租赁江湖来了新玩家 房产电商中介面临洗牌

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在房地产电子商务的地图上，JD.com、阿里和其他互联网巨头在未来可能会有另一场战斗。然而，与资金雄厚的互联网巨头不同，房地产电子商务中介要想“玩”，必须具备自我造血的能力。

一度被视为房地产中介行业，近年来已被互联网公司渗透。然而，寄予厚望的房地产电子商务中介却以颠覆行业为己任，但最终似乎并没有给行业带来实质性的变化。

有人说房地产电子商务的黄金时代已经过去了。如今，“租”成了一个新的出路。阿里巴巴和京东等众多新玩家的到来会带来新的变化吗？房地产电子商务行业会再次爆发吗？

曾经的黄金时代

说到房地产电子商务中介的黄金时代，已经不远了，就在2014年。

当时，互联网公司和传统房地产开发商都把房地产电子商务视为“制胜法宝”。当年，万科与阿里联手锁定淘宝用户，并向买家提出用淘宝消费换取相应的优惠购买金额，以降低购房总支付金额。这时，房地产电子商务中介中也有不少玩家:方天霞、方多多、艾伍武、吴极、安居客、丁琪媛租房......

在资本市场，一个经典的里程碑事件发生了。

2013年3月至2014年3月，在美国上市的方天霞母公司搜房控股(SouFun Holdings)股价飙升逾200%，成为最引人注目的中国股票之一，市值一度达到70亿美元，按当时的汇率计算，约为428亿元人民币。当时销售额超过1000亿的中国恒大市值还不到400亿元。许多投资者惊呼，在移动互联网时代，一切变化都是可能的，互联网思维已经渗透到房地产行业的各个领域。擅长使用互联网思维的房地产电子商务公司似乎更容易赚钱，而开发商，如制造商，可能成为电子商务的“工薪阶层”。

颠覆的不仅仅是市场价值，还有房地产电子商务中介开设实体店并与实体中介展开激烈的斗争。

自2015年以来，方天霞经历了从媒体信息平台到交易平台的彻底转型，直接涉足房地产相关交易市场，开设了线下体验店，并在北京、上海、珠海、昆明、深圳等大中城市开设了多家体验店。与传统房地产中介3%的二手房佣金相比，“0.5%的二手房佣金”的广告在当时确实引人注目。以深圳市场为例，当时很多房地产互联网平台如爱五屋、Zhener.com、Jiayuan.com都进入了深圳。除了开设实体店，Zhener.com和Jiayuan.com高调推出“二手房交易零中介费”，传统中介机构与房地产电子商务中介机构也展开了激烈的斗争，迫使传统中介机构进行改革。

残酷的现实:

熟悉的烧钱模式

黄金时代过后，房地产电子商务中介的现状如何？

虽然大多数房地产电子商务中介采用无店铺的轻资产策略模式，可以降低包括店铺租金在内的运营成本，但在发展初期，各种渠道的推广成本非常高。此外，随着雇佣人员和开设体验店的高薪，“烧钱”的房地产电子商务中介在快速发展的道路上不断暴露出负面事件，包括大量裁员、数据欺诈、客户投诉等问题。此外，楼市调控政策也影响着房地产电子商务中介的发展。

早在去年，裁员的消息就从爱屋及乌传来，爱屋及乌的应用成为了一个销售房产和理财产品的平台。在丁丁租赁业务开始时，链家毫不犹豫地将其所有租赁业务转让给丁丁的子公司，并毫不犹豫地投入大量资金宣传“烧钱”。去年，丁琪媛租赁公司宣布暂停其运营，称其业务将是全面的，并租回给链家。一些市场参与者表示，丁丁的租赁以失败告终，免费佣金的燃烧模式和利润难题成为罪魁祸首。

“烧钱”下的财政压力考验着“零佣金”模式。记者发现，方天霞在深圳的二手房业务佣金比例已经从0.5%上升到1.5%。在福田八卦岭区，记者发现宣传“二手房销售零佣金”的Jiayuan.com店门被锁上了，店内商品被转移到了空.与之形成鲜明对比的是，方天霞曾在同一路段开设实体店，但实体店已经“消失”，而其他实体中介店，如Jiayuan.com实体店旁边的乐友佳，仍在营业。

当记者问及嘉园时。他了解到，由于业务调整，公司的新房和二手房业务暂时停止。记者问珍儿。该公司相关负责人告诉记者，由于战略调整，该公司已退出深圳的房地产业务，目前正专注于郑州市场。

