央行为何变相加息 房地产离寒冬还有多远

本篇文章1911字，读完约5分钟

从央行获悉，自2017年2月3日以来，央行调整了补充贷款利率，调整后的隔夜、7天和1个月利率分别为3.1%、3.35%和3.7%。隔夜利率一次提高了35个基点，后两个品种分别提高了10个基点。当日，所有反向回购产品的利率均上调10个基点。央行在节前上调mlf半年期和一年期利率后，再次上调slf和反向回购利率，政策利率全部上调，实际上是加息，体现了央行的紧缩政策态度。

反向回购利率的提高是一种变相的加息

根据海通证券蒋超(600837)的分析，中国人民银行有两套官方利率，一套是众所周知的存贷款利率，一般的加息和降息都与存贷款基准利率的变化有关。然而，还有另一个官方利率，它主要由回购投标利率代表。因此，回购利率的上调实际上代表了央行正式变相加息。存贷款利率的区别在于，前者主要影响货币和债券市场，而后者主要影响贷款市场。

任泽平认为，slf利率的提高意味着利率走廊上限的提高，表明央行对加息的容忍度正在提高，这与中央经济工作会议从稳增长转向防风险、促改革的政策是一致的，反映了去杠杆化、防风险的意图，并受到近期国内pmi超预期、滞胀、年初信贷超预期、欧美pmi和通胀上升等因素的支撑。我们预计，央行的货币政策将继续收紧，债券市场将继续调整，股市将优先考虑价格上涨和改革的结构性机会，住房市场将继续调整，预计经济将在第二季度和第三季度两次触底。

股票市场影响力有限，投资稳定，没有裸泳

至于这项政策，业界普遍认为它对股市影响不大。海通证券的蒋超和方正证券的任泽(601901)都认为政策影响有限。

海通证券的蒋超表示，对于股票市场而言，短期内，利率上调也会对其产生负面影响，但影响要小于债券市场。原因是股票市场是一个多因素定价模型，利率上调不利于估值，但短期经济稳定和盈利改善可以部分对冲估值下调。从长远来看，如果政府决心遏制房地产泡沫，就能有效防范金融风险。那么资本将会从房地产市场流出，股票市场将会从资本的回报中受益。虽然中国经济有望在房地产肿瘤被解决后变得更加健康，但股市是实体经济的反映，也有望反映经济结构的改善。

具体到行业，任泽平认为，在加息周期下，高杠杆和利率敏感行业将受到很大影响，如债券市场，房地产，房地产链中的周期性行业，航空空等。加息对低杠杆和利率中性行业的影响较小，如农业、餐饮、医药、电力、公路和铁路运输等。由于加息是为了调整公开市场的操作利率，而不是贷款利率，因此对银行的整体影响是负面的。不过，考虑到供应方清算推动了企业利润的恢复和不良贷款率的下降，加息的负面影响有望通过基本面得到消化。加息对人民币汇率产生了积极影响，增加了利差补偿。然而，货币超调导致的高估和资本与房地产错配导致的全要素生产率下降等基本问题尚未解决。因此，在加息周期下，我们将主要资产排序如下:黄金股票市场的价格上涨和由改革受益板块提供的商品债券房地产链中的周期性房地产。自从我们在2016年12月早些时候在市场上推荐黄金以来，黄金的表现明显优于黄金。在加息和流动性下降的周期中，我们应该稳步投资，而不是裸泳。

这个房地产房子每天晚上都会漏水

房地产在年初是不利的，许多城市的营业额已经创下新低，甚至在一些地方出现低价出售的迹象。这种变相的加息更像是一次房屋泄漏。与股市相比，券商的主页在新政中表达了对房地产的担忧。

任泽平认为，加息对债券市场的影响最直接，但对房地产市场的影响可能最大。目前，资本成本上升可能为房地产投资、基础设施投资和制造业投资创造利润空，经济增长可能放缓，这将进一步增加第二季度和第三季度二次探底和通胀修正的可能性。

蒋超的分析更直观。截至2016年9月底，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行抵押贷款平均期限应在10年以上。当时，10年期CDB的利率只有3.13%，但目前10年期CDB的利率接近4.1%。CDB是一个完全的政府信用，它不占用银行的任何风险资本，但有必要累积50%的抵押贷款。银行是高利润和高杠杆的行业，他们的资本是有限的，所以资本占用成本极高。因此，根据CDB目前4.1%的利率，从历史数据比较来看，合理的抵押贷款利率应该在5.5%左右，比当前水平高100个基点。

因此，央行对货币市场加息结果的确认，实际上意味着抵押贷款利率有大幅上升的风险。目前，五年期贷款的基准利率为4.9%，这意味着所有贴现抵押贷款将在5.5%的合理水平上消失，否则银行还不如购买债务。

然而，过去16年房地产市场的异常繁荣不是由人口结构支撑的，而是取决于抵押贷款的数量。如果未来抵押贷款利率继续上升，加上政府在一些一线和二线城市扩大限购和限购贷款，房地产销售将继续下降，房地产市场的严冬将会到来。