北京城市总体规划深意解读：这些小区将成新热点区域

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随着930一周年的临近，备受关注的《北京总体规划(2016 -2035)》(以下简称《总体规划》)已经出台。如果说去年的“930”政策是影响北京住房市场的“短期政策”，那么总体规划就是一个纲领性计划，将在未来20年影响北京的住房市场。

对于普通人(603883，诊所库存)，食物、衣服、住房和交通都是由总体规划“规划”的。作为家庭最重要的资产配置，有必要按照总体规划来买房。

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根据总体规划，北京已经放弃了以前“摊大蛋糕”的城市发展模式。所谓“铺开大蛋糕”，就是不断地建立循环，在循环中扩张。“更多的水被添加到表面，更多的水被添加到表面”。结果，北京变得越来越大，但不管是去上班还是孩子入学，他们仍然需要跑到城市。最终，“大城市病”越来越严重，伴随着高房价、交通拥堵和环境恶化。

现在，总体规划变成了一个核心，一个主和一个副，两个轴，多点和一个区。

●一个核心:核心领域；

●一主:中心城区，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区

●一对:北京城市分中心，原通州新城规划建设区；

●两轴:中轴线及其延长线，长安街及其延长线；

●多点:位于平原地区的5个新城，包括顺义、大兴、亦庄、昌平和房山新城；

●1区:生态保护区，包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、昌平和房山山区。

在此基础上，北京将严格控制常住人口数量。根据该计划，到2020年，常住人口将控制在2300万以内，2020年后将长期稳定在这一水平。截至2016年底，北京市常住人口为2172.9万人。今后，2300万常住人口将生活在“一个核心、一个主人、一个副手、两个轴心、多点、一个区”中。

因此，学习规划是很重要的，但规划中有很多内容，所以猫哥长话短说，用一句话来概括:“尽量让核心区平静下来，让五环路以外的地方热闹起来。”

现在，猫哥解释了为什么这句话总结了总体规划的核心意义，以及对普通人将来购买自己的房子的建议。

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“尽量让核心区域平静下来”

9月初，当北京领导人访问东部和西部城市时，有报道称“努力让核心地区平静下来”。据新闻报道，北京市委领导在抵达东城和西城后，“推动了对核心区规划建设管理的调查研究。”他强调，核心区不是东城和西城的简单概念，而是应该作为一个整体来考虑。”

核心区是首都的功能核心区。根据规划，首都核心功能区是首都“四大服务”功能的主要承载区。即使把它作为一个整体来考虑，核心区域也是以东西方城市机关集中的区域为基础的。

该地区是北京城市化率最高、发展最成熟的地区。这里不仅有故宫等国宝级历史建筑，还有老北京胡同等传统建筑。还有国家机关、金融机构、中央企业总部等。同时，还有高质量的中小学、医院等资源，人口密度最高，房价最高。

核心区曾经是“学区住宅”的热点。在“317新政”之前，学区住房被炸，价格一度超过15万元/平方米。经过半年的调控，该地区目前的单价约为12万元/平方米。

核心区原本是资本功能的承载区，但过去承载了太多的非资本功能。因此，为了使“核心区域安静”，有必要减少人口集中。

根据规划，我们将从以下几个方面着手:

▌逐步减少人口:逐步降低核心区人口密度，逐步降低建筑密度，增加绿地和水域面积，加强建筑高度控制；

随着行政事业的搬迁，其他相关职能将得到缓解，从长远来看，通州将有40万人得到缓解。目前，通州新城的人口为80万。根据规划，通州新城长期总人口约为120万。根据规划，未来城市的六个区需要救助15%的常住人口，即200多万人，其中东部和西部城市是重点救助地区。

▌减少低端工作岗位:缓解地区大宗商品交易市场的退出。三环路严禁新建和扩建物流仓储设施，严禁新建和扩建各种区域性批发市场；

目前，批发市场，如动物园批发市场已被放弃，公共绿地将被建立。

▌减少外来医疗人员的涌入:缓解大型医疗机构的压力，鼓励现有的五环路综合医疗机构迁出或缓解，做好各区三甲医院的建设工作；

北京的医疗资源集中在三环路，全国各地的疑难杂症患者都来看病。许多大型医院将在未来的五环路之外得到缓解。

▌对高校师生的消解:严禁高校扩大占地规模，严格控制新建建筑和学校规模。每个地区都有高等院校。

例如，中国人民大学建了通州校区；沙河高教园区建设和学校搬迁；与北京工商大学、北京城市大学、北京电影学院等大学合作，整体外迁。目前，北京高校总数约为982，400所，每年约有240，000名毕业生。大多数未来的新生将会在城外的学区。

当然，“学区”对东西方城市的影响最大，即中小学校就近入学的“学区”。如果学校不搬迁，学区仍然存在，家长们总是会尽最大努力“返回”,让学生适应空文本。为此，计划制定了一个计划:

在这四项措施中，“深化区制改革”是最有力的，“九年一贯制办学”。

通过名校办分校和委托承包商的方式，可以实现中小学之间的有机联系，促进学校间的深度联盟、九年制和优质教育资源带的整合，扩大中小学优质资源的覆盖面。其中，重要措施是在丰台、朝阳、昌平、房山等优质教育资源不足的地区建设名校分校。

通过这种方式，大多数家长不必为了孩子的入学而竭尽全力在城市里购买“学区房屋”。

猫哥想说的是，很明显，未来的核心区域(东部和西部城市)的主要功能是政治中心、国际交流中心和文化中心，这些与普通人无关。人们只看这两个地区的教学资源。在教学资源得到部分缓解的情况下，平头百姓真的没有必要把头挤进城市。

