重磅发布 | 观点指数 · 2017中国房地产企业销售金额TOP100

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2017年，中国房地产企业再次创下一系列新纪录。经过全年对行业关键数据的持续监测、分析和研究，视点指数在新的一年到来之际，继续发布2018年中国房地产优秀100强排行榜和2017年中国房地产企业销售额100强。

纵观行业，在过去的一年里，中国的房地产逐步进入了建立长效机制的新时期。自2013年政府工作报告首次提出建立长效机制以来，相关内容不断完善，直至19届全国人大明确提出“住、住、租、购并举”，推动长效机制建设。

无论如何，2017年已经成为中国房地产行业的又一个转折点。未来格局逐渐表明，供给侧改革将继续深化，政策稳定将继续，长效机制建设将逐步完善。

第一，宏观印象

关键词:租购并举，房无投机，长效机制

从2017年初提出的差别化土地供应政策，到出租住房、共有产权住房等公共住房建设的不断推进，再到19届全国人大强调住房与租购并举，中国房地产业的改革趋势势不可挡。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告指出，我们要坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都有房住。

关于长效机制的内容，2016年中央经济工作会议提出，要综合运用财政、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制。

一般来说，长期机制主要包括四种政策工具:住房、土地、财税和金融。然而，当长期机制建设、住房制度改革和顶层设计刚刚起步时，他们继续反对房地产投机，继续实施房地产调控政策，短期调控和长期机制开始互补。

自2016年以来，房地产政策环境不断收紧。自2017年3月中旬以来，以北京为首的城市限购政策频频出台，限购、限贷、限售和首付款增加等问题逐渐浮出水面。

5月，包括上海、长沙、海口、无锡、嘉兴、张家口和xi在内的约25个城市发布了房地产调控政策的强化版，涉及信贷、公积金提取和商品房销售等多个方面。

2017年第三季度，一大批二、三线城市出现了更为严格的四限政策，再加上金融去杠杆化等措施，可以预见，这将是今后维持政策正常化的必然现象。

据不完全统计，到目前为止，全国60多个城市或地区已经出台了160多项监管政策，重点是限购、限贷和限售，包括信贷、土地转让、商品房和公积金贷款等一系列政策。经过持续有力的调控，房地产市场开始向稳定健康的方向发展。

此外，房产税的立法和实施正在有序推进，随着房地产登记制度的逐步完善，房产税的前景已经隐约可见。

2017年，宏观政策继续收紧，房地产投资继续下降，新开工建设增速继续回落。

根据国家统计局的数据，2017年1-11月，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，1-10月增速下降0.3个百分点。其中，住宅投资68670亿元，增长9.7%，增速下降0.2个百分点。住房投资占房地产开发投资的68.4%。

从市场成交额来看，1-10月，全国商品房销售额达到102990亿元，提前两个月达到10000亿元。在2016年创下10万亿元新记录的基础上，房地产市场成交量进一步增加。

另一方面，2017年，中国商品房销售金额和销售面积的增速逐月呈下降趋势，到10月份又回落至新低。

据国家统计局统计，1-11月，全国商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，1-10月增速下降0.3个百分点；商品房销售额达到115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。

在价格方面，分类调控和城市房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体保持稳定。

然而，随着一、二线城市房地产调控政策的收紧，包括三、四线城市在内的非传统热点地区的房地产市场活跃起来，逐渐成为推动房地产市场的主要力量。

据初步估计，11月份，一线城市新建商品房和二手房价格分别下降了0.1%和0.2%。二线城市新建商品房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.3%，环比分别上涨0.2%和0.1个百分点。三线城市新建商品房和二手房价格分别上涨0.4%和0.3%，增速比上个月高0.1个百分点。

另据估计，一线城市新建商品房和二手房价格同比增幅已连续14个月下降，11月份分别比10月份下降0.3和0.2个百分点。二线城市新增商品房价格同比环比小幅上涨0.1个百分点，二手房价格同比涨幅与上月持平。三线城市新建商品房和二手房价格同比涨幅连续四个月下降，11月份同比分别下降0.3和0.2个百分点。

展望未来，在长期机制和调控政策的影响下，2018年房价将回归基本面，重点城市的价值将继续凸显；对于房地产企业来说，经过连续两年的销量，2018年将是交易量小的一年，似乎一个新周期的底部将会到来。

至于小年份，业内普遍认为，2018年全国房地产销售可能整体下滑，销售面积和销售额极有可能同时下滑。第二，城市分化将更加明显，一、二线城市房价仍将保持现状；在交易量大幅下降的三、四线城市，房价很难保持上涨势头。

