原住建部副部长仇保兴：注意房地产五个脆弱性

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房地产长效机制建设正在加快，房地产市场的脆弱性应引起特别关注。国务院参事、原住房和城乡建设部副部长仇保兴近日在中国人民大学举办的“城市与房地产高端论坛”上表示，海南房地产的教训不可忘记，现在需要建立一个抵御房地产市场脆弱性的长效机制。

房地产长效机制建设正在加快，房地产市场的脆弱性应引起特别关注。国务院参事、原住房和城乡建设部副部长仇保兴近日在中国人民大学举办的“城市与房地产高端论坛”上表示，海南房地产的教训不可忘记，现在需要建立一个抵御房地产市场脆弱性的长效机制。

20世纪90年代海南房地产市场的五大特征

一个只有655.8万人口的岛屿上有2万多家房地产公司，平均每300人就有一家房地产公司。这是海南房地产在20世纪90年代的顶峰。房地产市场崩溃后，最初的国内生产总值增长率连续三年位居全国第一，并连续三年成为全国最低。

"不能忘记海南房地产的教训."仇保兴说道。

仇保兴说，海南房地产市场在市场崩溃前后有五个特点。第一个特征是，一旦市场降温，最直观的表现就是国内生产总值的快速放缓。

“第二个特点是未完工建筑物的处置时间长。海南处理未完工的建筑前后用了近20年时间，直到2005年才基本清理完毕。”仇保兴说道。

仇保兴总结的海南房地产市场的第三个特点是，近80%的海南本土企业参与了房地产淘金热的浪潮。

第四个特点是全民炒房，第五个特点是空的住房占用率已经达到70%以上。

“海南的房价在高峰期达到7500元，1993年下降了47%，1994年下降了13%，1995年下降了10%。该银行的坏账飙升了60%。最好的资产在一夜之间变成了。最糟糕的资产，海南发展银行也成为第一个大型银行破产。”仇保兴表示，要特别注意这些特点，这对当前的房地产市场仍有参考价值。

当前房地产的五大弱点

房地产与金融的密切关系正成为房地产脆弱性的一个重要特征。仇保兴还将房地产的脆弱性概括为五点。

通过对人均住房面积和资产的国际比较，仇保兴发现房地产市场的脆弱性在于普通人的资产(603883，医药股)过于集中在房地产市场。目前，美国居民对房地产的人均投资占27.9%，但房地产资产在中国居民资产中的比重高达74.7%，几乎高出三倍。

第二个弱点是，中国居民对房地产的需求接近日本和法国，这两个国家的人口密度与中国相似。据测算，日本和法国城市化高峰后的人均居住面积为35-40平方米，而中国目前的居住面积已经达到这一水平。此外，中国房地产市场的分化也在加剧，一线城市的房价正在上涨，但三线和四线城市经常出现鬼城。

"城市金融资产的分布和人口的增长也是两极化的."仇保兴说道。

根据人口普查数据，中国有2.5亿流动人口，其中只有8600万是跨省流动人口，8600万人口中有一半以上集中在十大城市，也就是说，中国有600多个城市，只有几十个城市有能力持续吸纳部分跨省流动人口，其他城市都存在人口外流的问题，这导致近年来只有少数几个市场出现房地产繁荣，但绝大多数房地产市场都出现了回落。

更重要的是，这几十个城市的金融资产占全国金融资产的一半以上，其中北京占全国金融资产的9.2%，上海约占8%。

房地产的第三个弱点是对房地产投资的依赖，第四个弱点是地方政府依靠房地产拉动经济的习惯性思维。

“基层政府对房地产市场调控节奏把握不好，实时反馈能力非常弱。它没有充分估计房地产投资者的反向调整冲动。”仇保兴说道。

第五个弱点是，房地产和金融衍生品之间的关系是交织在一起的。

“金融衍生品的特点是，第一，任何金融衍生品都在积极规避监管，其实际创新是如何规避现有的监管体系；二是大幅放大杠杆率，这将增加金融不稳定性。”仇保兴说道。

建立长期抗脆弱性机制

“房地产需要建立抵御脆弱性的长期机制。”仇保兴说道。

仇保兴建议，第一套住房的供给形式要多样化，第二套调控工具要多样化，低收入人群的住房供给渠道要多样化，同时要丰富调控主体的工具和手段。地方政府应根据不同情况实施房地产政策，充分发挥各级主体的主动性和适应性，变集中调控为分散调控，变行政调控为经济调控，增强调控主体的适应性和主动性。

“第三是要模块化，即监管的评价和监督机制。必须有一系列相对独立和标准化并能相互协调的监管工具。例如，我们必须明确指出，这所房子是用于居住，而不是用于投机。”仇保兴说道。

仇保兴还表示，地方政府应成为房地产调控的主体，金融机构应成为金融机构调控的主体。

在此基础上，还需要形成一个从系统的顶部到底部的及时反馈和联系机制，以保持对外部干扰的敏感性并协调行动。“任何灵活的系统都必须具有冗余控制机制，应该具有储备能力，并且必须具有紧急控制计划和工具储备。”仇保兴说道。

仇保兴强调，房地产应该降低财务杠杆，这是一个具有弹性的长期机制所需要的。