媒体：一线楼市新政重在供给侧调控 挤出房地产泡沫优房客

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最近，上海和深圳相继出台了新的楼市调控政策，引起了市场的极大关注。每个人都更加关注两地购房门槛的提高。笔者认为，更需要关注的是两地新政所体现的从供给方面调控房地产市场的理念。

此次政策调整的主要原因是一些一线城市房地产市场的不合理上涨，监管的目的是挤出房地产泡沫。两个楼市的新政策反映出一级楼市调控的一个重点在于从需求侧转向供给侧的新思维。

根据国家统计局的数据，2月份，70个大中城市新建商品房价格逐月上涨的城市有47个，比1月份上涨9个，其中33个城市上月价格上涨，比1月份上涨10个。从各级城市来看，2月份一、二、三线城市新建商品房价格均出现平均上涨，涨幅分别比上个月高0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价增长差距进一步拉大，一线城市和个别热点二线城市增速远高于其他城市。

这是调控房价和控制需求方的短期举措，同时也是调节供给方的长期机制。目前，在政策的不断刺激下，整体市场分化仍在继续，但去库存任务最重的三、四、五线城市仍未取得太大进展。需求方刺激政策将会频繁出台，但效果将会越来越有限。在这种情况下，最好从供应方面努力。

在土地供给方面，在库存压力相对较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市，既要增加供给，也要增加中小单位的供给。在库存压力大的地区，要严格控制土地供应，减少甚至停止供应。《深圳楼市调控意见》首次提出要加强多渠道的住房供应和住房保障，这是未来深圳楼市调控的新方向，也意味着深圳楼市调控已经从需求侧转向供给侧。中长期来看，随着收入的增加、人口的流入、城市的转型升级(Aiji、净值、信息)，各类住房的需求不断增加，单纯调节需求的效果可能有限。这一次，通过“增、活、新、换棚”等四个渠道供应新房，准备40万套经济适用房和供应35万套经济适用房，意在使房地产市场充分发挥供给面的力量，满足长期旺盛的住房需求，彻底缓解供求关系，为房价的逐步稳定奠定基础。

许多其他地方也加大了供应方面的调整力度。上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布的《关于进一步优化上海市土地和住房供应结构的实施意见》明确指出，上海市将进一步提高商品房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分矛盾突出地区不低于70%)。福建省近日出台的《关于解决房地产存量问题的若干意见》(福建八条)，其中最大的亮点之一就是土地可以“转型”，提出优化开发用地的供给。规定2015年12月31日前已签订土地出让合同的商业办公用地，不构成闲置土地，且已缴纳全部土地出让金的，可转为商业居住用地。

今年的政府工作报告指出，要“促进城市保障性安居工程建设和房地产市场稳定健康发展。”今年，将对600万套棚户区住房进行改造，以提高住房货币化安置的比例。”建立租购结合的住房制度，逐步将符合条件的流动人口纳入公共租赁住房供应。“这意味着，在供应方面，中国将继续开放存量住房、经济适用房和租赁市场渠道，大力推进棚改和公共租赁住房货币化，完善租赁市场，支持商品房存量转化为租赁住房和公共租赁住房供应。

房地产市场的供方改革不仅是为了消化住房存量，也是为了给广大人民群众提供更好的住房产品，更好地满足人民群众的居住和生活需求。过去，我们的经济政策侧重于需求方面。现在，我们应该加强供给方面的改革。主要是控制增量，调整土地供应节奏，增加土地有效供给；实施结构优化，以高质量和高附加值增加有效供给。有了高质量的产品，就有了住房消费。有了梧桐树，凤凰可以被吸引。

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