一线城市+黄金地段6年亏60% 炒房客是如何被坑杀的？

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今天(10月17日)，微信公众账户“Q房地产频道”报道，深圳湾区街头商铺的投资者痛苦了6年，向我们展示了一线城市房地产市场的残酷一面。

之前，我曾经分析过深圳东部华侨别墅是如何让投资者赔钱的(点击查看)。

现在，让我们来看看在“一线城市的黄金地带”，房地产市场是如何展现其冷酷无情的一面的。

上图中的红色圆圈是空街商店的示意图。可以看出，它位于深圳繁华的后海地区，靠近连接香港的深圳湾口岸。

再次放大下面(红线区域是这些街道商店):

可以看到，深圳著名的大厦深圳湾一号，就坐落在东宾路对面的这条街店的北面，阿里在深圳的总部就在北面。这个地区被称为“后海总部基地”。街道店的西面是深圳湾的另外两个豪华住宅区——君辉新田和宝能太谷市。

街店本身位于三乡海山和西湾华富的楼下。目前，这两个社区的二手房价格在11万到13万之间。

这两个社区的街头商店在2011年前后开始出售。我一直对这个地区和这些商店感兴趣。我去过很多次，亲眼目睹了从“像烟花一样绽放”到“像秋叶一样枯萎”的整个过程。

在上图的左侧，有一家空.的街头商店

2011年，三乡海山社区的平均晚房价约为5万元，远高于2009年开业时的3万元。自2011年以来，房价至少上涨了120%。华盛顿的情况与日出湾相似。

2011年街头商店的售价要高得多。让我们看看当时一家媒体的报道。时间是2011年8月2日:

近日，深圳湾西湾华富在西湾名店西街推出了最后29家店铺，均价为17-20万元/平方米，其中最末一家店铺的单价高达48万元/平方米，创下了湾区店铺价格的新纪录。

这次推出的店铺主要面积为65-110平方米...位于中信路与刘彘路交叉口，位于西湾华府楼下，面对深圳湾街1号，深圳湾街1号位于三乡海商楼下，宽深比为1: 3，净高6米，产权70年。据项目相关负责人介绍，该地区最高租金为每月1300元/平方米，中信路一家银行的租金为每月1000元/平方米。

空.街头商店

“问房地产频道”最近调查了这些商店，他们提供的主要信息是:

1.这一带的空街店比较严重，三乡海商北部董斌路的空店已经达到90%；文章甚至使用了“在一条200米长的商业街上只有一个人和一只狗”的抽象说法。

2.目前，深圳湾区的奢侈品商店难以出售和出租。邻居业主做各种各样的住宅中介，他们不会轻易碰商店的买卖或租赁业务。业主想出租自己的店铺，他们主要靠自己在门口挂电话。

3.与2009-2012年每平方米30-40万元的售价相比，现在一些业主的售价要低得多，一些网站甚至有商店以每平方米10万元左右的超低价格出售。

4.那时候，传说中每平方米1000元的租金根本没有实现，一些业主最终不得不接受低至100个月的超低租金，租期可能长达5年。对于一些地理位置和公寓布局优越的商店，租金水平仅为每平方米200-300元。

5.当这些商店被出售时，它们被视为“虚高价格”，一些银行甚至停止向这些地区的商店贷款，或者至少收紧贷款条件:贷款只有30%，利率上升到基准的1.3倍。据估计，现在购买这些商店时很难获得贷款。

我试着在网上搜索这两个社区的街边商店的租赁和销售报价，但是很难找到相关的信息。

上图是找到的为数不多的租赁信息之一。由此可见，这家150平米的餐厅月租金只有1万元，平均月租金每平米只有66.6元。

上图显示的是三乡海山社区的住宅租金价格，每月每平方米150多元。

我们可以算一下。假设一个投资者在2011年以每平方米20万元的价格买了一个100平方米的商店。总价2000万元，贷款比例30%(首付70%)。当时，基准贷款利率为7.05%，上升了30%。贷款期限为10年。

我们可以计算出该投资者的首付款为1400万元，月供为114800元。

即使几次降息后，浮动利率也不会改变。所以今天，他每月的工资仍然需要101，600元。

由于大部分shops/きだよ都被占用了，他不仅没有任何租金收入，还需要每月支付管理费。如果以每平方米150元的价格出租，月收入只有15000元，远远低于月供应量。

如果他想卖掉这家商店，在目前每平方米10万元的市场情况下，很难找到一个接收器。即使你找到了，也只能卖1000万元。总资本成本超过2200万元(包括首付款、已付月款和管理费等))。

如果考虑货币贬值因素，他6年的投资损失肯定会超过60%！

如果在2011年，他没有买2000万元的商铺，而是在商铺上面买了一套房子，他至少可以买400平方米。现在，二手房的市场价值约为4500万至5000万元。

摘要:

上述商铺位于中国一线城市核心区，投资者已持有6年。为什么他们遭受了超过60%的悲惨损失？我认为以下原因是最关键的:

首先，附属于豪华住宅的街道商店和社区商店往往是投资陷阱。

豪华住宅的人口密度很小，不足以支撑大型街道商店。深圳后海地区也是一个豪华住宅区，周围都是单价很高的大型豪华住宅。投资者的比例偏高，而空的住房占用率偏高，因此很难获得人气。

此外，当时，这些街道商店采用的定价方法是豪宅(房子)价格的四倍以上。这种定价方法在“电子商务不流行的时代的普通住宅”中是有效的，但是在“电子商务时代的豪华住宅”中使用这种定价方法太离谱了。

第二，在“电子商务+综合体”时代，街边商店的价值已经完全瓦解。

电子商务的普及使非体验式“包消费”(如服装、鞋帽等)成为可能。)连接到互联网；其余的“体验式消费”(餐饮、电影、滑冰、培训等。)被放入该复合体中。

与街边商店相比，该综合建筑拥有更好的停车条件，有空，避雨，更安全和舒适。在上述街道商店旁边有“太谷市”，稍远一点有“海洋世界”和“海滨城市”。近年来，“莱佛士”已经出现。基本上，这些街头商店没有翻身的机会，而且大多数只能以很低的价格出售或出租。

第三，在中国几乎所有城市，商业和商业建筑都有大量盈余，办公楼也普遍过剩。

几乎所有的城市管理者都更喜欢豪华的办公楼、综合大楼和服务式公寓，因为这些建筑不仅在外观上有吸引力，而且还可能带来持续而丰厚的税收收入，这是gdp的一个象征。因此，土地供应和城市规划往往倾向于这种房屋，最终导致过剩。即使你向北深入，情况还是一样的。

因此，当我们说我们对大城市的房地产市场持乐观态度时，我们通常指的是住房。其次，有带住宅功能的商业公寓，而写字楼相对较差。最危险的是复杂多样的街道商店和社区商店。

深圳的残酷案例告诉我们，即使是在房价高企、翻番的深圳黄金地带，商店也能困住你。让你想哭，让你倾家荡产，让你“一店三代”的梦想变成“一店三代”的残酷现实。