香港传真 | 最后一伙豪宅 恒地西半山天汇9年楼市风雨

本篇文章3644字，读完约9分钟

观点房地产网络在20年的春天绕着京都旅行，没有地方可以生活在贫困中。唐代大诗人白居易一直想买房，但只能租房或在类似郊区的地方买房。当了将近20年的官员后，方在长安城买了他的第一个房间，那时他50岁。

今天，在一些二线城市，100万元或许可以买一套一居室，但在香港，100万元可能只能换成一平方英尺的空房。9月底，恒基地产旗下位于西坂山的天惠项目46楼B室以5.2亿港元的价格售出，底价为10.5万港元(约合人民币99.3万元/平方米)，创下亚洲多层住宅建筑底价的新纪录。

天惠不止一次创下新纪录。自2009年首次出售以来，这个只有66个单元的项目至少已经成功挑战了五次。截至2017年10月，整个项目已售出65家集团，兑现约94亿港元。11月初，开发商表示，项目中唯一剩下的房子，41楼的甲室(也叫61楼的甲室)，可能有机会创下新的高房价。

恒基地产执行董事孙当天特别邀请媒体参观了最后一批单位，面对客厅外270度的维多利亚港景观，展示了该项目的一个新获奖项目，难以掩饰他的喜悦之情。在过去的九年里，围绕在干德路39号的房产的骚乱似乎在过去就有记录。

68层甲房间的天价

在中央商务区附近，西半山区有许多著名的学校，该地区有许多豪华的房子，在香港工作的高净值人士中非常受欢迎。很多内地买家也在这里不厌其烦地买房。

虽然这里的道路蜿蜒曲折，略显狭窄，香港的辣手把戏时有上演，但数百万甚至数百万港元的税收并不能阻止富人踏入这座大山。作为一种消费产品，豪宅的住宅属性远不及其外延意义。

金融海啸之后，2009年，美元持续走软，外资和内地热钱一度涌入香港。随着港元贬值，本地资金也投资于楼宇等增值产品，香港许多豪华住宅项目也借此机会推出。

天汇，位于导管路39号，共41层，实际单元分布在33层，共66个单元，由恒基地产和培新集团共同开发。据报道，天辉60%的股权最初归恒基地产董事长李兆基所有。2008年，四叔以17.5亿港元的价格将这笔股权出售给恒迪。第二年10月，天惠项目挂牌出售。

为了赢得彩票，亨德森·兰德将跳跃技术发挥到了极致。从项目的底层到第39层没有4层、13层、14层、24层和34层。39层以上的五层分别是60层、61层、63层、66层和68层，最后一层是88层。为了增加空的感觉，88层(即46层)的复式单元高度达到6.99米。

虽然天惠宣布在正式推出之前，特色单元的价格将达到5万元/英尺，标准单元将达到3万港元/英尺，但市场也认为开发商雄心勃勃。不过，在出售后不久，发展商宣布推出的25个单位售价超过30亿港元，甚至有一名买家同时推出6个单位，总成交价超过11亿港元。

在这六个单元中，45楼(68楼甲)的复式单位售价为4.39亿港元，面积为6，158英尺，平台为344英尺，相当于每英尺71，280港元，是世界上最昂贵的多层豪华住宅。45楼乙(68楼乙)的复式单位价格为64，615港元，其余四个单位(分布在8楼和9楼)的成交价格为27，000至29，000港元。

一家香港中介机构过去的交易记录显示，消息传出后，房地产市场一片繁荣。据说，当天惠尺子的价格达到新高时，周边的一手楼盘如逸风也提高了价格。受此刺激，当时该地区的业主纷纷提价，涨幅达5-10%，甚至业主直接叫价。

据视点地产新媒体报道，2009年底，宜丰62层(不含4号楼在内的所有楼层)两个单元的成交价格，第7层至第30层之间的价格在15，000至20，000之间，第31层至第60层之间的价格在20，000至40，000之间。此外，位于山西半部的慧豪阁、宝翠花园、崔静花园、康园、豫园等二手豪宅的成交价格在9000元至14000元之间。

可以看出，在当时的一、二级市场上，天惠的价格远远高于一般市场水平。有一段时间，天惠备受关注，外界用神话来形容天惠创造的销售市场。然而，这个神话很快就像泡沫一样破裂，并突然跌入公众舆论的底部，这也成为这个奢侈项目多年来的阴影之一。

坠入谷底的那一刻

2010年3月，地政总署发现天晖在2009年10月出售的25个单位中，只有一个在土地注册处注册。此后，经过几次波折，恒基地产宣布已与24家未售出的买家签署书面协议，规定交易最迟将于6月16日完成。

今年3月，恒基兆业宣布，2008/09年度的房地产开发收入为86.73亿港元，比2007/08年度减少5%。这是考虑到天惠25个项目的交易结果。如果24个单位最终未能完成交易，恒迪在没收保证金并排除转售因素后，将录得7.8亿港元的亏损。