与此同时，随着房地产调控政策的不断收紧，2017年住房租赁市场成为新的出路，各级政府相继出台了一系列政策支持住房租赁市场的发展。

12月底，住房和城乡建设部安排了2018年的工作任务，即继续深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，加快培育和发展人口净流入大中城市的住房租赁市场，推进国有租赁企业建设，充分发挥市场的引导、规范、激活和调节作用。

在房屋租赁的蓝色海洋中，金融支持已经出现，许多商业银行已经宣布进入房屋租赁市场。除建行外，工行、农行和中行也推出了各自的产品和服务。

11月2日，建行与广东省住房和城乡建设厅、佛山市政府在佛山达成房屋租赁合作协议。

11月16日，工行表示将向广州住房租赁市场提供5000亿元信贷资金，并推出租赁产品电子贷款。

12月18日，交通银行广东省分行与知名房地产企业签署租赁合作协议，向万科、保利、佛山建新房屋租赁有限公司提供总额超过1500亿元的意向授信，专门用于住房租赁业务的融资支持。

此外，腾讯、阿里巴巴、京东等互联网巨头也纷纷进入房屋租赁市场。

第三，土地观察

关键词:限价、竞争自持、拍卖

2017年上半年，土地市场的反应继续升温，但2017年下半年，在资金来源收紧和进入壁垒改善的影响下，土地市场恢复稳定，平均底价溢价下降。

1-11月，房地产开发企业征地面积2.2158亿平方米，同比增长16.3%，增速比1-10月提高3.4个百分点；土地交易价格11436亿元，增长47.0%，增速提高3.7个百分点。住宅用地的底价持续上涨，而地价却开始下降。

在供给方面，中国推出的各类土地数量从下降到上升都有所增加，尤其是被推高的住宅用地数量增幅最大。在推地方式上，竞价、拍卖、挂牌出让方式逐步创新，自持限价、土地限价融合等新的出让方式开始试水。同时，土地资源进一步加速向大型基准住房企业集中。

在城市方面，风能数据显示，截至2017年11月，北京、深圳一线城市提供的居住用地数量达到228个，比2016年全年增加约50%；总的来说，相应的居住用地规划建筑面积约为2816万平方米，比2016年全年增长62%。

其中，一、二线城市土地供应明显加快，许多城市土地流转超过1000亿元，其中北京和杭州超过2000亿元。

在企业方面，一个值得注意的现象是，大中型房地产企业在土地市场上获得土地的能力远远强于小企业，这促进了行业集中度的加快，似乎比促进销售集中度更为激烈。

以碧桂园和万科为例。自2017年以来，碧桂园收购的土地量已超过2200亿元；万科在土地市场获得229个项目，总征地金额3000亿元。

在成交量持续上升的同时，土地拍卖现象也频频出现。据不完全统计，2017年下半年，中国约有260场土地拍卖。一般来说，未来三年一些大城市的土地供应将会增加，更多的房子将会被出租。

此外，由于限制出售价格、限制土地价格和限制自我维持等诸多限制，许多房地产企业已经选择了通过联合征地的方式，组建一个团队来预热和收购土地储备。

在这个规模越来越重要、集中度越来越高的环境下，充足的土地储备已经成为企业扩张的前提，尽可能多的占用土地已经成为企业的共识。

基准领先房企加速征地也表明，房企规模扩张越快，库存下降越快，土地储备需求越强。

第四，企业平衡

关键词:5000亿元，差异化，创新和转型

企业是市场活动的主体。2017年房地产企业的生态状况如何？

最引人注目的是以毕为代表的基准房企集团，其销售规模不断扩大，1000亿级和1000亿级房企的数量也在增加。

在规模的另一面，是住房企业的集中度在增加，差异化在加剧。大型住宅企业的市场份额不断增加，并购现象越来越普遍。

在规模化的同时，创新的业态和多元化的转型成为房地产企业的新出路，越来越多的企业开始关注房屋租赁市场。从联合办公、共享办公到长期租赁公寓，除了住房市场，股票市场已经成为行业的新蓝海。

据不完全统计，截至今年年底，全国已有50多个城市出台了房屋租赁政策。

除了股市，2017年通过产业合作、生产与城市一体化、物流和文化旅游城镇获得土地也是业内普遍现象。

2018年，中国房地产企业的差异化和转型趋势将继续。在未来的几年里，已经准备好粮草的企业无疑会生活得更舒适，而粮草是有限的资源，如土地和现金。

1.碧桂园获得了冠军。继恒大和万科之后，谁是先锋？

根据2017年中国房地产企业销售额100强排行榜，碧桂园、恒大和万科今年销售额排名前三。这三家企业的销售额都超过了5000亿元，成为中国第一家实现房地产销售目标5万亿元的三家企业。

