特写 | 第一太平戴维斯投资管理副董事谢殿盛：看好香港地产市场

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最近几个月，香港房地产市场一直笼罩在一种不安的气氛中。

香港金融管理局总裁陈德林在11月表示，香港的房价在8月份开始下跌，交易量大幅下降。截至11月初，一手和二手楼宇的总成交量下降了近50%。

拐点论已经被很多人提出来了，有些人担心香港的房价会在1997年重蹈覆辙。

不过，第一太平戴维斯投资管理有限公司副总监谢殿生认为，香港房地产市场长期来看仍然乐观，下跌的可能性非常低。他认为，房屋是一个敏感话题，毕竟它涉及民生，但香港在不同时期有不同的刺激和增长点。

香港现在有哪些刺激和增长点？谢殿生说:现在香港是大湾区的一个重要城市。不同基础设施项目的建设，如港珠澳大桥，是一个新的活力和驱动力，可以推动香港。

与此同时，香港现在扮演着更重要的角色，为中资企业提供融资和品牌推广需求。我不认为香港现在比香港更重要。谢殿生说道。

香港符合国际标准。毕竟，无论是在岸还是离岸，香港的人民币都不同于中国。同时，香港也是港元和美元的目标市场。它接着说，这吸引了许多中国资本，因此许多中国资本需要在香港设立办事处，这带来了巨大的需求:中国资本的中高层，甚至刚从大学毕业的香港流动人口都想在香港工作，那么住房市场怎么会失败呢？

然而，从香港本地人的角度来看，香港房地产市场确实存在泡沫。对此，谢殿生表示:泡沫没有以前那么大了。香港监管当局推出了许多不同的行政措施，赶走了许多纯粹是房地产投机者的投资者。

谢殿生指出，香港房价已经从最高水平下调了10%至15%。有些房产存在泡沫，但我认为这个泡沫毕竟相对较小。此外，香港有这么多动力，我认为再次倒下的可能性很低。住宅投资有许多不同的因素，包括但不限于:地理位置、市场细分、供需、客户群体、旧区改造、交通基础设施、相对价格、持有成本、住宅交易、学区范围、租金回报、市场情绪等。

至于商业地产，谢殿生表示，他注意到许多外资企业已经搬出中环的写字楼，取而代之的是中国资本。

香港的办公楼以前被许多中资机构租用，因为它们都必须在香港成立公司。过去，它主要基于金融机构、保险基金和银行。最近，包括开发商、医疗和技术公司在内的许多企业纷纷加入进来。

谢殿生表示:他们利用香港作为融资平台。许多公司在上市阶段来到香港，或计划上市或成立私募股权基金。他们都需要在中环和上环有一个办公室。许多国际投资者都集中在中环。自然，企业在那里租房，所以很方便会见投资者开会。

谈到内地开发商与香港开发商的区别时，谢殿生表示，很多香港房地产企业都注重资产运营。如果我们比较一下在香港上市的港资地产商和在香港上市的中资地产商，我发现香港地产商的股价折扣非常大，而50%-60%的普通折扣是非常普遍的。

不过，他指出，中海、万科、碧桂园等国内开发商的股价不仅没有折扣，有时还有溢价，比如1.1倍和1.2倍。与此同时，港资开发商已经积累了几十年。他们已经持有非常成熟和良好的资产，这些资产实际上非常适合在平台上上市。

谢殿生解释说:我参考了在新加坡上市的开发商和在新加坡上市的房地产投资信托基金进行了深入研究，它们的溢价远远高于香港。原因是新加坡的开发商愿意剥离一些上市公司的优质资产，并将其打包用于reits证券化上市，这样可以保留资产的控制权和管理权，同时收取可持续的资产管理费。另一方面，公开市场中的股东可以分为优质资产和物业带来的租金收入和资产增值，由交易所制定的reits规范进行监管，租金收入在一定程度上得到保证，使管理者和股东能够实现利益捆绑和风险共担的目标。

另一方面，谢殿生表示，商业地产正进入并购时代，尤其是在内地市场。我认为M&A一定是一个大趋势，这是一个不可逆转的趋势。

商业是一种稳定的财产，它不像卖房那样快捷。生意需要时间来稳定。我们必须经过至少一轮甚至两轮租户调整，才能开展这项业务。

谢殿生分析说，二线和三线开发商的资金实力不强，所以他们可能无法忍受这种运营模式。在这样的环境下，他们只能卖掉自己的好资产，甚至在经营困难的时候会被大开发商收购，所以我认为并购是大势所趋。