目前，互联网似乎仍然无法撼动传统的中介行业。据深圳市房地产中介协会发布的数据显示，在上周的中介企业开票数量排名中，前5名的市场份额仍然是那些熟悉传统中介数据的企业:Q王芳、中原、链家、乐友佳和米德兰地产。房地产电子商务中介兴起和发展的逻辑是互联网对中介行业的渗透和买家思维的觉醒，这降低了信息不对称的可能性。然而，一些分析人士表示，房地产交易的低频率、非标准化、金额巨大、流程复杂等先天特点，决定了纯网上交易的不可能性，而作为网上交易主要平台的互联网中介，线下建设薄弱，难以完成o2o闭环的房地产交易。在互联网改造传统房地产行业的过程中，脱媒和门店的缺失是许多互联网房地产交易平台希望创新的方面。然而，事实上，这种想法并不奏效，也没有像预期的那样动摇传统房地产中介的市场地位。

在资本市场，房地产电子商务中介的故事还没有结束，但过程有点“出人意料”。

此前，方天霞2017年第二季度的业绩报告显示，该公司的几大业务，如电子商务服务、营销服务、分类信息服务、互联网黄金服务和其他增值服务，全面下滑。公司总收入1.101亿美元，同比下降61.6%，股东应占净亏损210万美元。目前，该公司在美国上市的股价约为4美元，市值为18亿美元，而中国恒大目前的市值已达到4144亿港元。

同样，2014年，易居中国宣布其全资子公司乐居控股有限公司已向美国证券及期货事务监察委员会提交了招股说明书。如今，乐居在美国上市的股价仅为1.50美元左右，上市后的最高股价已超过18美元。

互联网巨头混战:

促进自我革命

房地产电子商务是一个无数人觊觎的市场，但要做好并不容易。虽然许多新一代的房地产电子商务中介生态玩家正在经历低迷，很难看到新进入者高举颠覆的旗帜，但这并不妨碍资本的竞争进入，尤其是互联网巨头的卡槽，这也带来了许多不同的游戏方式。

近日，北京市住房和城乡建设委员会网站上发布的《北京市房屋租赁监管平台技术合作项目比选结果公告》显示，北京京东尚可信息技术有限公司为入选单位。这一公告表明，京东将成为北京住房租赁市场的支撑平台，正式进入住宅租赁市场。24日，JD.com也宣布正式进入房地产市场。JD.com地产计划将房地产业与电子商务进行新的整合，涵盖住宅、商业地产、特色地产等市场，并计划在五年内成为“流量和网上交易量的冠军”。

事实上，“出租”已经成为一个新的出路，互联网巨头肯定不会错过它。几天前，支付宝宣布将有超过100万套公寓正式落户支付宝，并率先使用支付宝信用在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、Xi和郑州租房。记者发现，支付宝提供了三种形式:全租、共租和免押金。如果芝麻积分达到650分，授权后可以直接进入“无存款”渠道搜索无存款房屋。然而，就深圳市场而言，支付宝上的出租房大多是长期租赁公寓品牌的房子。

支付宝租赁业务对行业的价值还有待观察，但除了支付宝租赁平台，阿里还与杭州市房管局合作，帮助杭州市推进房屋租赁试点工作。事实上，支付宝并不是阿里第一次推出房地产电子商务。2010年，Koubei.com和淘宝全面整合，淘宝房地产频道正式上线。然而，淘宝房地产频道自推出以来一直不温不火。Koubei.com失败后，淘宝地产一度陷入困境，在2014年被并入虚拟与生活服务部门后，淘宝地产被重新包装并推出。

由此可见，在房地产电子商务领域，JD.com、阿里等互联网巨头未来很可能会有另一场较量。然而，充足的资金造就了这个战场。不像互联网巨头，房地产电子商务代理人必须有自我造血的能力，如果他们想“玩”。吴极联合创始人潘告诉《证券时报》记者，已将亏损转化为利润，该公司前四年进行了投资，但今年上半年开始盈利。

此外，在京东、阿里等互联网巨头渗透之前，传统中介领域的老板们已经开始改变自己。例如，链家已经通过自己的大数据系统占据了房地产电子商务的优势，它离不开链家背后的资本和互联网力量。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，与百度、腾讯等公司相比，JD.com和阿里巴巴拥有多种线上线下相结合的商业模式，因此在房地产创新方面更容易找到突破口。像JD.com这样全面而快速地实施新的房地产战略会产生更积极的效果，这可能意味着该行业会出现新的竞争因素。对于一般的房地产电子商务中介来说，转型道路上的困境，如放债多，在于业务过于集中。因此，当市场好的时候，房地产企业和业主往往不愿意委托房屋，而当市场不好的时候，交易量不大，所以类似的企业很难成功创新。对于传统的中介机构来说，只有时刻注意自身的优势和劣势，它们才能与房地产企业和互联网企业进行良好的合作。目前的优势在于，大型中介机构很容易谈论业务，但分散的小型中介机构可能面临更大的压力。