二手房满两年的免征增值税 整体税负略有降低　优房客

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增加二手房交易阵营的政策终于尘埃落定。24日，财政部发布了《关于营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，规定除北京、上海、广州、深圳以外的地区，个人购买房屋不满两年对外销售的，应按5%的税率全额缴纳增值税。个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征增值税。

“这意味着，在过渡期内，二手房交易增值税基本上改变了现行的二手房交易营业税政策，原有的优惠政策也在继续。但是，由于营业税是按含税销售额征税的，所以增值税是按不含税销售额征税的，税收负担略有减轻。”山东财经大学经济研究中心主任、金融专家潘明星对此进行了分析。

根据增值税算法，需要计算销售额(不含税)，销售额=含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额=销售额×征收率。例如，一套价格为150万元(含税且购买时间不到2年)的房屋，最终增值税应税金额为(150 ÷ 1.05) × 0.05。在现行营业税下，总价按5%的税率征收。根据现行政策，营业税的应纳税额为150× 0.05 = 75，000。营地改革增加了，税收减少了7。5-7。14 = 3。600万。

土地使用权转让税率为11%

据新华社北京3月24日电财政部和国家税务总局24日公布了营业税改征增值税改革方案的细则，该方案将于2016年5月1日起在全国范围内推行，这意味着营业税改革将全面结束，并进入倒计时。

两个部门发布的《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项规定》和《跨境应税行为增值税零税率和免税政策规定》等四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业和生活服务业加入试点后的方案内容。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面实施后，将提供交通、邮政、基础电信、建筑、房地产租赁服务、房地产销售、土地使用权转让等服务，税率为11%；以17%的税率提供有形动产租赁服务；境内单位和个人跨境应税行为的税率为零；有其他应税行为的纳税人税率为6%。此外，增值税税率为3%，除非财政部和国家税务总局另有规定。

根据《营业税改征增值税试点项目有关事项规定》，在建设服务领域，本方案规定一般纳税人可以选择对合同结算方式提供的建设服务、甲方为项目提供的建设服务以及合同开工日期在2016年4月30日前的旧建设项目提供的建设服务适用简易计税方法。

对于房地产销售，明确一般纳税人销售的是2016年4月30日前获得的房地产(不含自建)，可以选择适用简单的计税方法。取得的总价和额外费用减去房地产原价或取得房地产时的价格后的余额为销售金额，应纳税额按5%的征收率计算。

其他个人出售已购(不含自建)房地产(不含已购住房)的，以已购总价和额外费用减去该房地产原购买价格或购买时的价格后的余额为销售金额，按照5%的税率计算应纳税额。个人出租房屋，应按照5%的征收率减1.5%计算应纳税额。

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