住房租赁市场启示录：美日经验会是中国要走的路吗？

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兴业证券指出，中国的高房价已经将购房者和租房者大致分开。在核心城市买房是资产换资产，租房者会长期租房以满足生活需求。

摘要:兴业证券(601377)指出，中国的高房价已经大致划分了购房者和租房者的群体。在核心城市买房是资产换资产，租房者会长期租房以满足生活需求。

国庆节前夕，一些城市开始启动新一轮的楼市调控。

在核心城市房价高的情况下，一方面控制房价，另一方面自然鼓励租赁市场的发展。与美国36.3%和日本35.5%的租赁率相比，链家研究所的数据显示，目前中国的租赁率仅为11.6%，租赁需求增长巨大。

兴业证券最近发布了一份研究报告，详细解释了美国和日本在住房租赁市场的经验以及中国租赁发展的“痛点”。

对租赁高房价房屋的需求自然会持续强劲

拥有房子仍然是美国人的追求。租房的主要原因是买房的沉重负担，而不是租房者的主观选择。

美国人对买房的热爱可能不亚于中国人，租房只是最后的手段。

工业证券援引数据称，94%的美国租房者表示，他们将来肯定会拥有住房；83%的租房者背负着买房的负担；次贷危机后，81%的人仍然认为买房是最好的投资产品；76%的人租房是因为高房价和巨大的购房压力，而只有24%的人认为他们别无选择。

从1981年到1986年，房价居高不下，房价收入比上升，买房负担加重，租房比例上升:房价上升42.2%，租房比例上升1.83个百分点。从1986年到1995年，房价与收入的比率一直很高，租赁市场处于最繁荣时期。

日本的经验:人口老龄化仍然没有减少需求

兴业证券指出，日本租赁市场的发展也给了我们另一个启示:即使考虑到人口老龄化的影响，在高房价阶段租赁需求明显增加。

首先，1978-1993年间，居民购房负担加重，购房年龄推迟了5-10年。

1978年，25岁以下人口的住房拥有率为9.9%，25-34岁人口的住房拥有率为37.4%。1993年，这一比率分别为3.1%和23.4%。购房年龄推迟了5-10年，这意味着租房时间增加了5-10年，租房比例增加了1.2个百分点。

在人口老龄化严重的日本，由于人口比例的变化，以年龄衡量的住房拥有率可能是错误的。然而，兴业证券的研究发现，每个年龄段出生的人的住房拥有率随着年龄的增长而显著增加；此外，在1978年至1993年的高房价时期，购房年龄推迟了5至10年，租房需求大幅增加。

中国租赁发展的“痛点”:缺乏土地和融资渠道

事实上，目前的房价水平已经大致划分了住房组和租房组。目前，在核心城市买房是一个资产换资产的过程，租房群体进入住房群体的难度越来越大，因此他们会长期租房以满足自己的生活需求。

兴业证券指出，中国住房租赁供给方面的痛点在于缺乏低成本的土地和住房，这使得其难以盈利；融资渠道不完善，难以大规模扩张。然而，坚定的政府正在逐步消除这些障碍。

首先，政府盈利了，新推出的租赁土地的租金收益大幅增加。目前，中国核心城市的整体房价处于相对较高的水平，但我们可以看到，政府在租赁土地上赚取了可观的利润。以上海为例，政府提供的租赁土地价格非常低，明显低于周边住宅用地的价格。

另一方面，资产证券化(abs)发行是租赁行业中潜在的融资方式之一。兴业证券预计，近年来我国发行的abs总量将继续增长，预计今年发行的abs总量将超过1万亿元。

如果租金收益率上升，未来租赁企业发行以租金为基本资产的资产支持证券产品是完全可行的。此外，根据目前推出的几个租赁土地，平均租金收益率6.1%也可以满足abs产品的需求。发行资产证券化将成为未来房屋租赁企业的重要融资渠道之一。