一线城市去库存明显 北上广深十个月卖完存量房　优房客

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春节假期后，一线城市的交易量迅速恢复，价格也呈现上涨趋势。与此同时，一线城市的住房存量迅速下降，去化学周期缩短到不到10个月。然而，一些受欢迎的二线城市的库存也有明显的去库存效应，去库存周期甚至比一线城市更短。相比之下，三线城市仍面临更大的去库存压力，不同城市之间的差异仍在继续。

假期后成交量激增

春节假期后的第一周，一线城市的交易量似乎从假期的“沉睡”中醒来，迅速恢复了节前的火爆景象，继续“引领增长”。在这七天里，北京和深圳的销售量分别为979台、2740台、1329台和958台。

中国指数研究院23日发布的数据显示，春节假期后的第一周(2月15日至21日)，32个主要城市的住宅交易面积环比增长6.7倍，同比增长5倍。其中，北京、上海、广州和深圳的房地产交易最为明显，同比增长2171%；与去年同期相比，一线代表城市的交易面积也增长最多，达到830%。

事实上，从价格角度来看，深圳北部已经达到了历史最高水平。2016年1月，上海市商品房平均交易价格为35900元/平方米，同比增长6.9%，同比增长24.9%。它创下了上海商品房平均价格的新高。今年1月，深圳新房均价达到4.65万元/平方米，同比增长74.27%，环比增长9.51%；1月份共有15159套二手房售出，同比增长74.12%，环比增长19.43%。

相比之下，广州的价格上涨显然更为温和。春节后的第一周，广州住宅平均成交价格仍环比下降，但成交数量大幅反弹，环比增长超过21倍。

据优秀租户房地产数据中心统计，上周(2016年2月15日-2月21日)，广州11个区共有958个网上签约单位。虽然16052元/平方米的平均成交价环比下降19.9%，但网上签约数量同比增长2127.9%，同比增长34.2%。

二手房方面，根据优秀租户的数据，春节期间交易量下降后，从2月1日至19日，广州二手房销售数量较2015年2月同期增长46%；平均成交价为21103元/平方米，比2016年1月同期上涨1.6%。

而其他三个一线城市更有活力。据数据中心统计，春节后第一周(2月14日至2月20日)，二手房网上签约量达到6048套，平均日成交864套，节后第一周成交量为2010年以来最高。在此期间，北京二手房的平均交易价格为每平方米4.15万元，比2015年的年平均价格高出约5%。

优秀租户研究员李表示，1月份，3.3%的客户成功降价，远低于2015年同期的5.1%，也低于2015年的任何一个月。春节假期结束后，随着其他回家过年的客户逐渐返回广州，广州的买卖活动将继续升温，租赁市场将重新活跃，3月份的交易将如期进行。

一些三线城市仍面临巨大压力

根据易居研究院2月22日发布的35个城市(4个一线城市、20个二线城市和11个三线城市)的监测结果，将每个城市的总库存除以前6个月的月平均销售面积，计算出库存在1月底前完全消化所需的时间。

监测显示，自2015年以来，35个城市的库存持续下降，总库存环比下降0.9%，同比下降4.7%，连续4个月环比下降，连续6个月同比下降。其中，四个一线城市的去库存周期不到10个月。北京、上海和广州的股票被控制在1000万平方米以内，深圳的股票低至416万平方米。

值得注意的是，热门二线城市的库存和净化周期甚至比一线城市还要短。截至1月底，苏州、南京和合肥的库存分别为450万、549万和332万平方米，1月份的营业额分别高达121万、135万和86万平方米。这三个城市的去库存周期不到4个月。

相比之下，三线城市的去库存化压力显然更大。1月份，新供应量为242万平方米，而新营业额为204万平方米。新的供应量仍大于新的营业额，库存略有增加。在11个三线城市的样本中，北海市的去库存期最高，为34个月。

根据中央参考研究所的报告，根据2016年1月至2月的日平均营业额，受监测的15个城市的日平均营业额同比增长30.24%。其中，10个城市的平均日营业额与去年同期相比有所增长，5个城市的平均日营业额与去年同期相比有所下降。在同比增长的城市中，汕头增幅最大，为124.8%，其次是苏州，增幅为103.4%。在日均营业额同比下降的城市中，扬州降幅最大，同比下降39.9%，其次是南昌，同比下降39.2%。

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