恒大56亿在深圳湾购地建总部 万科同时拿地或成近邻

本篇文章3128字，读完约8分钟

今天下午，恒大和万科分别以55.52亿元和31.37亿元的底价，在深圳湾超级总部基地取得一块土地。据悉，恒大将在这块土地上建立新的总部基地。巧合的是，万科早些时候也被告知，它将选择一个地点作为新总部。两家房地产巨头可能有机会成为近邻。

据媒体报道，今天下午，恒大和万科分别以55.52亿元和31.37亿元的底价，在深圳湾超级总部基地各占一块。据悉，恒大将在这块土地上建立新的总部基地。巧合的是，万科早些时候也被告知，它将选择一个地点作为新总部。两家房地产巨头可能有机会成为近邻。

万科对媒体的最新回应是:“12月19日，公司通过招标获得深圳南山区深圳湾超级总部基地t208-0053地块30年使用权，公司将根据需要推进该地块的相关工作。”

虽然没有提到总部的搬迁，但根据该地块的要求，这肯定是万科集团未来的总部。这是万科自2009年将总部迁至盐田大梅沙以来，第三次改变总部所在地。

[相关报告]

恒大地产的烦恼:长期债务还是短期债务？

恒大地产在过去几年发展迅速，开始时面临很多融资挑战，比如是长期负债还是短期负债？一般公司应该如何匹配债务期限？如果你在2016年底购买了恒大地产的股票，你今天会非常开心，因为当时的股价是4.8港元，最近涨到17.4港元，在不到7个月的时间里翻了2.6倍多。在股价涨幅如此之大的情况下，在这个时候，恒大是应该赎回长期债务、将长期债务转换为短期债务，还是通过增发股票来筹集资金？ 恒大地产的故事 恒大地产成立于1997年，正值亚洲金融危机。起初，公司抓住机会，采取了“短、平、快”的战略。到1999年，恒大已经跻身广州十大房地产企业之列。一流的规模是恒大战略的核心。2004年之前，恒大在广东的发展规模；此后，“规模第一”战略延伸到全国，产品迅速实现全国布局和标准化运作，实现了井喷增长。六年来，恒大在土地储备、销售金额、销售面积、在建面积、竣工面积等方面实现了46倍的整体增长。恒大在全国120多个主要城市拥有200多个大型项目，到2016年底总资产达到13，508亿元！ 2009年11月，恒大在香港交易所上市。交易首日，收盘价较发行价上涨34.3%，市值705亿港元，成为香港最大的内地房地产企业。今天，总市值为2225亿英镑。 然而，恒大也面临着和安然一样的挑战:如何大规模融资？作为一家房地产公司，主要的项目融资是银行贷款。直到20世纪90年代末，行政部门和社会才倾向于与房地产开发商过不去，要求他们用自己的资金竞标土地，不要在封顶前预售新房。在此之前，即使你出生在农村地区，没有资金，也不会阻止你进入房地产行业。然而，这些不断上升的自有基金门槛使得新潘石屹难以出现。一方面，这使得房地产行业的竞争越来越少；另一方面，这也要求房地产企业获得更多的资本。 长期债务还是短期债务？ 由于近年来房地产行业受到的挤压更大，国内a股市场和债券市场对房地产企业不太开放。恒大也是一家海外上市公司。因此，除了具体的房地产项目，恒大还可以从国内银行进行项目贷款，要么通过影子银行融资，要么在海外增发股票和发行外债。当然，影子银行的成本高得惊人，也不是很有吸引力。 空的股权融资规模有多大？2009年恒大在香港上市后，其股价开始在4.4港元左右，2015年4月前的过去6年基本保持在4港元左右；然后，在2017年之前，它一直保持在5港元左右。因此，对于恒大来说，在香港增发新股融资显然不是上策。 如果我们主要依靠发行外债，我们应该发行长期债务还是短期债务？ 在这里，你可以看到，因为债务是压力资本，有偿还本金和利息的压力，期限越短，管理层的压力就越大。另一方面，债券期限越长，偿债压力将被平抑的时间越长，短期压力越小，就越像股本。 当然，投资者并不愚蠢。