新政：沪增住宅中小套型比 中心城区不低于70%优房客

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2月23日，上海市规划国土资源局等四部门联合下发的红头文件开始在网上流通，旨在进一步优化上海市土地和住房供应结构。

上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》的通知指出，要优化住房用地供应结构，提高中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的地区可达70%)。

提高商业用地供应的有效性和准确性，鼓励开发企业持有商业地产进行持续经营。商业地产持股比例不低于80%，办公地产不低于40%，持股期限不低于10年。内部人士证实了这份文件的真实性。

土地作为一级市场，是房地产市场的先锋。业内人士认为，该通知为2016年及未来房地产市场的发展提供了指导性意见，也是未来市场结构转型的基础和前提。

该政策咨询研究部主任张宏伟表示，新建设用地不可能大幅增加，存量土地的快速盘活也很难实现。现在增加市场供应量的方法是使公寓变小，增加供应套的数量，让更多的家庭可以购买或租赁中小型房屋；

从上海现行土地政策的特点来看，结合目前财政部等部委的政策指导，100平方米以下，特别是90平方米以下的中小套型公寓的比例肯定会增加，上海开发商的发展战略也会有所改变。

根据中原研究咨询部的数据，目前，外环线以内(90平方米以下)的中小套型住宅比例仅为5.5%，外环线以外的比例为16.9%。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，增加中心城区中小户型的比重，肯定会增加供应量，缓解一定的购房压力，但这一举措仍可能使中心城区的大中型住宅变得稀缺，导致这部分住宅稀缺的现象。

另一方面，这份文件的公布与上海市领导此前提出的上海房地产两大结构性问题是一致的。

2015年10月10日，上海市委书记韩正指出，上海房价已经很高了，如果不坚持调控，将会影响上海经济持续、稳定、健康发展，削弱城市竞争力。控制房价是一个重要的控制目标。

韩正提到，目前上海房地产市场存在两大结构性问题:写字楼和商住楼投资增幅过大，存量过大；中小商品住宅供应严重不足，尤其是市场上新建的中小商品住宅供需矛盾突出。

根本原因是土地供应不合理，中小型普通商品房的土地供应明显减少。“要抓紧研究制定约束性措施，土地供应不变，结构要调整。”

这种做法也被解释为上海市政府可能希望通过增加同一地块上的房屋数量来增加供应量和降低房价。

然而，对于开发商来说，他们缺乏开发小型公寓楼的意愿。“从房屋企业的盈利能力来看，可能会有轻微的冲突。因为对于像上海这样的城市来说，城市地区的大型房屋在销售方面将会供不应求。

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