房企大佬逐鹿一线楼市 融资成本降低或成首因优房客

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昨日，恒大地产(03333.0)、龙湖地产(00960.0)、融创中国(00960.hk)和绿城中国(00960.hk)发布了2015年年报。

记者综合发布了最近发布的房企年报，发现这些上市房企去年发生了两次变化。一方面，从区域角度来看，企业更关注一线城市，二线重点城市也成为抢占的焦点；另一方面，由于去年国内公司债券成本较低，一些公司选择用“内债”代替“外债”，以降低融资成本。

占领重点城市

2015年，中国的货币政策趋于宽松，利率下降，一线房地产市场价格相应上涨。2016年春节前后，北京、上海和深圳的房价呈现出“新年上涨”的现象。根据一线城市的市场前景和房价是否存在泡沫，不同的公司有不同的判断，但许多公司选择关注一线城市或二线重点城市。

恒大地产此前专注于三、四线城市，近年来已将注意力转向北京等一线城市。根据公司昨日发布的年报，截至去年底，恒大已进入全国162个城市，其中一二线城市205个项目，占55%，一二线城市土地投资占72%。在财务指标方面，年报显示，恒大去年营业额为1331.3亿元，同比增长19.5%，净利润为173.4亿元。恒大董事局主席许家印在昨日的业绩发布会上表示，去年，公司基于今年市场运行良好的判断，增加了土地储备。预计今年全国房地产市场的数量和价格将会上升，库存将会减少。2013年，恒大正式入京，目前有7个项目在售，包括东巴高端项目恒大华府。

在2013年前后，它积极收购北京的土地以创造中国，并在2015年有意减少在北京和上海等一线城市的土地收购。融创中国董事长孙宏斌今年年初对包括本报在内的媒体表示，一线城市仍有机会，但地价太高。相反，他认为一些二线城市值得关注。在昨日举行的融创2015年业绩发布会上，孙宏斌继续表示，尽管有监管规定，一些好的市场仍将有发展空的空间，这不会影响公司的战略判断。2016年，融创仍将积极关注土地市场的好项目，力争进入厦门、广州和深圳。

根据融创中国年报，2015年公司合同销售额为682.1亿元，同比增长3.6%，毛利润为28.6亿元，同比下降14.8亿元。在这方面，融创中国解释称，毛利率的下降主要是由于交付面积的下降，交付面积的下降是由于接近毛利率较高的物业，导致这些物业的销售收入占本集团物业总销售收入的比例下降，从而降低了整体平均毛利率；此外，由于当地房地产市场的波动因素，占今年总收入较高比例的物业交付平均售价(主要集中在天津和重庆)低于预期水平。

龙湖地产擅长高端项目，它的区域战略就是专注于一线和二线城市。根据公司昨天发布的年度报告，龙湖地产2015年的合同销售额为545.4亿元，同比增长11.2%，达到历史新高，营业额为474.2亿元，股东应占净利润为89.9亿元，投资性房地产收入同比增长61.5%，核心净利润为69.5亿元，同比增长5.1%。根据年报，2015年龙湖在长三角、华西、环渤海、华南和华中地区的合同销售额分别占36.5%、27.8%、25.7%、8.9%和1.1%。据粗略计算，公司一线和重点二线城市的销售贡献率高达77%，比2014年提高了3个百分点。

绿城中国2015年收入为260.5亿元，比上年的320.49亿元下降18.7%；毛利润54.2亿元，较2014年的81.3亿元下降33.3%；净利润为12.6亿元，较2014年的32.1亿元下降60.8%。绿城解释称，交付物业的销售面积从2014年的193.7万平方米降至161.1万平方米，导致其收入下降。绿城在三、四线城市的一些项目的销售也影响了它的利润。绿城(中国)首席执行官曹舟南透露，未来绿城已确定北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京和武汉等15个城市为战略发展重点核心城市。

融资成本已经下降

房地产开发是典型的资本密集型行业，对融资成本极其敏感。几年前，房地产企业，尤其是中小房企，遇到了融资瓶颈，信托和其他融资渠道的成本一度超过15%。然而，由于去年货币政策的放松和内债发行环境的改善，许多上市公司降低了外币借款比例，以降低整体融资成本。

以龙湖为例，去年公司的低融资成本成为其年报的亮点。记者研究了公司的年报，发现去年年底龙湖综合贷款522.7亿元，净负债率54.6%，现金存量181.6亿元。同时，平均贷款期限延长至5.24年，综合贷款成本年利率进一步降低至5.74%。

Soho中国(00410.hk)也采用了类似的方法。2015年，其净负债率为24%，现金和银行存款总额为90.12亿元。该公司首席执行官张欣告诉本报和其他媒体，soho中国与许多国内开发商一样，在2015年用国内债务取代了部分外债。随着人民币汇率的下降和国内债券市场的成熟，soho中国在一年多前决定迅速改变债务结构，用人民币债务取代部分美元债务。

融资成本越低，现金流越好。年报显示，截至2015年底，恒大地产现金余额达到1640.2亿元。soho中国去年的营业额不到10亿元，净负债率为24%，现金和银行存款达到90.12亿元。

在宣布与深圳地铁集团有限公司结盟的同一天，万科A(报价00002，买入)公布了2015年年报。万科2015年营业收入1955.5亿元，同比增长33.6%；权益净利润181.2亿元，同比增长15.1%；受房地产行业利润整体下滑影响，毛利率为20.16%，同比下降0.79个百分点。万科的融资成本在业内一直处于较低水平。2015年9月28日，万科企业债券(一期)发行完成，发行规模50亿元人民币，五年期债券，最终票面利率低至3.5%。此外，万科在房地产金融化方面也取得了进展。根据年报，截至2015年底，万科持有货币资金531.8亿元；净负债比率(计息负债减去货币资金除以净资产)为19.3%，在业内仍处于较低水平。

融资成本与公司的资质和评级有关。万科去年在海外获得穆迪baa1、标准普尔bbb+和惠誉bbb+评级，成为中国房地产行业最具信誉的企业之一。2015年，标准普尔将龙湖评级上调至正面展望(bb+)，穆迪评级为ba1，前景稳定。同时，大公国际、中国信用评级和新世纪都给予龙湖最高的aaa评级。今年年初，惠誉授予该公司投资级评级(bbb-，前景稳定)。一位长期观察港股上市房地产企业的分析师表示，万科和龙湖在同等规模的民营房地产企业评级中表现突出，这可能是这类企业多渠道、低成本融资的一个因素。

房地产与金融资深评论员黄立冲昨日在接受记者采访时分析称，去年中国对房企的融资政策相对宽松，房企生活更好，理论上现金流会更好。不过，他也提到，这也与房地产公司的扩张战略有关。一些房地产企业去年选择花大量资金购买土地是因为对市场前景持乐观态度，而一些房地产企业则选择了相对保守的策略，在市场前景不够明朗的时候降低了对规模增长的预期。

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