楼市进入“以房换房”时代 房价集中猛涨时代将结束

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■我们的记者王立新

房地产行业迎来了一个真正的转折点。在增量市场，上限已经到来。房地产行业的人才、资源和资金正在重组。在股市方面，中国大多数核心城市的二手房交易增长率高于一手住房交易增长率。

房价高度集中的上升趋势将会结束。连锁研究所所长杨现领在大连思祥连锁研究所会议上表示，过去20年，核心城市房价上涨迅速，超过了居民收入的增长水平，尤其是北京，房价上涨了7-8倍，集中在几年甚至几个月内。我认为这种趋势会慢慢放缓。

事实上，在《证券报》记者接触的众多房地产企业高管中，大多数人认为，在政策收紧、长效机制即将实现的预期下，大多数核心城市的房地产市场交易已经进入了存量房屋时代，依靠土地分红实现高房价的发展模式已经结束。

中信证券房地产业首席分析师陈申在谈到今年房地产市场的交易市场时表示，今年的房地产市场可谓是冰天雪地。如果2015年是一线城市崛起的一年，那么2016年将是二线城市崛起的市场，而今年将是三线城市崛起的一年。这种情况今后不会改变。

更重要的是，陈申表示，从今年楼市的交易结构来看，今年需求的好转是主要的购买力量。在前一个市场，主要交易单位是低于90平方米，但自去年以来，他们已经超过90平方米，甚至更大的单位已成为主导。住房置换需求是近两年的主要趋势。

据《证券日报》记者报道，以北京二手房市场为例，一些中介机构告诉记者，今年以来，已达成的交易中有90%是房屋交易。事实上，三、四线城市的交易高峰并不缺乏改善。以大连、沈阳等为代表的东北楼市。也进入了以需求增长为主要动力的交易时代，以房换房的交易日益增多。

目前，大连的房地产市场今年出现了新的变化，从新屋开发到二手房市场，从按需购买到需求改善，从购买到租买并举，从小城市中心到新区。许多变化使大连呈现出鲜明的大连曲线。链家研究所首席市场分析师徐小乐告诉《证券日报》，到目前为止，大连二手房的成交量已经增长了40%，而新房的成交量只有10%。从整个市场来看，新房和二手房的数量很接近。

根据大连第三方的数据，链家应用在大连的市场渗透率为56%，年交易额约为300亿元。

值得注意的是，大连市以大面积住宅为主，100 -140平方米的住宅比例已上升到20.8%，甚至高于北京。徐小乐说道。

(王立新)