云商遇上不动产 苏宁300亿目标基金中的物流地产江湖

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观点:房地产网络双十一狂欢仍未结束，商家大促销后取得的成绩已经占据了头条。据统计，2017年双十一期间电子商务总交易额达到2539.7亿元，同比增长43.45%，再创销售新纪录。

这场狂欢的背后是近年来电子商务快速发展的必然结果，也是物流业务快速发展的一场战争。

数据显示，今年双十一期间，苏宁物流订单增长达到450%，及时交货率进一步提高到98.7%。第一次送货花了13分钟。在这一系列更新的数字背后，所有这些都在考验着商家的物流能力。

我不知道这样的快速增长是否让苏宁对物流有了更多的需求。双十一后两天，苏宁尚云宣布将设立一个300亿元人民币的物流房地产基金，并继续扩大对物流仓库的投资。

11月13日，苏宁尚云集团有限公司表示，公司全资子公司江苏苏宁物流有限公司计划与深圳创业投资房地产基金管理(深圳)有限公司签署合作协议，共同设立物流房地产基金。

据了解，苏宁尚云物流房地产基金一期的目标是募集50亿元，未来基金(包括一期基金)的总目标规模将达到300亿元。

300亿物流房地产基金

视点房地产新媒体、江苏苏宁物流、深圳创业投资将成立苏宁深圳创业投资基金管理(南京)有限公司作为基金管理人。初始募集资金50亿元，主要用于收购苏宁建设的成熟仓储设施、市场化收购以及投资开发合格的高标准仓储物流设施。

此外，双方将在初始资金的基础上，根据投资项目设立后续物流房地产基金。该基金(包括初始基金)的总目标规模为300亿元，将用于投资公司拟建、在建和已建的高标准仓储和物流设施，并寻求收购其他市场主体的拟建、在建和已建的高标准仓储和物流设施。

苏宁尚云在公告中表示，将在具体项目层面上配合相应的融资安排，实现1200-1500万平方米的管理和仓储规模。

对于设立基金的初衷，苏宁尚云直言不讳地表示:公司计划参照行业标杆企业运营模式，建立一种开发运营基金的良性资产运营模式，从而有效盘活现有资产，加快资本流通，实现轻资产高周转率运营，最终促进公司物流仓储规模的快速扩张。

根据协议，初始资金的51%由江苏苏宁物流或苏宁尚云集团有限公司的控股子公司认购，49%由深圳创业投资房地产或深圳创新投资集团有限公司以自有或管理资金认购。基金的期限为3+2+1+1年，即前3年为投资期，后2年为退出期。期满后，基金管理人可根据项目进展情况续展两次，每次1年。

第一期基金投资的收入将分配给第一期基金份额持有人，直至其以前收到的分配总额等于实收资本总额；然后，将分配给第一阶段基金份额持有人，直至实收资本总额达到8%/年的内部收益率。

上述分配完成后，应分配给基金管理人，直至分配给基金管理人的金额达到优先回报金额的25%；最后，按照80%:20%的比例，分配给第一阶段基金份额持有人和基金管理人。

苏宁尚云表示，物流基金的设立，一方面投资于收购公司现有的仓储资产，盘活资产，返还资金，并进行再投资，以不断获得新的仓储资源；另一方面，物流基金亦会以市场导向的方式，投资收购成熟物业和发展建设新物业。公司将出口物流、仓储和运营管理能力，从而实现轻资产发展模式，不断提高苏宁的物流能力。

苏宁尚云物流地产江湖

作为电子商务零售，仓储和物流是苏宁云商不得不面对的江湖。

事实上，数据显示，苏宁尚云自2004年上市以来，一直致力于零售核心竞争力的物流能力建设。同时，经过多年的积累，公司具备仓储建设和运营、干线运输和物流配送等全行业价值链物流服务能力。

截至2016年底，苏宁尚云物流、仓储及相关配套设施总面积达583万平方米，拥有快递网点1.7万个；截至2017年9月底，苏宁物流和田甜快递的总仓储及相关配套面积为628万平方米。

显然，苏宁尚云对此并不满意。在最近的公告中，它提出要实现1200-1500万平方米的管理和存储规模。此外，要充分挖掘公司高标准仓储物流设施的价值，加快物流仓储资源的获取，建立中国零售业最大的物流基础设施网络和服务网络。

对此，苏宁董事长张也在今年的双11庆祝会上表示，公司最关心的是用户体验是否良好，以及物流和it能否承受双销售增长的压力。

然而，苏宁只是物流地产的一部分，而电商三巨头之一的京东已经投入巨资。

据了解，京东在2007年决定建立自己的物流中心，并在2009年正式开始购买仓储用地。当时，它在江苏宿迁和上海嘉定购买了大约560亩土地用于建设和储存。

2010年，京东在北京亦庄经济开发区购买了200亩土地，建设了亚洲最大的电子商务物流中心，占地面积超过30万平方米；2013年，JD.com投资20-30亿元在重庆市巴南区建设了一个集物流、仓储加工、城市配送等功能于一体的综合性电子商务产业园。

2017年4月，JD.com在广东省汕头市投资2亿元，以互联网+工业园模式建设新的工业园区，占地100亩；5月，在Xi航天基地中心广场举行了签约仪式，投资205亿元建设全球物流供应链总部和全球无人系统生产基地。

据媒体统计，8年来，京东在中国拥有9000多亩土地，其中大部分用于仓储和物流建设。

与近年来京东频繁的围攻相比，苏宁的云商似乎有点孤单。然而，业内人士尹在接受视点房地产新媒体采访时透露，苏宁实际上是在利用自己在该领域的专业优势和熟悉度。它将获得一些工业用地，发展物流园区，而且它在成本上比招标拍卖土地更有优势，所以苏宁在招标拍卖土地这种企业战略上并不活跃。

此人还表示，苏宁尚云在物流地产方面鲜有宣传，但在物流园区的物流物业服务方面经验丰富。以南京为例，南京普洛斯物流园区是苏宁旗下的银河地产，是苏宁尚云在物流地产方面的优势。

苏宁云商物流业务的快速发展在其业绩中得到了清晰的体现。根据公开信息，苏宁尚云2017年前三季度收入1318.82亿元，同比增长26.98%；上市公司股东应占净利润6.72亿元，同比增长321.23%。其中，社会物流收入增长144.83%。

此外，一些市场分析师认为，苏宁尚云投资基金的设立将加快苏宁物流仓储基础设施的布局，使其发展更具竞争力和后劲，进一步提升消费者体验。

另一方面，深圳创投积极与苏宁合作，共同成立该基金，充分证明了该资本认可苏宁智能零售发展的巨大发展，促进了苏宁物流未来的发展。