此外，总体规划草案将“老城”的原提法改为“老城”。单词差异是其背后完全不同的概念。“旧城”最有可能与改造和拆迁联系在一起，而“旧城”则展示了城市历史和文化的丰富性。果然，按照总体规划，“旧城”将“修复如故”，并保持其原有的历史风貌。所谓的“老城”一般指的是二环路上的“老北京”。

[1]加强旧城和三山五园的整体保护。

[2]原则上，老城区不会拓宽道路，也不会拆除胡同和四合院。

此前，北京已经启动了一项名为“拆墙打洞”的专项行动，并计划在2017年修复全市约1.6万个“拆墙打洞”，其中包括全市6个区的约1.56万个“拆墙打洞”。此外，“不再拓宽道路，不再拆除胡同四合院”，意味着二环路将出现“冰冻城市”——不再有新的住宅项目，不再有新的大型商业项目，旧房也不会轻易拆除。

总之，猫哥表示，总体规划将彻底贯彻“让核心区安静下来”的理念。当核心区域“平静”时，房地产投机者就会“平静”。不建议将来从“老小”开始，升值的前景更加渺茫。

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“努力让五环充满活力”

你说“试着让五环变得生动”是什么意思？

人们追求就业和孩子的教育，未来孩子的教育可以通过分校来解决。那么，工作呢？

猫哥指出，总体规划提出“高水平建设三市一区，以中关村(000931，诊断单元)科技城为重点，突破怀柔科技城，振兴未来科技城，加强原创和重大技术创新。”

这三个科学城分别位于海淀区、怀柔区和昌平区。此外，总体规划还表示，将全力支持中央政府下的大学和医院缓解熊安新区。支持市属学校和医院在熊安新区合作办学和举办医疗协会。支持北京部分行政机构、总部企业、金融机构和科研院所有序转移到熊安新区。合作在熊安新区建设中关村科技园区。

北京分中心承担行政办公、高端商务、文化旅游等功能，部分公司未来将搬到分中心工作。

让我们回顾一下。北部的中关村科技城、怀柔科技城和未来科技城、东部的北京分中心和南部的雄安新区将从三个方向接受和吸纳北京中心城市转移的就业岗位。

有工作。总体规划还希望人们住在附近，而不是在副中心工作，回到城市睡觉。这也是总体规划中的“优化就业分布，缩短通勤时间，创新就业与居住对接机制，促进就业与居住平衡发展”。

因此，一方面，北京正在减少建设用地规模。到2020年，城乡建设用地比例将从2015年的1:1.3调整到1:1.5以上，到2035年调整到1:2以上。

另一方面，在未来五年，将新增150多万套各类住房，其中大部分是租赁住房、经济适用房和共有产权住房。其中，产权房约占70%，租赁房约占30%。商品房约占70%，经济适用房约占30%。在商品房中，70%是共有产权房和中小型普通商品房。70%的共有产权住房是为本市户籍人口提供的，30%是为非北京人口提供的。

猫哥只是简单地计算了一下，100万套房子都是这样的。真正传统意义上的商品房大约有50万套。

这是为了解决那些需要住房的人的住房需求。租房也可以落户和入学，公租房可以向非北京人口发放。这些房子在哪里？

今天，北京的第一个共有产权住房项目，朝阳区金都家园，发生了动摇。本项目位于朝阳区黄渠站，五环路外。猫哥了解到，仍在申请排队的共有产权住房项目包括大兴黄村绿地项目、平谷区城市建设项目和延庆新城05地块项目。

以上物品都在五环路外。

换句话说，总体规划将引导人们在五环路之外工作(包括望京)，在五环路之外生活，在五环路之外学习和生活。如果核心区和部分中心区是“首都”，那么五环路的外面就越来越像一个“城市”。

这将被一条有五个环的绿化带隔开。光英、太阳宫、江泰、南磨房、窦各庄、常颖等六个镇被确定为北京市首批城镇化试点乡镇，形成了连接首都核心功能区和城市行政副中心的城市走廊。

因此，对于普通人来说，无论是购买共有房产(详见猫哥前一篇文章)，还是购买经济适用房和二手房，他们都将置身于绿化带之外。将来这里会有工作、医院和学校，基本上没有必要进入核心和中心地区。

过去，北京是中关村、金融街(000402)和国茂的三大工作区。未来将形成科学城、分中心、南、金融街、国茂、望京等多个办公区。为了使通勤更加方便，总体规划要求“建立一个一小时的交通圈”。到2020年，轨道交通里程将达到1000公里左右，到2035年将不低于2500公里

显然，地铁沿线的这些社区将成为新的热点。

解决学区、医疗资源和疏散人口，核心区域“安静下来”是不允许挑起学区的概念；随着人口的减少以及经济适用房和共有产权房供应量的增加，五环路以外的地方将更加适宜居住，但房价也将趋于稳定，很难再涨再跌。因此，有钱的人会买普通的商品房，而暂时缺钱且符合条件的人会申请工作场所附近的共有房产。

未来，北京将形成几个“卫星城市”，那里有各种生活、工作、教育和医疗设施。与“首都职能”无关的人将逐渐被疏散到这些“卫星城市”。市中心将告别“大城市病”，回归“首都”功能，市外也将得到“协调发展”，适合普通人居住。

如果你住在北京，你明白你的立场吗？你知道你将来会去哪里吗？