颜建国年关小考 土地与规模竞赛里中海启动180亿港元史上最大融资

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12月1日，中国海外地产宣布与一家由15家国内外著名银行组成的俱乐部签署了一份180亿港元的五年期定期贷款。中海强调，这是该公司历史上最大的银行融资额，也是参与银行数量最多的一次。

中国海运表示，银团贷款反应热烈，有15家中外银行参与，包括中国银行(香港)、汇丰银行、三井住友银行、中国工商银行(亚洲)、中国农业银行香港分行、交通银行香港分行、中国建设银行(亚洲)、星展银行香港分行、东亚银行、中国发展银行香港分行、恒生银行、大华银行、南洋商业银行、华侨银行、

观点房地产新媒体评论:严建国去年12月从龙湖辞职，回到中海接替郝建民，正如他在今年年初的业绩会议上所说，中海的一些事情正在发生变化。

最显著的变化是中国海运在陆地市场变得越来越活跃甚至激进。根据中国海运今年前十个月发布的土地收购信息，中国海运共收购新土地67宗，总土地面积456万平方米，总建筑面积1399万平方米，土地出让金高达810亿元。

随着征地规模和征地成本的增加，扩大融资规模成为严建国的必由之路。

与2016年全年相比，中海只购买了18块土地，总新增建筑面积972万平方米；此外，通过收购中信资产310亿元人民币，获得土地储备3155万元。

随着土地价格的上涨和土地市场竞争的日益激烈，中海集团要在土地资源的竞争中脱颖而出并不容易。观点房地产新媒体通过计算发现，中海的土地成本正在上升。

据测算，中国海运前十个月的征地成本约为5787元/平方米。虽然中海集运在年报中没有披露2016年新的征地成本，但在以310亿元收购中信土地银行3155万平方米的基础上，中海集运的征地成本仅为983元/平方米。

根据中海集团发布的信息，2017年前10个月，中国海外系列公司累计签约销售房产约2005.94亿港元，同比略有增长2.3%，相应累计建筑面积约1242.16万平方米。在碧桂园、万科、恒大均实现同比增长30%以上的背景下，中海的这一业绩可谓压力巨大。

根据房地产新媒体的观点，中海船务今年年初设定的年度目标是2100亿港元，与2016年2106亿港元的年销售额持平。

在年初的业绩会议上，中国海运前董事长肖骁在回应媒体关于中国海运到2020年实现4，000亿港元销售规模的目标能否实现的提问时表示，关键是先吸收足够的土地。2017年前十个月中国海运在陆地市场的表现正好证实了这一点。

随着征地规模和征地成本的增加，扩大融资规模成为严建国的必由之路。中国海运在新闻稿中表示，上述贷款的年利率为1.38%，成本合理。主要用于公司新老房地产项目、公司现有债务再融资及其他一般公司用途。

从房地产新媒体来看，除了上述180亿港元的大型单家银行融资外，中国海运今年没有采取任何其他公开融资行动。相反，中海鸿洋，另一个中国海运部的上市平台，今年已经获得了近20亿元人民币的贷款融资，并通过每股2股的方式筹集了46.6亿港元。

显然，在中海一贯稳定的财务业绩和中央企业的作风下，严建国没有多少空的余地来扩大融资。然而，在追求4000亿港元规模的过程中，如何平衡土地收购不断增加的数量和成本，以及中海多年来对利润表现和财务稳定的中央企业作风的关注，将是严建国在中海首次面临土地和规模的双重考验。