进深地铁来了 深圳边上惠阳房价却仅燕郊的近半

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文|叶树利

与燕郊地铁建设的延迟不同，惠阳地铁在深圳周边的建设要快得多。更值得注意的是，惠阳的房价只有燕郊的一半左右。

惠阳的深层地铁来了

平谷线是北京周边的燕郊地铁线，自该线宣布以来，一直没有开工建设，这是一个“唉”字。与燕郊地铁线进入北京的曲折相比，惠阳这个城市周围的腹地移动得更干净。

今年的两会，粤港澳大湾区首次进入中央政府报告。7月1日，粤港澳正式签署《粤港澳大湾区合作协议》。

今年9月，作为粤港澳大湾区经济中心的深圳宣布将东进建设“深汕合作特区”，随后东进地铁随即启动。

近日，惠州市政府官方网站发布了《深圳市轨道交通14号线(惠州段)详细规划招标公告》。根据公告，从惠阳向东延伸至深圳的首条地铁14号线将于今年正式开工建设，并于2020年通车。

相比之下，北京第一条地铁线平谷线计划于2020年底通车，但按照目前的进度，它可能会被推迟。

深圳地铁14号线(惠州段)平面图

根据规划，深圳地铁14号线惠州延长线位于惠阳，共设三个站:秋湖站、白云站和惠州南站。2020年建成通车后，惠州南站到深圳福田中心区需要40分钟。相比之下，燕郊平谷线通车后，燕郊北到东四环大约需要25分钟。然而，它不是国茂中央商务区，而是东四环的东风北桥。

需要提醒的是，目前深圳14号线惠州延长线的场地信息仍然是大面积的场地信息，场地的具体位置需要进一步确认。

惠阳不仅拥抱地铁

9月，继深圳尝试向东建设“深汕合作特区”后，即继深圳版的安雄惠阳之后，作为连接深圳和“深汕合作特区”的林深区，深汕之间的交通规划真的很高，这让环景感到有些惭愧。

除了延伸至惠阳的深圳地铁14号线，其他四条地铁如深圳地铁16号线、19号线、8号线和21号线也将在未来连接惠阳。此外，深圳与惠阳之间还有赣深高速铁路和深惠城际铁路，以加强深惠一体化。

此外，值得注意的是，去年底发布的《惠州市城市轨道交通线网规划》显示，未来五年内，惠州将建设1号线和2号线地铁，这两条地铁还将在惠阳设站，从而更好地将惠阳与惠州其他地区连接起来。

为什么惠阳值得投资？

目前，一位学者正在惠阳组织一次团购(关于加入团购的细节，请参见本文末尾的团购公告)。为什么惠阳成为深圳周边团购的一个选择，或者为什么惠阳值得投资？主要原因如下:

一、在深圳东进战略下，深圳正在东进；

深圳计划在未来五年内投资1.6万亿元人民币，以推进“东进”战略。有两件事非常值得注意:

首先，东进战略投资1.6万亿元。

这是什么概念？两个数据可以用作比较:

2009年，中央政府刺激经济时，资本投资为4万亿元，面向全国；1.6万亿元相当于4万亿元的40%，只面向深圳东部。

现在每个人都可以清楚地看到这4万亿元到底煽动了什么，但这4万亿元中只有40%左右被投资到了深圳东部，这是很有想象力的。惠阳作为连接深圳东部的一线地区，具有不言而喻的价值。

另一个比较数据是北京的程楠发展规划:“北富南穷”现象在北京的城市发展中一直存在，因此“南方城市规划”于2009年启动，到2015年共分两个阶段投资5000亿元，引发了大兴区房价的快速上涨。在深圳的东进战略中，投资额是北京南进计划的三倍以上。

其次，在东进战略下，深圳正在深圳东部建设自己的经济副中心:深汕合作特区。作为连接深圳及其经济副中心的惠阳，它有着巨大的区位价值。

惠州是深圳周边最有前途的地区，而惠阳是惠州和深圳之间最近的街区；

今年年中，深圳市房地产经纪人协会对深圳市民在林深购房的意愿进行了调查。调查结果显示，在林深地区，惠州是深圳市民选择购房地点的首选，比例为44.61%，其次是东莞，比例为36.76%，中山仅为8.82%。

交通规划是北京的顶级版本；

作为一线城市，最大的区位价值在于其与中心城市的通勤时间，这吸引了大量的中心城市上班族，如北京、上海和深圳。

相比之下，北京周围只规划了一条地铁，但实际上惠阳规划了五条地铁，惠州规划了两条地铁。

就涨幅最大的地铁而言，惠阳地铁将全面挤垮北京周边地区，而且比上海周边地区还强。

在地铁规划的背后，通勤时间有了明显的改善，空房的房价也相应上涨。

深圳是中国供需关系最紧张的城市；

一线环的价值取决于相应的中心城市。例如，环绕北京的本质是“北京”，而环绕深度的本质是“深”。

在当前全国房地产市场中，深圳的供求关系最为紧张，如下图所示:

近三年100个城市住宅用地交易面积表

数据来源:风

鉴于每个城市的人口不同，为了更好地比较过去三年中国主要城市住宅用地供应的不足，下图列出了过去三年的人均住宅用地年供应量，从中我们可以清楚地了解每个城市的住宅用地供应情况:

过去三年中国主要城市人均宅基地供应面积(规划建筑面积)

(来源:非凡姐妹买房)

根据特别指示，过去三年每人每年的宅基地供应面积是根据各大城市的常住人口计算的。众所周知，竞争越激烈、越有活力的大城市，如北进和深挖，流动人口就越多；相反，竞争力越弱、活力越弱的城市，流动人口就越少。因此，如果算上一定比例的流动人口，贝尚、深圳等大城市的人均宅基地面积在过去三年将会小得多，排名也会低得多。

即使以常住人口为基数，也可以看出重庆市人均住宅用地供应量在过去三年居首位，这也表明重庆市的供需关系在未来两三年内将会更加正常。相反，过去三年上海、北京和深圳的人均住宅用地供应量要小得多。例如，在北京，过去三年人均住宅用地供应面积仅为重庆主城区的11.7%左右；深陷土地短缺泥潭的深圳则更为夸张，仅占重庆主城区的1.7%。

e .投资、自营职业和养老金需求；

值得注意的是，惠州是广东省第一个宜居的地级市，森林覆盖率达62.34%，居珠江三角洲第二位(仅次于肇庆)，远远超过广东、深圳和佛山。惠阳是一个沿海城市。因此，就宜居性而言，它肯定超过了北京周边。

f、房价只有燕郊的近一半；

虽然交通规划远超燕郊，但目前房价只有燕郊的一半，仍处于较低区间。

与北京和上海类似，被深圳包围的惠阳目前也有购房者，主要包括上班族、投资者和从深圳涌入的惠阳本地人。