沪深楼市调控政策“严”过了市场边界 　优房客

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25日，上海出台了新的楼市调控政策，将严格执行限购政策，并将非居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的期限从两年延长至五年。在信贷政策方面，两栋普通房屋首付不低于50%，两栋非普通房屋首付不低于70%。

同时，深圳还提高了非发酵户籍人员购房限制的门槛，能够提供本市自购房之日起前三年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非居民家庭可以购买一套住房。在那之前，很多年。

虽然媒体之前已经报道了上海和深圳的新政策，但是相关政策并没有太大的不同。然而，新政宣布后，它仍然是“严格的”和惊人的。尤其是提高非本地居民购房门槛，似乎已经跨越了市场界限，违背了监管的初衷。我们应该知道，调控的目的不是抑制需求，而是抑制投资或投机。事实上，提高非本地户籍人员购房门槛可能会抑制相当一部分刚性需求，并使相当一部分在上海和深圳工作的外国人没有条件购房。

值得注意的是，这一轮一线城市房价上涨主要是由于投资和投机需求的快速扩张。尤其是开发商、房地产代理、p2p等。以“首付贷款”的形式给予购房者资金支持，使得购房者不需要或很少承担购房风险，进而导致房地产投机的趋势。也就是说，抑制房价上涨的立足点应该是对非正常行为的调控，而不是对刚性需求的控制。显然，上海和深圳推出的新楼市政策并非始于抑制投资和投机，而是感觉“一刀切”，抑制了刚性需求，尤其是非本地居民的住房需求。

我们应该知道，是否要出台调控政策，不仅要看价格上涨了多少，还要看价格上涨背后存在什么问题。换句话说，我们必须找出价格上涨的原因。在此基础上，我们可以决定引入什么样的政策。显然，上海和深圳推出的楼市调控政策可能并没有真正找到房价上涨的原因，也没有真正的针对性。因为，如果房价上涨是由市场规则驱动的，符合市场化的要求，那么它就没有必要，也不应该受到政府的调控。因此，要进行调控，就必须对价格上涨中的违规行为进行调控，对扭曲或扭曲的行为必须通过调控进行调整。

那么，上海和深圳的有关方面找到房价上涨的原因了吗？上海和深圳房价快速上涨的原因是什么？是刚性的扩大还是投资和投机的增加？在新一轮市场需求中，投资和投机的比例是多少？等等。只有当这些条件被清楚地理解并且原因被清楚地理解时，所引入的监管和控制政策才会具有高度的针对性和约束力。否则，效果不会太大，会影响市场的刚性需求和居民生活条件的改善。即使他们没有在上海注册，他们中的许多人已经是上海的成员，应该享受相应的社会福利。

更重要的是，抑制商品房投资和投机不仅是一种有限的购房方式，也是抑制住房投资和投机的重要手段。在上海楼市的新政策中，信贷政策也相对严格，特别是对于两个非普通的房子，首付款已经达到不低于70%，相当于全额支付。对于房屋投资者和投机者来说，压力可想而知。然而，税收政策和商品房销售政策似乎没有更有力的手段。如果上海在制定楼市调控政策时，能在今后的税收和商品房销售方面出台一些更强有力的措施，效果可能会更好。如第二套房在5年内不能转让，第三套房在8年内不能转让，第三套房在10年内不能转让；另一个例子是对两个或两个以上转让的商品房征收高税收的营业税和契税，每增加一套，税率将提高10%。同时，通过地方立法，将征收物业管理费，并对两栋或更多的房屋征收一定比例的财产税。那么，对于那些利用杠杆进行投资或投机的人来说，无疑会有巨大的压力，迫使他们不要投资或投机房地产。

一般来说，上海和深圳可以在这个时候出台楼市调控政策，而空的力量是符合目前上海和深圳楼市的需要的。然而，该政策的灵活性和针对性不强，压制刚刚需要的东西是不合适的。最起码，考虑不够全面，对房价上涨的原因分析不够透彻。如何使政策更加现实有效，是制定房地产市场调控政策时必须认真考虑的问题。就房地产市场而言，城市仍有必要发挥更重要的作用。政府的有形之手应该在市场无法管理的地方进行管理，就像“首付”一样，这是政府的有形之手需要发挥作用的方面。只有这样，房地产市场才能真正进入健康有序的发展轨道。

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