全球房价泡沫风险城市排行榜 为什么没有我们？

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房地产市场竞争激烈，世界上许多大城市也不例外。

最近，瑞银发布了2017年瑞银全球房地产泡沫指数，加拿大多伦多成为首匹黑马，首次进入指数排名时，泡沫风险排名最高。在面临房价泡沫风险的十大城市中，中国香港排名第七。

而中国其他房价高的城市没有进入前20个泡沫。这到底是怎么回事？

1.与去年相比，全球房地产市场泡沫正在扩大

首先，杠杆博弈简单分析了全球泡沫的情况。如下图1所示，在2017年瑞银全球房地产泡沫指数中，八个房地产市场，即多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹，被标为高“泡沫风险”。

图1.2017瑞银全球房地产泡沫指数图表来源|瑞银

其中，冠军多伦多的房价在过去五年里上涨了50%。话虽如此，中国所有主要的一线和二线城市都应该笑。

从下图2可以看出，2016年，有6个城市被标为红色“泡沫风险”，今年上升到8个；黄房价被高估的城市数量与去年持平，有7个城市，但风险指数与去年相比有所上升，这表明全球房地产市场泡沫正在逐步扩大。

去年，温哥华跌至第四位，而香港从第六位跌至第七位。然而，不可否认的是，这两个城市仍然面临巨大的泡沫风险。

图2.2016瑞银全球房地产泡沫指数图表来源|瑞银

显然，世界各地的央行都助长了泡沫的扩大。

悉尼的所有子指标都清楚地表明，房地产市场的风险已经加剧。正如瑞银财富管理投资总监办公室(UBS Wealth Management Investment Director ' s Office)的房地产经济学家马蒂亚斯霍尔哲(matthias holzhey)所指出的:“过去四个季度，房价再次上涨了12%，现在与2012年相比，房价上涨了60%。”通货膨胀调整后的收入增长率只有2%。免税和只能支付利息的贷款暂时掩盖了人们承受能力的下降。”

近十年来，温哥华的房价被严重高估了。外国媒体将矛头指向中国央行，而非欧洲央行。至于原因，杠杆游戏既愚蠢又幼稚。

值得一提的是，该报告指出，新加坡已通过一系列监管措施为房地产市场降温。实际价格在过去六年里略有下降。房地产市场已降至公允价值水平，2017年的风险指数也较去年有所下降。公有住房占房地产市场的80%，而私有房地产市场仍然难以承受，但已经有了明显的改善。房地产市场的转折点似乎即将到来。

2.海外投资推高了全球房地产市场泡沫的风险？

近年来海外投资的繁荣也推高了一些超级明星城市的泡沫风险。杠杆游戏之前已经被分析过，最近几年全球房价涨幅最高的50个城市中，有42个城市的房价涨幅超过了10%。

加拿大多伦多房价涨幅居全球首位，达到26%。2016年，多伦多上升了14.8%，在当时世界排名第28位。

对我们来说，当大都市的白领们还在努力支付的时候，一系列的数据显示，大量的资本实际上已经流向了国外去配置资产。甚至可以说，部分外国投资资金来自国内房地产市场的“掠夺”。

这个过程中发生了什么？我认为杠杆游戏的读者都是聪明人。

然而，资产配置并不意味着稳定的利润，但至少这种财富转移的趋势是值得关注的。显然，中国最高管理层已经注意到了这一点，并发出了严重警告。

令人担忧的是，如果房地产得到控制，这种趋势将真正消退。那么，明年乃至未来，如何分配财富将是一个更大的问题。中国似乎存在一些资产短缺，实体经济的回报率仍不如过去。

3.在全球房地产市场泡沫中，中国的一线和二线城市在哪里？

值得一提的是，mainland China的城市暂时没有被纳入瑞银全球房地产泡沫指数的研究范围，这可能是由于缺乏连贯的数据。

然而，我们仍然可以找到相应的位置。例如，根据这份报告，排名第一的多伦多在过去的五年里房价上涨了50%。通过比较近年来中国主要一、二线城市的房价上涨，你可能会明白中国房地产泡沫的风险有多大。

当然，我们不能完全看到它。毕竟，每个国家都有自己的国情。

又如，如图3所示，就房价收入比而言，在香港，收入是当地平均水平两倍的人很难在市中心附近购买60平方米的住房。此外，在伦敦、东京、纽约、巴黎和新加坡，人们的收入与房价脱节，房价与收入之比超过10。在一些城市，我们的价格收入比远远高于这个数字。

图3。中国主要城市住房的可负担性:高技能人员在市中心附近购买60平方米住房所需的工作年限图表来源|瑞银

这些泡沫什么时候会破裂？没有人能预测，但你可以看看香港的轨迹:

在七十年代后期的产业调整中，香港的房地产业发展迅速。据公开资料显示，根据1998年的数据，香港房地产业对本地生产总值的贡献高达20%，而房地产投资占固定资产投资的近50%，而政府收入的35%来自房地产业。

自上世纪90年代以来，香港经济持续发展，对房地产市场的需求不断增加，房地产价格上涨非常迅速。

随后，香港实行“收紧”土地供应政策，并以低利率刺激土地供应，房价飙升，其中房地产投机大幅增加，买房几乎成为大多数香港人实现财富快速积累的主要途径。企业也是如此，它们开始从银行借钱购买土地。

此后，银行放宽了住房抵押贷款的审查标准，房地产投机者愈演愈烈，房地产市场价格持续走高。

1997年亚洲金融危机爆发时，香港房价在一年内下跌了50%-60%,成交量急剧萎缩，空购房率上升。

房价暴跌导致香港社会财富大幅缩水。据计算，在1997年至2002年的5年间，香港房地产和股票市场的总市值损失了约8万亿港元，超过了香港同期的国内生产总值。在这次泡沫中，香港平均每个业主损失267万港元，10多万人在一夜之间从数百万“富人”变成了数百万“失败者”。

世界上几乎没有孤立的岛屿，全球经济紧密相连。谁能预测故事接下来会如何发展？