上海楼市新政点对点解读：二套房认定“认房不认贷”优房客

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3月25日，上海市政府信息办公室召开市政府新闻发布会。市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山介绍了《关于进一步完善我市住房制度和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》的相关情况，该意见将于近日发布实施。

这一次，房地产市场新政出台了九项新政策来规范房地产市场。对于一些买家对新政的质疑，记者结合新闻发布会上的权威回答和业内人士一一解读。

1.增加本市非户籍居民缴纳个人所得税或社会保障的年限，自购买之日起前3年在本市缴纳2年以上，并调整至购买之日前5年以上。其次，文章具体指出，企业购买的商品房至少需要3年时间才能上市交易。交易对象为个人的，按照本市限购政策执行。

解说:3月25日，在市政府召开的新闻发布会上，上海市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山表示，延长限购期，主要是考虑上海住房发展的原则，即坚持以居住、市民和普通商品房为重点。自去年下半年以来，本市房地产市场十分活跃，量价俱增，特别是不合理的过热，房价迅速上涨。有些地区增长很大，有些则完全不合理。这也导致了一些恐慌性购买，这在推高房价方面起到了一定作用。二手房交易中也存在频繁的价格上涨、违规、不诚实和不合理，甚至投资投机。有些人逃避购房限制。

此外，这是第一次提到企业购买的商品房必须上市交易三年。如果交易对象是个人，应严格遵守购买限制政策。换句话说，就是要防止一群人利用企业的名义买房来规避购房渠道的限制。以前很多人用它来做手术。

对此，有业内人士分析，以企业名义购房时，持有房屋要缴纳高额房产税，出售房屋也要缴纳个人所得税和增值税。有些人以企业的名义买房主要是为了投资。如果要求他们以企业的名义买房三年后才能出售，投资成本会大大增加，这对打击投资是非常严厉的。

2.为了进一步规范交易行为，将对交易记录提出限购审查。

解说:一些开发商和销售人员介绍说，上海以前的政策允许未在本市登记但连续两年缴纳社保的家庭购房。有些家庭会选择购买第一手楼宇，以投资另一幢楼宇，然后只进行网上登记，而不申请产权证，从而绕过房屋委员会确认购买的限制。这一次，提出了限购审查，即限购必须经过检查后才能在网上签字备案，从而消除了空某些人的政策。

3.对于拥有一套住房的家庭，如果他们再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房以改善其生活条件，首付比例不得低于50%；购买非普通自住住房，首付款比例不得低于70%。申请贷款时，购房人还应承诺首付款为自有资金，违约信息将作为失信信息纳入本市公共信用信息服务平台。

解说:这里应该强调的是，对于第一套“只住房不贷款”。也就是说，一群已经拥有一套住房的购买者，不管房子是否有贷款或贷款是否已经结清，都被视为拥有一套住房。

据银行信贷人士透露，这主要是因为在325新政出台之前，许多银行在为拥有一套住房且贷款已结清的人购买第二套住房时，给予第一套房优惠贷款，即贷款首付仅为30%，且利率优惠。325新政后，无论名下一套房子的贷款是否结清，再次购房的人都不会享受30%的首付款折扣，首付款将提高到50%(普通房)或70%(非普通房)。

4.严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自我担保、设立资金池等场外集资金融服务。对各种非正式金融机构开展专项整治，为房地产交易提供多种形式的金融业务。

解说:对此，顾金山表示，一些企业违规，一些开发商和中介机构通过p2p平台推出首付贷款等场外融资服务，让一些买不起第二套房子的人进入市场，或者通过首付贷款和过桥贷款提前进入市场。这一操作极大地推动了市场，同时也鼓励了投资和投机，也增加了金融风险。一些商业银行在实施国家和本市“二套房”政策时，将二套房政策延伸至非普通住房。

上海银监局副局长蔡英珍指出，商业银行在核实首付时确实存在一些困难，这涉及到个人隐私。目前，它主要提供支付证明和个人收入证明。银监会将协调相关部门为商业银行核实首付款提供条件。

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