高价地难卖出“高溢价” 去年地王“被破发”或亏本

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■我们的记者王立新

价格限制政策并没有在很大程度上放松，土地国王不赔钱的逻辑将被打破。对于2016年一线和二线城市的地产大王和高价场所而言，开发商对地产大王兴奋不已、甚至喝酒庆祝的场景，很可能会变成财务报表中的亏损数据。

昨日，通策研究院表示，在银行信贷紧缩和今年交易量普遍下降的持续影响下，这些土地大王在短期内还没有建成就已经被打破，否则很难将其推向盈利的市场。高地价和稳定的房价会形成尖锐的矛盾，这将使大多数地王项目赔钱。

据《证券日报》记者报道，关于2016年出生的土地之王的命运，一些人仍然一动不动地躺着，一些人正在慢慢建设，一些人已经找到了合作伙伴，并计划进入市场。然而，不管是哪一个，他们都面临着压力，短期内无法再以预期价格进入市场，这意味着很难高价卖出房子，赔钱也将成为一个高概率事件。

市场进入被推迟

高价出售房子很难实现

从开发商现在的能力来看，从征地到销售可以控制在6个月到8个月之间，高价土地可能会慢一点，但高成交量还是可以实现的。简而言之，根据房地产项目的发展周期，大多数土地国王出生在招标，拍卖和悬挂去年将上市和出售今年或明年。

然而，从目前的市场环境来看，监管短期内不会放松。更重要的是，今年许多城市的限价令严重延长了这类地块的开发周期。

根据通策研究所的监测，许多城市今年以当地政府批准的价格出售房屋。这项限价令于2016年首次在南京、苏州等地推出，并于2017年推广到中国十几个城市。

因此，一些房地产企业由于资金压力或时间限制，不得不开始征地，只能亏本经营，这种现象已经在市场上出现。例如，不久前，南京一栋空白建筑的平均价格为25，700-25，900元/平方米，该建筑的楼面价格为22，000元/平方米，而房价仅比地价高约3，000元/平方米，接近地价。

有这样一种公司，定位为高端精品。在过去的几年里，它一直声称它的产品是强大的，可以支付很高的溢价。当它取得土地时，它经常不惜任何代价取得土地王，并声称它可以通过高溢价实现土地王项目的收入。然而，在今年的市场长期低迷，很难实现高溢价。这场衰退将会持续下去。同时，由于此类公司的高端产品线，买得起高端产品的客户往往被限制购买和贷款，这将导致王迪房地产交易不尽如人意，溢价收入难以实现，最终将影响此类企业的资本。

事实上，除了去年的王迪项目，过去的高价土地也受到了影响。据《证券日报》记者报道，北京一个豪华住宅项目计划于去年进入市场。然而，在8万元红线的限制下，该项目预计以10万元+的单价进入市场，其开发商尚未进入市场获利。该项目已预售一年多，资金压力明显。在北京楼市，这样的项目相当多。延迟时间越长，资本成本越高，利润侵蚀程度也越高。

国王可能会陷入困境

激进的强占土地的住房企业的压力急剧增加

在盘点2016年争夺土地之王的房地产企业时，《证券日报》记者发现，有扩张需求的中小房地产企业更加激进。事实上，这类住房企业的信用评级较低，获得低成本融资的能力比大型住房企业差。高价土地不能很快变成现金，这将把企业拖入危机。

在这方面，通策研究所还指出，以福建住房企业为代表的激进住房企业攻击土地市场，大举收购土地，并经常让土地称王。甚至个别房企收购的土地数量也明显超过销售数量，房企收购土地的能力严重透支。在今年银行信贷紧缩的市场背景下，这类房企未能以高周转率策略回笼资金。与此同时，资本市场的融资成本仍然很高。此时，夺取土地之王的喜悦已经荡然无存，资本链也濒临断裂。

此外，过度依赖民间资本的企业和缺乏战略规划和风险控制标准的企业也将面临巨大压力。同一个政策研究所认为，过度依赖民间资本的企业最终会因征地成本、融资成本高等因素偏离主要市场需求，遭遇销售瓶颈，企业会遭遇资金链危机；没有明确征地策略和风险评估机制的企业是市场的跟随者，尤其是在招标、拍卖、挂牌和征地现场，赢得了当时征地的赌博。然而，随着市场的快速变化，这样的企业很难控制王迪的房地产，赢得这场赌博变得更加困难。

值得注意的是，预测市场的开发商已经做好了准备。比如信达地产与泰和集团合作开发项目，或者一些房地产企业将部分股份高价转让，合作开发，共担风险。

在激烈的市场竞争和房地产市场监管的背景下，土地更加昂贵，融资更加困难，开发周期更长，消费者对质量的要求更高，这已经成为越来越多的房企选择合作开发项目的原因。通策研究所认为，房地产企业可以通过从竞争转向竞争，优化市场资源配置，实现高价土地的最大效益。

更重要的是，开发商需要准备足够的资本流动，以支持土地国王生存。企业需要寻求银行财团的大力支持，或者拥有充裕的现金流和融资渠道。今年，为了获得更多的资金，无论是回归a股、海外融资、中期票据、债券融资等。，越来越多的房企正在尝试探索创新的融资方式，甚至一些表外高成本融资，这也可能成为房企的利润黑洞。

(王立新)