50座城市限售之后 你手中存款的流向似乎已经划定

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当中国第50个城市宣布“限制销售”的政策措施时，如果你还认为限制销售只是“限制销售”政策中同等程度的限制措施，那你就错了。

现在，一些专家抛出了这样的观点，即那些限制销售的城市一方面限制了当前的市场热度，另一方面也为当地房地产市场的“冻结期”做好了准备。毕竟，房子是卖不出去的，虽然房价不能上涨，但也失去了急剧下跌的可能性。

在这种情况下，销售限制更像是给城市贴上“进入”或“小心进入”的标签。

有些人嘲笑说，限制销售的城市可能是房价在未来会大幅下降的城市；最有可能“崩溃”的城市是那些对购买没有限制但首先开始限制销售的城市；北京、上海、深圳和其他尚未出台限购政策的一线城市，未来可能有最大的机会上车。

虽然这只是玩笑，但还是有一定道理的。

|受限城市，你被遗弃了吗？

不久前，一个在北京努力工作多年的朋友发现我很匆忙。还没来得及寒暄几句，我就直接问道:“限制销售是什么意思？”

这位朋友是在外企工作的普通白领。他在北京工作了10年，买了一套不到90平方米的房子。近年来，他已经存了200多万英镑的存款。他正在考虑在他的家乡长沙买套房子，或者在北京换套房子。

今年8月，当二线热点城市的高质量项目供不应求时，他想在长沙购买。就在他准备出售的时候，一波巨大的销售限制政策提前发出了强烈的警告，这让他从买房和投资的梦想中抽身而退。

但他不想理解的是，如果限制销售只是限制投机，那么如果你买了房子却不卖，这还不算完吗？我们两三年后再谈吧。从长远来看，房价真的会下降吗？

我说，限购不是那么简单，它给你一个心理预期，这个城市的房价会在两三年后回到合理水平。

部分限制城市政策

一个明显的特点是，本轮出台限购政策的所有城市都出现了严重的库存短缺，省会城市的库存不足6个月。例如，截至8月底，根据当地官方监测数据，长沙新建商品住宅的可销售面积只有5.1个月。然而，库存严重短缺的直接后果是在一个房间很难找到之后房价上涨。

因此，长沙等二线城市被直接纳入住房和城乡建设部热点城市管理序列，随之而来的是地方政府的监管压力。限购政策的设计正是为了解决这一问题:它是在短期内快速冻结交易、抑制房价上涨的最佳手段，同时也是通过改变空时间建立长期机制、确保未来相对稳定的供给的有效途径。

特别是在新房交易市场，由于买家购买期房并取得房产证需要近两年的时间，限售期应该增加两年，也就是说，买了新房后，房子最多只能卖四年甚至七年，投资带来的购房需求将进一步受到挤压。

对于抗风险能力低于一线城市的二三线城市来说，这似乎是最合理的“降温”措施。投资者将放弃标有“限制销售”的二三线城市。

|万亿资金，涌向房地产市场

这位朋友的故事不是一个案例。在他的身后是一大群习惯存钱的人。他们大多是30-50岁的公司白领，中层企业和公共机构的部门领导。月收入不到20，000-30，000英镑，年收入超过300，000-500，000英镑。有老人也有年轻人。虽然他们生活得很好，但他们不能随意挥霍。因为教育和医疗都是悬在他们头上的达摩克利斯之剑。

因此，几乎每个家庭都可以节省一笔钱，从一百万到两三百万不等，分散在股票市场、保险和金融管理等各种投资机构。但是他们中的大多数人都在考虑把钱集中起来，变成砖头，用房子来代替。

这部分资金加在一起，是一个庞大的数字。国家统计局的数据显示，前三季度人民币存款增加了11.68万亿元，其中家庭存款增加了4.48万亿元。截至2016年底，北京、上海和广州的人均存款均超过10万英镑，其中北京以12.9万英镑位列所有城市之首。

这笔巨款中有多少将等待流入房地产行业？业内人士估计，全社会近40%的存贷款资金流入房地产市场。

换句话说，一直以来都有对住房的需求，这种需求有望进入房地产市场。

今年8月以后，这类案例在市场上比比皆是。在8月和9月，对于一些有销售许可证的高端项目，售楼处的预约信息应在两周后安排。我查询了北京市住房建设委员会网站上的交易信息，发现9月底有销售许可证的住宅项目中有不同数量的“保留”房屋。

"所以，我还是应该看看北京的房子，对吗？"这个朋友不愿意，总是想得到一个明确的答案。

|一线核心资产，最后一个窗口期间

事实上，今年北京等一线城市的房价相对稳定。今年8月以来，北京、上海、深圳房价略有下降，房价增速连续11个月下降。这表明以前的调控政策已经取得了一定的成效，北京等一线城市在一段时间内很难出台新的限制性措施。同时，这也是大量资本回归一线城市的窗口期。

以北京为例。截至9月20日，北京只有4.7万套住宅库存。根据雅豪机构的数据，2017年9月，北京住宅市场只有9个项目进入市场，其中包括后期的8个老项目和一个纯新盘。10月份，预计北京住宅市场将有11个项目进入市场，8个项目也处于老项目的后期。然而，相同类型和类似位置的项目的核准售价也在逐渐上涨。

从土地供应的角度来看，未来大量的房屋主要是中小型普通商品房，很多开发商都是高度自持的。根据数据，在2017年1月1日至2017年10月25日出售的土地中，五环路只能出售4栋房屋。在北京，只有4例不受70/90政策限制。只有40%的改善住房面积是无限的，改善供应是稀缺的。

根据中原地产提供的数据，未来北京每10套套房中有5套将是共有房产+出租屋，将会有3 ~ 4套小型公寓需要住房。在这10套公寓中，只有约1套可能是3卧室公寓。