200个城市出台去库存新政 救市手法简单粗放　优房客

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最近，许多中央部委和地方政府都主动推动房地产去库存化，并出台了诸如降低房地产交易税费和降低首付比例等政策。据不完全统计，至少有200个城市出台了新的去库存政策。业内普遍预期，新政将为住房去库存化带来巨大好处。

然而，目前的房地产库存分布在住宅，商业房地产，工业房地产，旅游房地产和其他形式。住宅的销售比例约为89%，其他类型的销售比例为11%，这意味着其他房地产形式的去库存压力也值得关注。

到目前为止，至少山东、甘肃等省已经提出发展跨境房地产，即利用存量房屋发展旅游、养老、创业等房地产，并进行多元化经营。但是，记者最近在许多省市发现，许多城市的商业项目已经饱和甚至过剩，在建项目和待建项目严重过剩的现象仍然屡禁不止。业内人士认为，政府应尽快调整起息期，加快不良资产清理，不应忽视降低非住宅房地产的库存风险。

非住宅形式的去库存化问题亟待解决

截至2015年12月底，中国商品房销售面积为7.1853亿平方米，同比增长1亿平方米。其中，写字楼和商业楼宇的销售面积同比增长近25%，增幅是住宅销售面积的两倍。

更值得注意的是，除住宅楼外，各类房产的销售面积在2015年10月开始持续上升，房地产行业整体库存较高，逃逸序列问题依然存在。即使在商业发达的上海，商业房地产市场现在也处于低迷状态。根据机构数据，2015年，上海商业地产供应连续两年创下新高，而交易量则处于过去五年的低点。

截至2015年底，上海大红桥核心商务区的库存高达66.4万平方米，净化期为36.72个月。由于新供应量的急剧增加，开发商普遍推迟了虹桥项目进入市场。记者发现，大多数项目的入住率不到30%。

新写字楼的持续高供应量使得空主要城市写字楼的入住率普遍上升。根据优秀租户的数据，2016年，二线城市新增供应量预计同比增长22%，中国17个主要城市的累计办公空间将增长32%。例如，成都、重庆、无锡和长沙的空购买率将连续第三年超过30%,市场供应严重过剩。

这位优秀的租户研究员分析道:“由于前期规划量、土地推进速度和市场需求之间的不协调，以及后期交通和商业设施缺乏及时跟进，新兴商业区，尤其是二线城市的新兴商业区，普遍面临着供给过剩的问题。需求不足的困境。”

各种形式的房地产开发的混乱值得警惕

虽然非住宅类房地产的高库存问题开始出现，但记者最近走访了各地，发现许多地方政府和绝大多数房地产企业仍沿用以往的开发常规，去库存化的方法简单而广泛，高库存的风险不断积累。

首先，以提供老年旅游房地产为噱头，建造普通住宅。记者在许多地方发现，许多开发商都在利用开发养老和旅游房地产的“幌子”，以此为噱头，抢占土地，建造普通房屋。

记者在三亚看到，除了在建筑设计和社区规划上符合中老年人医疗需求的“青平乐”项目外，其他大部分项目与普通商品房没有什么不同，如“鲁能中心城湾”。所谓“支持性健康支持”只是“10分钟内到达医院”；旅游房地产项目“鲁能三亚湾”只是一个“海景房间”...

其次，住宅开发增长有限，二级住宅企业集聚发展商业地产。记者在采访几家房地产企业时了解到，为了应对高库存住房和去工业化的困难，许多二线房地产开发商开始向商业地产开发的二、三线集聚。

例如，新城控股(601155，BUY)正在复制“万达模式”，并在全国推广其商业品牌“五岳”。新城董事长王振华表示，到2017年，新城将有15家五岳广场开业，25家正在建设中。

第三，地方政府盲目引进住房企业无序发展，营销策略模式陈旧固化。记者发现，从海口美兰机场到海口市的道路两旁有一排排正在建设和将要建设的建筑。当记者问及是否有足够的人购买如此大规模的盖楼时，海口市住房和建设局有关负责人也坦言，“什么时候消化，我不知道”。

在营销策略方面，在三、四线城市，开发商仍然高度依赖地方政府的“总体规划”。海口、三亚等城市房管部门表示，调整后的营销策略仍主要基于传统方式，如宣传旅游大篷车、吸引品牌房地产企业收购开发用地、配合网络媒体宣传推广、组织房地产开发企业参加海南岛以外的房地产展会等。

明智的做法是利用这种情况来引导非住宅形式去设计

据记者调查，市场上出现了一些成功的旅游地产养老新模式。例如，绿地与天山集团在石家庄联合建设了赵岩文化旅游综合体天山门，荣盛开发(报价002146，BUY)与黄山市合作开发黄山北门，均采用景区结合的整体运营模式。

海南省住房和城乡建设厅厅长丁式江认为，未来旅游地产养老市场应突出长寿、生态、健康优势，增加产权、度假、商务等酒店产品，调整医疗、养老、商业、文化地产布局，促进房地产业转型升级。"海南将加大商业地产的开发力度，降低纯商品房的比重."

业内人士建议，商业地产模式应该及时改革。在商业零售方面，戴德梁行的商业和房地产部建议政府加快从传统商业向体验商业的转变。

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