一线城市房价有望趋稳 虚火或传向二线城市优房客

本篇文章2685字，读完约7分钟

提高第二套房首付比例，升级“限购”...上周末，上海和深圳相继出台了楼市调控政策。随后，南京、武汉等房价上涨压力较大的城市也出台了新政策，以规范信贷政策，稳定市场预期。

据业内人士透露，一线城市的楼市将迎来一个成交量和价格的短期波动期，房价有望企稳而非大幅波动。与此同时，我们应该警惕“虚拟火”向二线城市的传播。

上海和深圳提出了三项稳定房地产市场的主要措施

从上海和深圳出台的政策来看，地方政府有三大招数:

-提高第二套房的首付比例。例如，在上海购买的第二套房首付比例原本是40%。新政策出台后，普通住宅和非普通住宅的第二套房首付比例分别提高到50%和70%。而且只要有一套住房，不管贷款是否结清，当家庭再次申请住房贷款时，都会按照第二套房政策执行。

虽然深圳没有提高第二套房的首付比例，但已将第二套房的适用范围扩大至“过去两年在深圳没有住房但有住房贷款记录的购房者”和“在深圳有住房但已结清相应住房贷款的购房者”。

银行监管机构表示，在房价快速上涨的城市，一些银行在执行信贷政策方面较为宽松，降低二手房贷款的杠杆率是不可避免的。

——加强市场监管。上海和深圳都规定，严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自我担保、设立资金池等非现场集资金融服务。同时，加强执法力度，查处囤积居奇、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易等违法行为。

据记者调查，春节后，上海等一线城市的房价出现了快速上涨。一些开发商在等待市场上涨和中介的虚假炒作，这在一定程度上推高了房价的“虚火”，导致二手房业主频繁出现“每日CDs”和反复出现“价格暴涨”。例如，2月底开业的“金鹿海派”，甚至重复了“裹着被子”排队买房的场景。

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇认为，首付等场外融资产品干扰了国家房地产政策，吹响了大多数城市房地产市场的泡沫，增加了房地产市场的风险。

-“限制购买”升级。上海将非上海家庭购房的社会保障期限从2年延长至5年，深圳从1年延长至3年。

优秀租户研究人员表示，严格的限购政策会影响一些非本地家庭的购房计划，但政府主要是为了抑制外部投机需求。根据同一个政策咨询研究部门的监测数据，社会保障期延长后，受影响人口仅占上海总人口的7%左右。

市场反应:北京和上海市场的交易员都很焦虑

在3月25日上海新政策出台的前一天和后一天，房地产市场的交易量飙升。3月24日，上海签约的一手住房数量达到1706套；3月25日，它创下了2499套的新高。尽管截至3月27日，这一数字已降至958台，但仍远高于去年3月170台的日均成交量。

据业内人士分析，虽然上海已明确表示，新政策将于3月25日正式实施，但仍有一些开发商和中介机构幸运地预计到政策发布到交易中心实施会有一个滞后期，许多买家抱着试一试的心态急于在网上签约，从而创造了近期交易量的新纪录。

在新政策出台后的第一个周末，记者走访了一些房地产，发现开发商提前开始了"争夺客户"的战斗，争夺已经严重缩水的目标客户。获得预售证书的房地产立即进入市场。例如，位于上海新世界板块的高档房地产“复兴玉龙”推出了8套公寓，融创“滨江一号院”在预定开盘日期前已直接挂牌出售。

与此同时，由于一些急需购房的群体购房能力有限，他们不得不转向住宅项目，服务式公寓等商业和住宅产品也很受欢迎。3月26日，“龙湖新沂城”，上海一个改良的商业和住宅项目，在同一天被认为是一个突破。一位购房者表示，由于购房限额提高，他失去了购房资格，所以只能转向住宅产品。

在北京，购房限制尚未收紧，开发商和购房者似乎也在争分夺秒。在北京回龙观地区，前来咨询的客户最常问的问题是贷款政策是否会改变。

尽管开业仅一周就售罄的“首开西岳商城”已无销售空间，但顾客们还是纷纷前来咨询。“这些项目都是大型公寓，平均价格为每平方米65，000元，购买者基本上购买两套房。上海、深圳等一线城市已经出台了提高二手房贷款首付比例的新政策，北京方面也可能调整政策。”销售顾问告诉记者，“只要购买者的购买资格审查通过，我们将立即帮助客户申请贷款。”

与京沪楼市的“热望”不同，深圳楼市似乎已进入稳定期。路遥正是需要它，自2015年以来，他一直关注房地产市场。她说，“深圳的房价应该是相对稳定的。”我打算等一个月，等局势稳定后再考虑是否出手。”

然而，一些投资者的步伐并没有放缓。27日，深圳龙华新区海宁大厦项目开盘。记者在现场看到，等候区大约有2000个座位，上座率约为80%。一位姓陈的女士告诉记者:“我看中了小单位，主要是为了投资。”

上海和深圳周边的房地产市场正在上涨，并对二线城市的“虚拟火灾”保持警惕

根据国家统计局的数据，自2015年7月以来，北京、上海和深圳的房价同比上涨，这三个城市一直引领着全国房地产市场。

上海市住房和城乡建设委员会主任顾金山表示，自去年下半年以来，特别是2016年，上海房地产市场过热，房价加速上涨。与此同时，也出现了一些新情况、新问题，如投资投机性需求的重新抬头、一些企业和员工的非法经营等。

深圳房价飙升，大大提高了购房门槛，透支了未来市场需求。根据世界银行的数据(报价002285，BUY)，深圳首次购房门槛已提高至290万元，2012年至2014年，深圳首次购房门槛分别为151万元、165万元和209万元。

深圳房地产研究中心主任王峰表示:“房价与收入水平的差距越来越大，将大大降低居民购房能力，不利于留住人才，支持产业转型升级(爱记，净值，信息)。"

国泰君安证券(报价601211，BUY)首席宏观分析师任泽平认为，新政策降低了一线房地产市场的增量需求，这将明显降低一线城市的房价涨幅，但有必要防止房价过度上涨蔓延至二线城市。

由于资本的溢出效应，大量资本已经进入一线城市和热点二线城市的外围。在上海和深圳出台新政策后的第一个周末，周边房地产市场迅速升温。在毗邻上海的昆山，万科推出的500套房被抢走了一个空，70%的买家来自上海；临近深圳的松湖碧桂园将在开园当天降价80%，总投资25亿元。碧桂园的人告诉记者，深圳的房地产市场政策已经收紧，迫在眉睫的挤出效应显而易见。松山湖，作为一个又深又热的区域，受到深圳的青睐。

业内人士担心，在一线城市门槛越来越高、政策收紧的背景下，过剩资金可能会流向周边地区，而这些经济规模大、供需关系紧张的二线城市将被视为“避风港”。地方政府应该防止一线城市房价的“虚火”蔓延到邻近的二线城市。

如需捐款、商务谈判和机构合作，请拨打优秀客人热线13817941936