全球最坚挺楼市结束55年牛市 这事跟中国人大有关系

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世界上最强的房地产市场在哪里？这个答案对许多人来说可能是意想不到的。

澳大利亚幅员辽阔，人口稀少，其经济支柱由旅游业和资源型产业支撑，拥有世界上最“看涨”的房地产价格。

自20世纪60年代初以来，澳大利亚的房价一路飙升，今年已经连续上涨了55年！悉尼已经超过纽约和伦敦，成为世界第二高的城市(香港是第一)。

据澳大利亚报纸统计，在本轮世界上周期最长的牛市中，澳大利亚房价的累计涨幅约为6556%。

▲新加坡媒体关注澳大利亚房地产市场趋势

房价超高的背后是家庭部门的过度负债。房地产市场的泡沫也让经济学家担心澳大利亚的房价水平是否有足够的支撑，以及未来是否会迎来雪崩式的“硬着陆”。

然而，对于澳大利亚政府、经济学家和尚未买房的“第一购房者”，最近的一个好消息可以让他们松一口气:55年的牛市周期终于结束了。

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每个小系列(微信号:nbdnews)都注意到，早在今年11月2日，瑞银的经济学家就迫不及待地宣布，世界上最长的房地产牛市已经结束。

根据瑞银的计算，今年10月，澳大利亚全国平均房价和五个核心城市(包括悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯)的房价与9月份持平，罕见地增长了0.0%。

如果这还不够令人信服，来自房地产公司corelogic的最新数据显示，今年11月，悉尼房价环比下降0.72%，而核心城市武都的房价环比下降0.12%。房价持续飙升的趋势真的结束了！

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每个边肖人都注意到澳大利亚房地产市场的降温与两个因素密切相关:当地政府收紧信贷，限制资金流入房地产市场；中国买家已经成为当地的主要买家，今年他们已经撤出澳大利亚，转移到其他国家。

经济政策刺激了房地产市场的投资

除了幅员辽阔之外，就人口和经济总量而言，澳大利亚只是海洋中的一个小国。为什么它的房地产市场能连续55年保持增长？

每一个小系列(微信号:nbdnews)都发现，较低的基准利率、宽松的杠杆信贷和有利于房地产投资者的税收政策刺激了澳大利亚房地产市场的投资热潮。

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12月5日，澳大利亚央行决定将基准利率保持在1.5%。未来几年，国内生产总值增长率预计将达到3%左右，而通货膨胀率将保持在2%以下。自21世纪以来，保持低利率以促进投资和基础设施建设一直是澳大利亚央行的一项长期政策。

对投资者而言，低利率意味着较低的借贷成本，而澳大利亚宽松的信贷环境鼓励实力雄厚的投资者增加持有房地产的杠杆。

在澳大利亚，房产所有者可以利用房价上涨带来的未实现收益作为“现金替代品”，来抵消下一次购房的首付。换句话说，投资者不必卖掉他们的房地产来套现，他们可以用杠杆购买下一个投资项目。

澳大利亚的税收政策也非常有利于房地产投资:在澳大利亚，持有房地产的成本(贷款利息和折旧，但不包括还款本金)可以直接扣除工资和其他税前收入；对于房地产投资的利润，澳大利亚政府只征收一般资本利得税率的50%。

这三个因素合在一起，使澳大利亚成为全年房地产投机的天堂！

▲从1965年到2013年，墨尔本的房价/收入比一直在上升

中国买家大幅减少，澳大利亚房地产市场已经降温

今年5月以来，澳大利亚房地产市场的气氛逐渐开始降温，直到11月份的数据显示，澳大利亚房价正式进入下行通道。

这种变化与中国买家态度的变化密切相关。

据澳大利亚媒体统计，在澳大利亚，中国人占外国买家的80%以上，而澳大利亚房地产市场严重依赖外国买家进入市场。根据瑞士信贷的统计，例如，在新南威尔士州，该地区25%的新建筑被外国人购买。

根据普华永道的数据，自2007年以来，中国在澳大利亚的直接投资已经超过700亿澳元(约合3500亿元人民币)，成为仅次于美国的第二大投资来源。

▲在澳大利亚有很多房地产代理商提供中国服务

中国买家对澳大利亚的态度已经从热切转为冷静，这使得澳大利亚房地产市场的整体热度骤降。

《澳大利亚报》援引一位在澳大利亚为中国买家服务的中介机构人士的话说，今年，澳大利亚政府出台了新的金融监管规定，其中之一是严格收紧对外国人(没有澳大利亚绿卡或护照)购房的贷款限制。由于许多中国买家是持有学生和旅游签证的临时居民，这样的规定让他们在澳大利亚感到“非常不受欢迎”。

澳大利亚房地产经纪人克什纳(kershner)表示，与2016年相比，今年中国买家在澳大利亚购房的规模将减少三分之一以上。泰国和其他房地产价格相对低廉的国家已经成为中国投资者的“新宠”，在中国投资者心中，马来西亚和英国等新兴目的地已经开始超过澳大利亚。

据美国广播公司报道，在2015-2016年间，中国人在澳大利亚购买了超过320亿澳元(约合人民币1600亿元)，是美国买家的四倍。然而，今年澳大利亚政府对外国买家征收的高额税收吓跑了许多潜在的中国投资者。

例如，在新南威尔士州，外国人购买房屋的印花税今年增加了一倍，最高可达5.5%。买了房子却没有使用的外国人也要缴纳1%的空税。

澳大利亚政府在调控房地产市场方面取得了成效

随着过去几十年房地产泡沫的积累，澳大利亚经济已经被一颗巨大的“定时炸弹”所掩埋。

2014年，国际货币基金组织(基金组织)的调查发现，澳大利亚的房价“远远高于历史平均水位”，澳大利亚的房价收入比在经合组织国家中排名第三，仅次于比利时和加拿大。

国际货币基金组织副总裁朱民在该组织的官方博客中写道，一些房地产市场过热的国家必须严格监控房价上涨，并利用货币和金融手段抑制房价泡沫的积累。

▲朱民在国际货币基金组织博客上写了一篇文章

2016年，经合组织警告称，澳大利亚房价与收入之比处于“不可持续”的水平，未来房价可能会“大幅下跌”。

据Lf economics报道，在澳大利亚，由于账面浮动利润可以替代现金作为首付款，房地产市场的债务总额为1.7万亿澳元，约合8.5万亿元人民币！

面对如此不稳定的“纸牌搭的房子”，澳大利亚政府今年终于下定决心收紧信贷，开始“拆弹”工作。

澳大利亚金融监管机构apra规定，2017年房地产信贷增长率必须控制在10%以下，高风险住房贷款不得超过30%。根据澳大利亚统计局的数据，2016年澳大利亚房地产投资信贷增长了27.6%，高风险贷款占信贷总额的40%以上。

与此同时，apra还对开发商提出规定，超过50%的房地产必须出售给当地“急需”群体，出售给外国房地产投机者的房地产数量不得超过三分之一，外国人将受到前所未有的严格限制，不得通过银行贷款购房。

郑智主编