债券期限越长，不确定性就越大，发行人违约的可能性也就越高。因此，需要更高的回报率。 特别是近年来，一方面国内影子银行融资的利息成本极高，另一方面美元和港元债券的利率很低，远低于国内银企的融资利率，美联储继续加息的预期也很高，因此在海外发行长期美元债券成为恒大的首选。什么是永久债务？ 当然，在各国央行人为压低利率的背景下，恒大不仅喜欢长期债务(因为利率只会比现在高)，而且更喜欢长期债券。什么是永久债务？ 永续债券没有明确的到期日，理论上可以永远存在，1000年后仍然存在，所以被称为“债券中的股票”，但在实践中，有许多细节使它们再次成为债券:首先，发行公司有权赎回，发行人有权选择定期赎回债券，如三年；其次，如果发行人在可以赎回时选择不赎回，那么下一个利率必须提高，这相当于给发行人一些压力，不让债券永远存在(否则，许多年后，债券利率将走向无穷大)；第三，发行公司不仅有权赎回，而且有权决定是否支付利息，这意味着发行公司可以无限期延迟利息，但必须在公司分配股息前支付所有拖欠的利息！ 所以，如你所见，永久债券是由一系列短期债券组成的，它们实际上是“债券中的股票”和“股票以外的股票”，给发行公司提供了太多的便利。此外，由于这一特点，在中国的会计准则中，永久债券可以作为权益处理而不记录在资产负债表中；然而，恒大是香港上市公司，香港会计准则将永久债务视为债务。这种模糊性给公司带来了很大的灵活性。 出于这些原因，不仅恒大地产，许多中国房地产开发商、银行和保险公司都发行了永久债券，试图在美联储收紧货币政策之前锁定低利率。2016年，除日本以外的亚洲公司(包括银行)发行了78亿美元的永久债券，2017年上半年，它们发行了265亿美元的永久债券。尤其是对中国的银行来说，因为永久债券可以被视为股权资本，他们也更喜欢永久债券。 从投资者，尤其是机构投资者的角度来看，他们也喜欢这种永久债务。例如，越来越多的欧洲保险公司和养老基金发现，它们在欧洲可以获得的债券收益率只有2%-3%左右，而亚洲永久债券的利率要高得多。中化集团于2017年5月发行了6亿美元的永久债券，年利率为3.9%，但参与认购的投资者投入了50多亿美元，供不应求！以至于中化集团在一个月内又发行了180亿美元的永久债券！ 当然，就恒大地产而言，如前所述，其股价今年表现强劲，上涨了2.6倍。因此，恒大选择立即赎回之前发行的所有永久债券，这些永久债券的平均利率为9.5%，融资成本太高！恒大在股权、长期债务和短期债务之间制定了典型的动态融资策略，并根据不同金融市场的变化动态调整公司的融资结构，而不是拘泥于单一的融资工具。当然，这样做最终会使股东的利益最大化。 最后，我们总结三个要点。首先，公司的融资手段越来越丰富。除了股权和债券融资组合的灵活匹配外，长期债务和短期债务也可以通过优化债务期限结构灵活运用，实现股东利益最大化。原则是:无论哪种融资方式是最便宜的，只要可行，就应该更频繁地使用。其次，债券期限越长，对公司短期还款和付息的压力就越小，这种资本越像股权，所以一般公司更喜欢长期债务。但对投资者来说，长期债务的风险更高，利率回报也必须更高。第三，永久债券没有到期日，理论上可以永远存在。在实践中，有几个细节值得注意:发行公司有权赎回，如果发行公司选择不赎回，利率必须定期提高；发行公司也有权决定现在支付利息还是延期支付。恒大地产此前多次发行永久债券，融资利率高。然而，在股价飙升后，它决定赎回所有永久债券，以最大化股东利益。 一般来说，公司应该根据股票市场、债券市场和永久债务动态调整融资结构，充分利用不同金融市场的偏差，实现公司市值的最大化。当然，有一个前提是有效的，即有时股票市场是错误定价的，有时长期债务是错误定价的，有时长期债务是错位的，而在其他时候或同时，利率政策也是错位的，但这些市场的错位不一定同时发生，或者错位的程度是不同的。