当然，最耀眼的是碧桂园，从第一个月开始，它就一直在销售额的前100名中排名第一。这一年一直遥遥领先，从未受到万科和恒大的挑战。

综上所述，碧桂园离6000亿元只有一步之遥，但两年前它已经是这个行业万亿元的时代目标，似乎已经不远了。

自2013年第一次突破1000亿大关以来，碧桂园几乎突飞猛进，在不到四年的时间里增长了1000-5000亿元。

近几个月来，碧桂园没有出现任何失误，万科和恒大基本上失去了逆转夺冠的可能；在前三名之战中，恒大迅速拉近了与万科的距离，最终超越了万科。

三家企业的年销售总额达到1.6万亿元，这无疑代表了大型住宅企业行业集中度不断提高、市场份额不断增加的差异化现象。

这是一个行业的趋势，而领先的基准房企是这个行业的风向标。

恒大是2016年的销售冠军。年初，很多分析师一直认为恒大今年仍是销售冠军的有力争夺者，但事情的发展显然不如外界猜测的那么好。

在卖掉了所有的永久债务之后，恒大继续致力于重返A的伟大事业，同时，再次将利益摆在桌面上，提出了规模与利益并重的理念。

恒大的改变使其今年无法与碧桂园竞争，但最终成功逆转了万科。

万科连续两年错失销售冠军，今年排名第三。虽然5000亿元已经是一个很大的规模，但总有一些遗憾。

除了住宅开发，万科还建立了商业地产、物流地产、长期租赁公寓等业务运营，日益呈现出明显的多元化转型思路。

在2017年8月的中期业绩会议上，万科董事长于亮宣布了集团的五大业务类型:核心业务(房地产开发及物业管理)、优势业务(商业开发及运营及物流)、拓展业务(长期租赁公寓及冰雪度假)、拓展业务(养老及教育)、潜在业务(轨道+物业及混合所有制改革)。

这五种业务类型基本涵盖了当前和未来房地产行业的热点方向和发展重点。

2，融创快攻，保利已晚，分水岭超过3000亿

从最引人注目的前三名看，排名第四的融创也是一匹不可忽视的黑马。

在收购了万达集团的大量房产后，融创的大规模扩张进一步加快，跃升为增长最快的大型住宅企业之一。

2016年，融创的销售额为1550亿元，今年增加到约3600亿元。收购乐视和万达的孙宏斌仍在引领融创的快速规模扩张。

根据意见指数的不完全统计，融创M&A的活动自2017年以来一直在持续，26亿人收购了链家6.25%的股权，150亿人进入乐视，17.23亿人持有金科6.17%的股权，23亿人收购了柯荣置地合肥、武汉项目的剩余股权，100亿人收购了天津姚兴梧州项目75%的股权，21亿人收购了重庆江北口国际金融中心项目60%的股权。32.32亿英镑收购大连润德干市166万平方米的项目，438.44亿英镑收购万达13个文化旅游城市91%的股权

3000亿元是2016年房地产企业第一梯队的标志性数字，也是今年第二梯队的分水岭。除了融创，保利地产也达到了3000亿元的标准。

保利地产是房企中唯一一家规模超过3000亿元人民币的国有央企。目前，前五名企业的销售总额约为2.27万亿元，仅占中国商品房销售总额的20%多一点。

因此，保利地产仍有进一步大规模爆发的可能。目前的机遇在于香港上市平台保利地产的整合。

自11月30日晚首次披露整合计划以来，保利地产与保利地产的整合引起了资本市场的广泛关注。

随着2016年对AVIC的收购和2017年保利地产的整合，未来是否会有更多的并购以促进更快的发展？保利地产的答案是肯定的。

3.1000亿住房企业继续扩大，5家企业成功推进

就在几年前，1000亿住房企业是整个行业中绝对重量级的明星企业，而且这个数字很少。截至目前，1000亿住房企业的数量已迅速扩大到17家，销售总额已达到4万亿。

龙湖地产、招商局蛇口、新城控股、世茂地产和徐汇集团今年成功实现突破，成为千亿俱乐部的新成员。

这一趋势在年初就已经反映出来，龙湖、招商、新城都提前至少一个月达到了1000亿元的标准，使得上个月没有太多悬念。

以龙湖为例，早在年中的6月份，龙湖的销售规模就达到了900多亿元，是上半年增长最快的房地产企业之一。在7月份达到1000亿元的标准后，龙湖放慢了规模增长，仅在下半年就创下了500亿元左右的销售额。

