限购升级去杠杆降温一线楼市 北京跟进可能性大优房客

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最近，一线城市将收紧房地产政策的传言得到证实，上海和深圳相继出台了新的政策来规范房地产市场。包括提高首付款比例，提高非居民购房门槛，加强中介管理，严格控制资金使用杠杆购房。

业内人士表示，一线城市推出新政的根本动机是稳定近期过高的房价，打击越来越多的投机购买行为。因此，从政策角度来看，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是双向“扶底盖顶”。除了上海、深圳等城市增长过快外，其他城市的调控政策不会太严格。

努力在一线房地产市场推出新政策

25日，深圳出台了一项调控房地产市场的新政策《关于完善住房保障制度促进房地产市场稳定健康发展的意见》，指出将收紧非居民购房门槛，实行差别化住房信贷政策。

意见指出，对于非居民人口的资格认定，可提供自购买之日起计算的上一年度及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险的证明，并增加至3年，购买一套住房；对有户籍的家庭(包括部分户籍在本市的家庭成员)，将继续限制购买两套住房。

同时，在信贷政策方面，实行差别信贷。如果购买人家庭名下在本市没有住房，且在过去2年内没有住房贷款记录，贷款首付比例将继续执行最低30%；在本市无住房但最近2年有住房贷款记录或在本市有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款最低首付比例为40%。

值得注意的是，在同一天，上海还发布了“上海九条”，这被称为历史上最严格的调控政策。《上海九条》指出，限购政策将严格执行。其中，本市非居民家庭缴纳个人所得税或社会保险的期限将延长，从购买之日起计算的前3年延长至本市2年以上，并调整至购买之日前5年以上。对于企业来说，所购商品房至少需要3年时间才能上市交易。交易对象为个人的，按照本市限购政策执行。

在信贷政策方面，实行“不还贷款还房子”的政策。《上海九条》指出，对于拥有一套住房的家庭，如果他们申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，以改善他们的生活条件，首付比例不低于50%；对于拥有一套住房的家庭，如果他们再次申请商业个人住房贷款购买非普通自住住房以改善其生活条件，首付比例不得低于70%。《上海九条》指出，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，将作为失信信息纳入本市公共信用信息服务平台。

据悉，上海的普通商品房应满足单套面积小于140平方米的要求，实际成交价格低于同一级别土地上房屋平均成交价格的1.44倍，外环外总价不超过230万元/套，内环与外环之间不超过310万元/套，内环内不超过450万元/套。

对此，上海市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山表示，自去年下半年以来，特别是2016年，上海房地产市场经历了非理性过热，房价形成了加速上涨的趋势。与此同时，也出现了一些新情况、新问题，如投资投机性需求死灰复燃，一些企业和员工违规经营等。因此，住房作为一种特殊商品，需要维护市场秩序，稳定市场预期。

将“去杠杆化”调整为政策重点

值得注意的是，在这一轮政策中，禁止使用资本杠杆支付首付。《上海九条》明确指出，严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自我担保、设立资金池等非现场金融服务。对各种非正式金融机构为房地产交易提供各种形式金融服务的行为进行专项整治。

在深圳新政中，也明确提出要加强房地产金融风险的防控。结合此前全市首付风险调查，继续在全市开展金融风险调查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷款、众筹购房、过桥贷款等金融杠杆配置业务。

“新一轮房地产政策的重点是‘去杠杆化’。”雅豪机构营销总监郭毅认为，此前的连锁置业事件暴露了房地产市场利用杠杆进行房地产盘点的异常现象，场外融资业务进一步上升。然而，资本杠杆的扩大很容易导致房地产市场更大的泡沫，这将构成巨大的潜在金融风险，并引起决策者的注意。

顾金山还表示，一些企业违规，一些开发商和中介机构通过p2p平台推出首付贷款等场外融资服务，让一些没有条件购买二手房的人通过首付贷款和过桥贷款进入市场或提前进入市场。这一操作在推动市场的同时，也助长了金融风险。

事实上，过去出现在股市的场外融资正在房地产市场兴起，购买房屋的众筹和首付贷款等金融产品也很集中。以世界银行(报价002285，购买)为例，它是一家上市中介，也生产小额贷款金融产品，如连锁房地产的首付。其2015年年报显示，该公司去年共发放了32209笔“家庭云贷款”，抵押金额为29.92亿元，分别增长65.05%和51.90%。

经常被用作首付贷款的消费贷款正在急剧增加。根据中国人民银行的数据，1月份北京的人民币消费贷款增加了234.7亿元，同比增长53.9亿元；经营性贷款增加9.9亿元，同比减少17.6亿元。其中，个人住房贷款增加176.2亿元，同比增长58.9亿元。

与此同时，根据连锁房地产公司监测的两组数据，2015年售出的二手房中，约25%持有时间不到两年，约32%持有时间超过两年但不到五年。在过去的两个月里，房屋转手的频率更高了。在过去两个月售出的二手房中，持有不到半年的业主比例高达8%。

据预测，北京可能会跟进

根据优秀租户的研究，除了上海和深圳，北京和一些二线重点城市的紧缩也是一个高概率事件。事实上，27日有媒体透露，廊坊市政府研究了一系列进一步规范市场秩序、稳定房价的措施，以稳定北京周边县(市)的房价，促进房地产业稳定健康发展。具体措施和计划正在审批中，将很快公布。

但这并不意味着房地产政策将全面收紧。房地产市场已经进入新常态。即使在一些城市快速增长的情况下，大多数三、四线城市的库存压力仍然很大，差异化仍将是后续市场的主要特征。因此，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是双向“扶底盖顶”。

事实上，自去年以来，中国对房地产采取了“三月三十日新政”和“九月三十日新政”，这有利于房地产的放开。自那以后，市场出现了分化:一线城市的房价再次飙升，而一些二线城市的房价也紧随其后，而三线和四线城市的房价依然低迷。

根据统计局的最新数据，在一大批一线城市和一些二线城市的背景下，2015年底，房地产库存达到7.18亿平方米，同比增长15.6%；2016年1月至2月，库存达到7.39亿平方米，增长率为15.7%，这意味着库存主要集中在三、四线城市。

事实上，改革阵营的具体计划已经明确划分了一线城市和非一线城市。例如，营地改革试点中关于个人购买二手房的规定很明确。对于非一线城市，个人购房不满2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人购买房屋超过2年(含2年)用于对外销售的，免征增值税；在北京、上海、广州和深圳四个一线城市，如果个人出售购买时间不到2年的房屋，增值税将按5%的税率全额缴纳；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通住房，销售收入与购房价格的差额部分按5%的税率缴纳增值税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征增值税。

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