虽然年报强调没有理由相信24个单位不能完成交易，但恒基地产不得不在6月16日截止日期前夕宣布，这24个单位中只有4个成交，其余20个单位被退订，包括68楼的甲室。

业绩的影响是一回事，但外界对这一近80%的退订交易充满了疑虑。一方面，外界怀疑恒迪会与高价格合谋抬高股价并从中获利；另一方面，由于亨德森收取了5%的定金，但没有收取差价，这使得外界更加怀疑亨德森与这些取消交易的买家的关系。

此后，恒迪因退订事件与舆论及相关部门进行了近一年的调解，该事件的关注可谓全城风暴。具有讽刺意味的是，过去天价的神话已经成为本世纪报纸退订的对象，这与之前跳楼引发的争议性质截然不同。

恒基地产董事长李兆基多次表明自己的清白，甚至在几家报纸上发表了整版文章，公布了部分合同内容，重点关注取消合同是否涉及虚假交易、提价甚至洗钱。

在这次事件中，包括运输及房屋局、地政总署、立法会、证券及期货事务监察委员会及警方在内的香港部门均参与调查。更多的统计数据显示，从2010年3月中旬到7月初，政府向恒迪发出信函，要求澄清24笔未完成的交易，而恒迪给政府写了11封回信。

2010年，在立法会去恒迪办公室和律师事务所收集了大量文件后，天惠出售期间的退订风波逐渐平息。直到2014年3月，在恒基兆业宣布不再需要协助调查后，该案件持续了四年，最终失踪。

尽管68层的A房宣布取消认购，但该项目仍多次刷新了其多层房屋的单价记录。2010年9月，位于61层B(41层B)的半双工装修示范单元以3.38亿港元成交，底价为6万英镑，在香港创造了一个新的高层分层住宅。第二年，第66层甲(第43层甲)以3.6亿港元售出，底价高达约63，875元。

之后，天惠的许多单位轮流坐在王楼的45楼甲、46楼甲和46楼乙。41楼的A房于2016年退订，宣布将于2017年11月再次出售。装修后，开发商希望能创造一个新的高价。

有趣的是，除了最高房价外，天惠的车位价格和退订价格分别达到了相应的历史最高价。

香港楼市的风雨

2010年7月，当天惠取消认购在该市引发一场风暴时，一位评论员称天惠的售价荒谬而愚蠢。但从目前的观点来看，当时荒谬的价格已经被更高的价格所掩盖。

在某种程度上，豪宅交易已经成为外界判断市场的风向之一，房地产开发商也被视为高房价的驱动力。但是，房地产开发商也有自己的看法。正如恒基地产在事件发酵时所说，豪宅只是香港房地产交易的一小部分，对一般市民影响不大。

面对外界的质疑，恒基地产早年曾表示，天惠的交易是基于商业市场的公平合理交易，应该理解为本地和/或中外投资者对香港房地产投资的信任投票，这是一件好事，但却遭到了不合理的批评

尽管如此，不可忽视的是，在天惠的高价交易之后，香港的房价已经上涨，公众怨声载道。在此背景下，2010年，香港推出了额外的印花税固态硬盘，并推出了九招十二式来规范预售行为。前者对房产转售征收印花税，而后者规定了第一手房产覆盖市场和虚报交易的情况。

继曾荫权之后，梁振英在任期内多次加入香料，一些新的香料手法如提高印花税ssd2、买家印花税dsd和双倍印花税bsd相继问世。2017年5月，香港再次将一手住房抵押贷款的风险权重从15%提高至25%。

为了吸引顾客，开发商赠送场地、停车位、管理费和印花税是常见的优惠措施。

2013年，香港销售监管局出台了《一手住宅物业销售条例》，以规范销售行为。记录还显示，新法公布后，在同一年年底，天惠出售了第一批30组，并捐赠了8.5%的从价印花税。公司的非本地居民和名义买家可获得约7.5%的买家印花税。此外，不同的支付方式也提供了不同的折扣。

很多评论指出，此举旨在防止房地产市场过热，但香港的房地产价格仍在上涨，15%的税率被认为对普通人买房来说太热了。此外，市民不但对六大地产发展商在香港各项经济活动中所扮演的角色，特别是他们在地产领域的影响力，大加赞赏

事实上，土地供应不足导致可供出售的项目减少，香港的长期低利率环境，以及金融危机后各国量化宽松政策导致的大量国内外资金涌入，已成为2010年以来香港高房价的无形驱动力。然而，住房和住房价格问题已经成为这个重要的国际经济和金融中心令人尴尬的一面。

随着天惠最后一批楼盘的进场，八年前的退订事件似乎已成过去，但香港的高房价现象在这场争论中会走向何方？

香港传真:房地产漫游和城市肖像。