，农民工难以在城市扎根。住房和城乡建设部专家委员会委员张鸿铭指出，让农民工进城不仅是为了解决农民的安居问题，也是为了促进三、四线城市的经济发展和增加就业。

北京大学国家发展研究院名誉院长林毅夫也提出:“如果就业形势好转，家庭收入快速增长，就能更多地消化剩余房地产，提高企业盈利能力。”

规划支持的滞后导致“没有人有房子”

专家认为，多年来，地方政府在土地的财政依赖下盲目供应土地，企业盲目开发牟利，却忽视相关配套设施的改善，导致“有房无房”现象频发。原中国房地产协会副会长朱表示，库存困难的主要原因是供大于求和供需不匹配。“住宅产品忽视了有效的市场需求，项目本身的质量问题和周边设施的缺乏也增加了库存去库存的难度。”

据记者调查，部分城市在综合住房设施的城市硬件和软件服务跟进方面比较滞后，缺乏对居民便利规划的考虑，导致去库存化困难。以海口市为例，海口市最大的经济适用房项目永修时代城的大量限价房一度难以销售。该社区于2014年竣工，共有6，192套限价住房，其中2，000多套已经分配，只有几十名永久居民。在住宅区前面已经建起了一排商店，在北部地区学校和医院已经成型。然而，配套设施的建设只停留在这里，相关企事业单位还很少。在公共交通方面，最近的公交车站距离居民区大约一公里，这使得通勤成为大多数“无车族”的难题。

针对这些问题，专家建议通过多渠道完善配套政策和基础服务建设，推进行政区域布局调整，为购房者提供优质的就业、就学和医疗条件，培育消费需求。通过合理规划，实现新市民生活、区域经济和房地产市场的共同协调发展。

“多年来，我们的城市规划和住房建设偏离了人们的需求。我们年轻时住的院子通常包括办公、生产和居住的功能。在今天的城市里，住宅区和商业区是彼此分开的，人们每天在从工作到回家的路上花费大量的时间。同时，它也严重影响了城市的交通状况和空的燃气质量。”远大集团总裁张越认为，城市规划和住宅建设的理念需要更新，应该探索城市建设从“居住与居住分离”向“居住与居住融合”的转变。

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