蔡照明：房价真的爆涨？ 你一恐慌你就输了优房客

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毫无疑问，以去年深圳和今年年初上海为首的一线城市房价飙升已经成为现实。然后，二线城市苏州、南京、武汉和一些三线城市的住房市场将会上涨。不管这个市场是大是小，是长是短，这都是重新分配财富的难得机会。在这片土地上是必须的。怎么抓？我们应该从如何理解它开始。

自从1999年我涉足房地产领域以来，我建议每个人都买房子，直到2010年左右，我的亲戚、朋友和同学都买了很多房子。当时我是司机兼助理，初中毕业，家里没钱，但听我说。自从房屋数量反转后，深圳现在的房屋总数是5000万。我记得在2002年，我来到我在北京望京的亲戚家，经过了一个叫慧谷阳光的房地产。我进去付了3000元押金，然后我把这张押金单作为礼物送给了我的亲戚。我说不是给你3000元，而是给你一个创造财富的门道；她当时觉得很热，经过一个月的挣扎后又把它退了回来。后来，人们发现她作为一名大学教师的收入没有这个月房价涨得多。从那以后，我就坚决听我的，买了房子，甚至比我买的还多；到什么程度？一两套是没有意义的。她曾经暂停工作，回到家乡开了一家街头小店。在经历了房地产的黄金十年后，几年前她回到了学校，成为了一名默默无闻的教授。近年来，人们再也看不到我写文章或鼓励我身边的人买房，因为我无法理解他们。去年，在北京市政府搬到通州之前，我发了一份文件来制造噪音，这是过去五年里唯一的一份文件(我不记得了)。今天，面对全国住房市场的爆炸式增长(实际上不是全国性的，见图1)，我仍然无法判断是否要买。每天，当亲戚买房子时，许多人都热切地问我。“买还是不买？”我只能说:我也不知道

我已经沉默了五年，对此我一无所知，但这一次公众舆论如此汹涌，以至于我觉得虽然我不能做出最终的直接判断，但还是有一些真相我可以告诉你，还有一些发现我可以和你分享以供进一步分析。

有三个问题，我可以说清楚:

首先，如何理解一线城市飞涨的房价？

其次，飙升的房价与中央政府的去库存化经济政策有很大关系。从买家的角度如何理解这种去库存化？

第三，普遍的恐慌是如何形成的？我们有必要恐慌吗？

当你恐慌时，你就输了！

房地产销售市场有一个秘密而重要的规律，那就是制造恐慌。只有当消费者恐慌时，他们才会买房。因此，当你去一家房地产公司买房子时，你被告知这种房型只有最后两套，你不能买；或者这一批还有一个，价格很快就会上涨。恐慌？你迷恋上了吗？卖房子最有效的方法是制造恐慌，如果不是，就制造恐慌。例如，几栋房子同时被开发，但当它们被推出时，它们被分成小批，几十套被小批推出，从而造成稀缺。稀缺的目的是制造恐慌。

这是事实，从社会环境来看也是如此，因为媒体和中介从卖家那里收钱，他们会配合这样的舆论。因此，有了房价飙升的消息，我们能不抓住它吗？它必须被渲染到极致，扩大到每一个销售办公室和媒体特别版，直到它影响到每一个买家的心。

这种渲染也具有新闻法的功能，不一定是阴谋。众所周知，狗咬人不是新闻，而是人们咬人的新闻。当房地产市场不景气时，说它不景气并不是什么新闻，但好消息是偶尔会出现房价飙升的情况。此外，当房价飙升时，看到一片荒芜的景象是个好消息。因此，近年来，当房地产世界不好的时候，一些市场会突然变好，媒体会抓住机会制造新闻。当然，除了媒体的规律，也有媒体的利益，这是房地产开发商炒作。因此，舆论最终变得激烈起来，给人的印象是，如果各地的楼市爆发，机会便会丧失。通宵排队、每日光盘和拥挤的换乘大厅都被怀疑是伪造的。现在互联网如此发达，用手机发送一个号码就足够了。如果没有，和亲戚一起买房子也有发送号码的功能。为什么你想让每个人通宵排队扔人？！因此，在看新闻时，如果能摆脱新闻的额外放大效应，就会更接近正常，更少恐慌。

但问题是，你是正常的，每个人都是不正常的，而你不是正常的。因为非理性市场也是一个机会，你也会错过一波行情，一个难得的投资机会。

(插入一个小例子，这是我的亲身经历。去年，电子商务在互联网加房地产行业很受欢迎。我发现这些模型都是错误的，或者说是错误的。我到处说，写文章，并说这是行不通的，但我终于发现最愚蠢的是我！我是对的。事实证明我是对的。这些电子商务公司今年几乎都是黄色的，但是人们已经这样工作了一年并且赚了钱。他们赚钱了，退出了，让我在这里生气，因为假货毁了这个行业的声誉，这真的给这个行业带来了沉重的负担。因此，我说，(有点尴尬，但我们必须仔细理解)，虽然我对房地产的长期前景不乐观，我不建议大家不要买房子；虽然我们知道房价会上涨，但我们不会说服每个人都赶快进去。

