北京三环已现单价低于6万的学区房 超8成二手房降价

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12月25日，几个房地产研究机构的最新数据显示，截至12月中旬，北京的新房和二手房成交量依然低迷。叶巍“我爱我家”市场研究所所长孔丹告诉《中国证券报》记者，据统计，北京二手房市场整体价格已经回落10%以上，80%以上的二手房价格已经下调。

据记者调查，学区住房价格有所下降。

学区房价的修正率各不相同

据《中国证券报》记者调查，长春街地铁附近的学区的平均房价约为14万元/平方米。这位房地产经纪人告诉《中国证券报》，最高价达到了16万元/平方米，现在的回调率约为2万元/平方米，这并不算大。

根据对西城区红庙校区的调查，丰辉公园的平均成交价约为17万元/平方米。据一些业主称，房价已降至去年10月的水平。同样属于红庙校区的虹影花园，作为中介报价1500万元，面积80平方米，两个房间，并表示实际签约价格可以商量。

值得注意的是，北三环校区的价格一直低于6万元/平方米。北三环附近一个150平方米的三居室学区的价格是900万元。据中介介绍，总价高、单价低的房子有近50万元的特价。靠近知春路、海淀黄庄、中关村的校区平均成交价(000931)约为11万元/平方米，比最高点高出20%以上。

相比之下，六环路以外的房价相对稳定。新社区每平方米的平均价格保持在4万到4.5万元之间。以昌平区龙山华富为例，二手房平均价格约为44000元/平方米。旧社区的价格超过37，000元/平方米。距离市中心较远的亦庄地区，二手房平均价格维持在45000元/平方米。

以亦庄经济技术开发区林肯公园为例。目前，二手房平均价格达到65000元/平方米。一位住在林肯公园的业主告诉《中国证券报》，亦庄的房子一般都比较新。2016年底房价上涨后，这里的房价普遍上涨了2万多元每平方米。新楼里的二手房很抢手，而且房子也很少。

叶巍“我爱我家”市场研究所所长孔丹对《中国证券报》表示，贫困的旧校区导致房价下跌，许多旧校区的房价回落至去年第三季度。但是，也有少数二手房价格不断上涨，主要是配有先进配套设施和便捷交通的分新房。

店主的心态已经改变了

位于北三环的一个70平方米的学区的报价引起了《中国证券报》记者的注意。该校区于2017年7月在中介销售平台挂牌，初始报价为660万元。在降低到600万元，然后又提高到630万元之后，它一路下降。截至10月，报价已调整为580万元。目前业主报价为520万元，价格面议。

中介向《中国证券报》记者解释道:“最初，业主报价660万元。然而，考虑到总体环境和交易价格，我们建议业主如果想尽快出售，应该降低价格。调整到600万元后，管家的数量增加了，主人的心态也改变了。有人强烈要求将其提高到630万元，这样管家自然会少一些。由于一直没有合适的买家，店主很着急，所以心理预期一路下降。如果全额购买价格可以更低。”

记者和中介一起去看房子。房主说他想卖掉房子，带着儿子去杭州。杭州每天的房价已经超过了5万元/平方米。如果这栋房子卖不出去，杭州的房子就买不到。据房主说，如果房子被租出去，租金是6500-7000元/月。

易居研究所所长严跃进告诉《中国证券报》，北京的房地产市场正在降温，二手房价格正在下跌，这是多项监管政策综合作用的结果。低交易价格，反过来，使许多房东犹豫出售，错过了转手的机会。接近年底时，我们发现真正的买家不多，所以我们不得不继续降价。然而，与去年相比，许多二手房，其价格似乎在不断下降，实际上大幅上升，但利润空房间已经缩小。无论如何，降价表明二手房的房东被未来的价格趋势所动摇。随着一线城市房价的下跌，预计许多城市也会效仿。

实施差异化监管

在最近召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王提出，2018年要做好房地产市场分类监管工作，针对不同需求实施差异化监管政策，满足第一套需求，支持需求改善，遏制投机性房地产投机。一些库存较大的三、四线市县应继续做好去库存工作。

从北京二手房市场来看，根据叶巍我爱我家市场研究所的统计，2017年12月上半月，全市共有5769套二手房网上合同，比11月上半月增长了9.8%，比2016年12月上半月下降了45.6%。截至12月20日，今年网上签约二手房131，761套，同比下降50.3%。

孔丹告诉《中国证券报》，总体而言，北京二手房价格从2016年初开始上涨，加速至3月30日，直到9月30日才回落。自9月30日以来，市场开始下跌。然而，2017年3月，市场开始爆发，在不到一个月的时间里，价格普遍上涨了20%，许多学区的价格上涨了40%-50%；然后进入下行信道。

目前，二手房市场主要有两类人，一类是首次置业者。这些买家在现货市场有多种选择。还有一类换房子的人，他们需要在赚大钱的前提下不情愿地放弃部分利润，因为以前的套房通常需要很长时间才能买到。

对于2018年的市场情况，孔丹预测平均月交易量将高于2017年11月和12月，主要是由于需求的合理释放。一般来说，新政出台后，市场将有一个多季度的观望期。预计明年北京二手房市场总量将稳步下降，但降幅将逐渐缩小。交易量正在慢慢释放。