左晖：存量房时代 多城将进入“卖旧买新”阶段

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■我们的记者王立新

全世界成千上万人的平均购房率约为20%。在高峰期，北京1000人的购买率是14，而2017年是7。因此，放眼世界，中国人最不喜欢买房。近日，链家集团创始人兼董事左晖在参加网易经济学家2018年年会时，提到了中国房地产市场及配套服务未来的变化，并从房地产市场交易、存量及增量、供求变化、租赁服务、老年住房等角度阐述了他对居住和生活的理解。

至于房地产，中国有一个传统的文化，这是丰富的。中国人似乎是世界上最喜欢买房的人。显然，根据左晖给出的上述数据，情况并非如此。

但是目前有一个问题。近年来，随着城市化率的提高，北京、上海等一些大城市逐渐进入了存量房时代。

左晖表示，通过数据可以发现，今年约有17个城市的二手房交易量超过了新房交易量，其中8个是今年新增的。预计明年近30个城市的二手房交易量将超过新房交易量，这与大规模新投资的快速增长有关。据统计，2016年，30个城市的房价将超过每平方米1万元，2017年，约51个城市的房价将超过每平方米1万元。

正如左晖所展示的，所有的城市都逐渐被推到了卖旧买新的更新阶段，大多数住宅市场都进入了更新状态。那么，这房子够住吗？生活质量怎么样？

左晖指出，目前全国的家庭比例已经超过1，但在一些大城市，这还远远不够。例如，在北京，现在有700万至750万套住房，面积为5亿平方米，但它需要容纳2200万常住居民，平均每人26平方米，这远远低于平均水平。

他说，在城市管理中，我们在划定住房标准时似乎只看到人均不低于5平方米的标准，但如果没有一套1000至1500元的可居住住房能够满足基本生活需求并确保安全，这是一个长期存在的问题。

他说，以服务业人口为例，北京有近500万服务人员，平均月收入约5000元，月租金500元，约占租金负担的10%。如今，北京一套标准住房的平均租金约为2200元。换句话说，北京缺少大量月租金在500元至2000元之间的标准住房。

面对这种情况，房屋租赁可能会解决一些大城市的生活质量问题。就一线城市而言，左晖认为，目前北京有近40%的人口居住在出租房中，这一比例在未来将达到50%左右，届时将有超过1000万人居住在出租房中。

尽管住房市场处于更新状态，但总的来说，供应不平衡的问题仍然存在。尤其是在三、四线城市，供大于求。然而，目前供不应求的一线城市和一些热点城市恰恰是监管最严格的地区。

左晖认为，潜力巨大的热点城市实际上需要一个相对稳定的市场，因此有必要对政策进行调控。在像北京和上海这样的大城市，调控不能放松，因为一旦放松，就会出现波动。

然而，每个人的生活需求是多样化的。例如，流动人口的共享需求、年轻人的租房需求、白领的居者有其屋需求、中高收入群体的改善需求以及老年人提供标准化房地产服务的需求。

在这些需求中，对老年护理的需求变得越来越重要。左晖还透露，连锁住宅正在关注老年住房。他说，中国60岁以上的人口比例约为16%，相比之下，美国为22%，日本为33%。进入老龄化社会，养老问题凸显。今天，对于中国的老年人来说，如何在家养老？能否在自己家里维持基本的稳定、基本的安全和基本的医疗保健已经成为一个大问题。这也可能是未来房地产市场发展的重要方向之一。

(王立新)