为什么？仅仅知道原因是不够的，所以我们可以更彻底地了解它。

首先，让我们谈谈本轮房价飙升的原因。

原因有很多，有的是初始原因，有的是启动后的推广和放大原因，有的是次要的辅助原因。

深圳房地产市场的启动有三个原因:中央委员成为市委书记点燃了城市的希望，加上自由贸易区的登陆和直辖市的设想；这都是为了一个原因:每个人都对这座城市的期望感到乐观。一旦这种预期形成，深圳的房地产市场将会上涨。推动扩张的内在原因是，一是深圳的土地确实很少，短期内可以推出的房子不多，类似于小盘股；像成都和广州这样的大盘股，你想投机吗？第二，深圳有大量的人挨饿。这些年来，他们极其敏感，会抓住机会，迅速开始。从供给的角度来看，它是有限的，从需求的角度来看，它将在短时间内被放大十倍，因此，在短时间内，供给将不可避免地低于需求。

北京崛起的原因也是非常确定的。排除区位、经济和人口的原因，我认为北京崛起的主要驱动力是土地价格的支撑和推动。因为以前的原因一直存在，为什么几年前房价还在下跌？从时间线上，我们可以清楚地看到施加主要力量的过程。找到了原因，并再次得到了证明。由于二、三线城市房地产上市公司或大型公司大规模倒闭，公司将继续开业。我该怎么办？我必须把我的资本集中在像北京这样的一线城市，那里的市场没有恶化。你看，盘踞三线、四线已久的恒大，已经来到北京。每个人都来了，当他们来的时候，他们将在稻田里被煮熟。所以，聚在一起，抢土地，抢恒大的经济适用房。地价能低吗？土地价格很高，老百姓(报价603883，购买)明白房地产开发商不是傻瓜，将来房价一定很高，所以赶快买吧。因此，这一轮房地产公司的战略转移支撑并推高了北京的房价。也就是说，像北京这样的一线城市的市场激增是由糟糕的三线和四线城市支撑的。

今年，在上海等地，除了一线城市的房地产公司纷纷涌入、土地价格推高房价的原因之外，今年的经济形势和经济政策也出现了重叠。

经济形势是货币贬值，每个人都急着找地方；经济政策是政府开始减少库存的政策，它带来了诸如降息、RRR降息、首付(包括取消限购)等好处。

正如我们看到了制造舆论恐慌的机制和过程；如果我们能够清楚地看到去库存化的背后和推动房价上涨的机制，我们就会对表面现象背后有多一个判断，认知底盘就会更加稳定，不那么急躁和恐慌。

如何理解去库存化？

我是从消费者的角度说的。

从这份文件在广州，我们可以看到，有明确的去库存任务在不同的地方，这已被提高到政府的优先保证，或提到政治高度。这可以从两个方面来解释。一是这些房子必须出售，这将鼓励每个人购买它们；另一方面，这表明政府太需要每个人都买房子了。一个一直说不依赖房地产的政府，突然要180度买房，这说明我们的经济真的不行了，不可能依赖房地产。你明白这个事实吗？

明白这个道理，还有另外一个道理，我想用一种简单的方式来说。

也就是说，经济太糟糕了，房价飞涨没有经济基础，这是政策人为造成的。

但是，既然这项政策给了我们买房的机会，我们应该抓紧时间吗？

深圳人会用自己的经验来理解这个问题，北京人几年后就会明白。

当年，北京今天的房价与北京的房价之差是深圳海关内外的双日房价。海关外的房地产开发商正期待着撤销通关。想象一下，它就像一个挡水的大坝。一旦通关被取消，大坝被炸毁，水就会流向通关，通关之外的房价肯定会上涨。但事实并非如此。这里的事实是，在那个时候，当大坝被炸毁时，没有水流被释放的情况，两边都像彼此一样平。所有人都以为海关外的房地产在那一刻大幅上涨，并没有出现。为什么？因为这是一个长期的现象，也就是说，取消通关是一个长期的现象，所以消费者不会恐慌和抢房子。事实上，我使用的大坝模型仍然是正确的，因为大坝被炸毁了，所以海关外面的水位不可能和水库里的水位一样高，但是它也会上升。现在它也在上升，这是整个经济环境和城市环境的改善。当年没有连接南山的滨海大道带来的涨水效应。这相当于修建一条运河。

举这个例子，就是说如果这个政策没有放开的窗口期，还是会感觉像大坝被炸了，不能导致短期上涨，所以没有必要恐慌。谁来决定窗口期？一定是经济形势，我想每个人都知道。我预计今年国内生产总值将增长6.4%。我不相信赌博。你为什么这么肯定？因为我去年预测正确，所以我觉得做这个数的原则，就是“未完成，彼此接近”，体现了面对困难不丧失信心的理念。

现在，把我的坝渠结合原则运用到京津冀一体化中也能起到指导作用。

因为京津冀的概念也是长期的，依靠这个概念进行短期炒作是错误的。相反，在一些地方，如果修建一些特定的交通，比如说，修地铁，这就相当于排水通道的功能，所以在这里买房会更可靠。

因此，无论大坝被炸毁还是排水管道被修复，获得的水量都是完全不同的。这是两个判断模型。我希望你能记住它作为参考。去年，我和一位著名的教授发生了争执，我也是基于这个原则的扩展。当时我号召大家在通州买房，目标是深圳福田。他呼吁固安和大北京，目标是深圳关外。

最后，我想说的是，这是一个市场的浪潮，这真的是一个机会，但我仍然不知道你应该开始，买还是卖。

可以清楚地对你说的是这两句话:

从宏观角度来看，不要惊慌；微观观察，投资需要短而快的方法，而自住的人应该快速开始。因为生活带来生活质量的提高等等。，这是另一个帐户，我们会谈到它当我们有机会。

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