龙湖地产不仅注重规模扩张，还注重利润表现，并加快商业地产和创新业务的布局。

招商局蛇口在2015年底重组后，经过2016年和2017年两年的加速发展，已经成为房地产央企的标杆之一。曾经招募万金的四家a股上市房地产企业都没有落后，2017年它们的市值都升至1000亿英镑。

虽然港股私有化计划未能实现，但新城控股今年仍成功达到1000亿英镑。对于新城来说，它总是向外界表达规模的重要性，这个结果无疑是美好的。

拥有河流湖泊的地位和发言权是新城加速扩张的信条和目标。与此同时，新城在商业地产领域的目标也让业界大吃一惊，在2020年前开发100个五岳广场。

世茂地产长期以来一直是上市房地产企业的标杆之一，但其规模发展连续几年呈现原地不动的现象，直到2017年才进入1000亿元的行列；徐汇与新城有些相似，但它的扩张速度似乎更为果断，达到1000亿元所需的时间也更短。

17 100亿住房企业的基本座位已经安排好。绿地和中海的市值超过2000亿元，其中一家曾将万科推上榜首，而另一家则一直是效率和成本控制的基准，在财务表现和盈利能力方面引领行业。

绿城集团、金地、华润置地和华夏幸福是2016年首批加入1000亿俱乐部的成员，今年都保持了稳定增长。

4.大中型住宅企业的市场份额正在加快。谁将在2018年达到1000亿元？

从清单上看，除了171000亿住房企业外，还有22500-1000亿住房企业。也就是说，规模在500亿元以上的大中型住宅企业已达39家，总销售额达到5.64万亿元，占2017年中国商品房总销售额的近一半。

展望2018年，中南地产在1000亿元以下排名第一，在900亿元的基础上进一步冲击1000亿元基本没有困难。

除了中南地产，还有规模达900亿的郑融集团、阳光城市集团和泰和集团。今年，福建的三家房企都取得了巨大的增长，离1000亿只差一步之遥。

值得注意的是，12月28日，郑融集团披露了其在香港上市的计划和信息，并计划于2018年1月16日正式上市交易。首次公开募股筹集了40.8亿港元。

销售规模在800亿至900亿元之间的企业有雅居乐、鲁能集团、荣盛发展、R&F地产等企业，这些企业也是2018年潜在的1000亿元住房企业。

尽管业内普遍认为2018年将是房地产市场的小年头，但对于准备继续保持规模增长的大中型基准住房企业来说，这是可以预见的。如果上述所有企业都成功提升到1000亿元，1000亿住房企业的数量在未来一年将扩大到25家。

越大越大，越强越强，这种企业分化和集中的情况已经持续了好几年。在可预见的未来，这种情况基本不会改变。

以此类推，在上述房企得到推广后，还有哪些房企有机会在未来几年达到1000亿元？在整个榜单中，700亿企业包括中梁地产集团、荣鑫集团、金科地产和蓝光发展；600亿元的规模包括远洋运输集团、中国金贸、首开股份、翔盛地产和滨江集团。

还有不少500亿的企业，包括龙光地产、首创地产、中铁建设、乔蓉集团和美的地产。当然，这些企业需要几年时间才能达到1000亿元。

在后规模时代，土地和资源越来越集中在大中型住宅企业周围。如果没有重大的战略失误和业务挫折，可以预见，这些住宅企业将保持快速的规模增长。

5.100强上市公司冲刺200亿元。如何在后规模时代制造大规模？

在万亿时代，只走过了一半的路，1000亿元已经成为行业的门槛。100亿元的门槛已经消失在行业大规模发展的浪潮中。

根据视点指数，2017年中国房地产企业销售额排名前100位的企业，均达到100亿元的标准，最低超过150亿元。

已发展到200亿，达到标准的企业有88家。不难预见，所有超过200亿的百强企业的未来都不远了。

88家20亿住房企业的销售总额达到7.2万亿元，约占全行业销售总额的56%。以此类推，百强企业的总销售额为7.4万亿，约占58%。

然而，一个明显的现象是，全国房地产市场的规模已经达到了一个周期的高峰。在大中型住宅企业市场份额不断增加的背景下，中小型住宅企业的规模扩张之路将越来越窄。

M&A是唯一的途径之一，它是理所当然的事情，多样化，发展创新业务和股票市场进入一个新的蓝色海洋。