特写 | 蔡云：商业地产必须要谨慎又谨慎

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观点房地产网对于商业房地产来说，这个行业已经从几年前逐渐过渡到思考可持续发展问题，如资本、运营和管理。

我认为发展是硬道理。如何先寻求购物中心的发展，在发展过程中调整产品结构，促进整个购物中心的整体运营。中国房地产协会商务旅游房地产专业委员会秘书长蔡云在2017年视点商业年会期间接受视点房地产新媒体采访时表达了自己的观点。

因此，她提醒房地产业主，同质化肯定会发生，当供应超过需求。比如，购物中心管理水平差，肯定会影响公司的发展。和中国的房地产市场一样，股票市场已经取代了原来的增量市场，这个问题在商业地产中肯定会出现，所以投资商业地产一定要谨慎。

在这次采访中，蔡昀提到了最有可能的分化、开发和经营，并反复暗示做商业地产必须是一个市场，而不是一记耳光。

投资商业地产必须谨慎小心

不可否认的是，随着近年来国内住宅地产的蓬勃发展，商业地产也在快速增长，以至于近年来质疑商业地产过剩的声音一直存在。

另一方面，许多开发商认为这是一个扩张的机会，他们需要先推倒市场，然后再慢慢地做精耕细作，这也导致一些二三线城市的购物中心项目完全不符合当地客户的需求，尤其是出现了过剩现象。

然而，商业地产的发展具有资金占用大、难以随意改变的特点，在经营管理理念不明确的情况下贸然进入所带来的风险无疑是巨大的。

对此，蔡昀直言不讳地指出，商业地产有其独特性，这完全取决于城市结构、人口、需求，包括市场覆盖率。

对于商业地产来说，生存是最重要的，适销对路的产品是最重要的。他们找不到客户，但他们总是需要发展。因此，通过引导消费，改善市场供给结构，促进产业发展。

在采访中，蔡云多次向视点房地产新媒体强调商业地产适应市场的重要性:要很好地了解市场，适应市场的发展，然后确定品牌，至少要找出现金流，拿什么来增加现金流，一定要做市场，而不是拍脑袋。

当供给超过需求时，同质化肯定会发生。比如，购物中心管理水平差，肯定会影响公司的发展。就像中国的房地产市场一样，原来的增量市场被股票市场所取代，这个问题在商业地产中肯定会出现，所以我们必须谨慎小心。

蔡云补充说，当你不做商业房地产开发时，你应该小心谨慎。在你这样做之后，你必须寻求差异化经营和市场突破，如经验、儿童、教育和其他差异化形式。生存是最重要的。

此外，政府要求企业可以转换为其他用途，这都是为了减少库存。这非常重要。与过去不同，要小心谨慎。

差异化管理需要从管理中获益

如果你曾经漫不经心地涉足商业地产，只有开发才是最后一句话。蔡云以购物中心为例，指出了如何先寻求项目的发展，在发展过程中调整产品结构，促进整个购物中心的整体运营。

例如，上海不乏奢侈品牌，还有许多购物中心。然而，如何在同质化竞争中体现自己的差异化，无疑是蔡云在采访中经常提到的一个词。

谈到商业地产的体验式消费热，蔡云也有自己的看法:

体验消费无疑是购物中心的必然，因为随着网上购物和网络经济的发展，购物中心必须差异化。体验消费就像家庭客厅的消费模式。一旦它受到市场的欢迎，你必须调整它。然而，你将来会做什么样的产品绝对是你自己的考虑，经验有不同程度的经验。

相反，二三线城市更需要体验消费，发展是硬道理，租金是硬道理，管理需要效益。蔡云表示:目前所有的商业地产，包括写字楼和商业地产，都需要资金或市场的认可，而管理是根本，也是最重要的。

除了商场之外，国内写字楼和联合办公的发展趋势不可低估，但内地的大规模扩张与香港的精细化经营之间的矛盾，在业内也是喜忧参半。有人认为港资企业注重经营好项目，提高租金收入，但也有人认为港资企业步伐缓慢，很多国内企业为了追求规模而忽略了经营的可持续发展。

主张从管理中受益的蔡云认为，所有的道路都通向同一个目标，因为无论哪个市场是快速的还是密集的，都需要实施管理。

这种想法贯穿了她的整个概念。我相信我们过去不会关注地段，地段或地段像房地产。从供给方面来说，适应市场的发展，就像拥有良好的经营、良好的管理和良好的批量精细化运作一样简单。