商业志 | 首创钜大奥特莱斯的商业密码

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观点房地产网正面临着国内消费升级和消费习惯改变的趋势，规模和转型成为零售业凸显自身优势的新途径。

2013年，北京的第一家分店——第一个奥莱综合项目开业；2018年，第一家门店在武汉和合肥两个城市开业。到目前为止，首都大学开设的Ole项目已经增加到八个。

首都大学透露，今年郑州和济南的Ole项目也将陆续开业。

作为一个以国有企业为背景的商业平台，首都大学于2015年开始运营奥勒综合体，并正式提出了五年20个城市的目标。现在，在五年的中期，首都大学已经提交了一个中期答案，结果很好。

然而，零售业是一个传统的、不断变化的行业。经过传统的零售业态，到互联网零售，再到现在的现场零售，甚至进口门店都不可避免地面临着改革和创新。

今年9月，首都大学下属的第八个城市——合肥奥特莱斯开张了。凭借其独特的建筑风格、项目的精准定位和路网优势，结合强大的营销理念，合肥首都奥特莱斯在开业三天内成功实现了30万人次的客流量和3100万元的销售额。

作为奥特莱斯的后起之秀，在提交中期答卷时，第一家大奥特莱斯综合企业的孵化模式逐渐浮出水面。

开始讲述Ku·达和奥勒的故事

在《首都大学与出路》的故事中，首都房地产始终扮演着重要的角色，近年来双方修订的合同是整个故事的重要线索。

契约的每一次修订都是企业布局战略不断调整和变化的缩影。

2014年，首都大学与首都房地产签订了非竞争合同，双方通过地域划分将两个集团之间的潜在竞争降至最低。当时有17个城市被指定为首都大学，包括Xi、杭州、南京、济南、长沙、福州、武汉、合肥、昆明、郑州、南昌、南宁、长春、哈尔滨、苏州、厦门和大连。

在接下来的几年里，创造一个大城市的模式似乎在这张纸契约和17个城市中被框定了。

截至2016年，首创置业将其在北京房山、湖州和昆山的三个网点项目注入首都大学。但是，三个Ole项目不在契约指定的17个城市范围内，因此双方进入了竞业禁止契约的第一次修订，使得第一家大卖场业务不再局限于上述17个城市。

资产削减完成后，第一个大型规模和布局迅速扩大。对此，业内人士表示:首创有三个出口项目，这无疑为其在商业地产领域的扩张增加了一个重要的筹码。

此后，杭州、南昌、武汉和合肥的第一个大型奥勒项目相继开工。到目前为止，第一个大型Ole商业项目已经初具规模，8个项目已经开工。与此同时，郑州和济南项目已进入紧张的开业筹备期，并计划在今年内开业。此外，还有6家第一批门店正在建设中。

到目前为止，首都大学的奥莱项目已经完成了中国16个城市的布局，网点规模居中国之首。此外，首都大学还提出了五年内建设20个城市的目标。计划在三至五年内基本覆盖一、二线城市，全面覆盖热点消费城市。现在，已经过了一半的时间，首都大学已经完成了五年目标的80%。

值得一提的是，今年10月，首都大学和首都房地产签订了第二次修订的竞业禁止协议。此后，双方将取消地域划分安排，并划分土地和财产用途及商业模式。

首都大学还表示，在改变划分方法后，首都大学未来还将投资非直销店零售物业。

目前，中国零售业已经进入高速规模化阶段，但零售业的规模不仅仅是形式上的复制和粘贴。企业在扩大规模的同时，更要注重转型升级。

对于传统的零售百货店模式来说，经营模式大多是收购旧物业、改造并持有，或者是先拿地建设再持有。

诚然，这种模式有利于资产的增值，但它需要较大的总投资和较长的资本沉淀时间，这就对风险控制和资本运营能力提出了更高的要求。

2016年11月，首都大学通过私募向国际知名投资集团kkr和远洋运输集团(Ocean Shipping Group)发行了约7.03亿股股票。按照全稀释标准，认购后，远洋运输集团将持有首创股份约16%的股份，成为第二大股东，kkr将持有首创股份约11.6%的股份。

它率先改变了传统零售模式的资产导向模式，并通过引入新的合作伙伴和将轻资产与重资产相结合来开发和运营其Ole Complex。

当时，首都大学表示，认购可以筹集资金开发和运营奥特莱斯综合商业项目，扩大公司的资本和股东基础，提高股票的整体流动性。

随后，2017年7月，首都大学为正在开发建设的南昌资本网点B座项目引进了新的合作伙伴，该项目A座的权益仍由首都大学100%持有。

在商业模式改革中，一些业内人士分析，战略股东的引入不仅实现了股东结构的多元化，而且促进了公司与全球商业资源网络的快速对接，直接将公司推向了发展的快车道。

由于体重和体重的平衡，首都大学在2015年后迎来了一个快速增长期。

首都大学2015年营业收入为6.9亿元，2016年达到9.98亿元，同比增长44.64%。

2017年，Xi首都国际城进入后期销售阶段，交付面积减少，导致业绩下滑。然而，从投资物业发展和经营收入水平来看，第一个大型Ole商业综合体的规模和利润呈现上升趋势。

2016年，第一大公司的投资性房地产收入为1.95亿元。2017年，其投资性房地产收入仍达到2.24亿元，同比增长14.87%。2018年上半年，首都大学实现营业收入约3.91亿元，同比增长30%，其中投资物业租金收入1.57亿元，同比增长50.72%。

引进外援只是第一所大学转型升级的第一步。

2017年，首都大学启动了reits产品发行前期研究的前期准备工作，以期实现投资-金融-业务-退出业务的闭环发展，完成从资产导向模式向资产导向模式的转型升级。

抓住体验经济的新出路

经过仔细计算，首创大学实际上是奥特莱斯的后起之秀。

奥特莱斯最早诞生于美国，至今已有100多年的历史。为了处理商品库存，一些工厂在早期将剩余货物和受损货物分发给员工，并开设仓库在当地销售。这是最早的单店直销模式。

2002年，燕莎在中国开设了第一家门店，奥立国内市场初具规模。自2006年以来，门店如雨后春笋般遍布全国。

观点房地产新媒体从奥视发布的《2017年中国奥特莱斯行业发展报告》中了解到，2017年中国新开的奥特莱斯总数达到33家，比2016年增长6.45%，比2015年增长57.41%。新增商业面积301.59万平方米，比2015年和2016年分别增长67.64%和8.1%。

根据奥特莱斯(中国)有限公司的官方数据，目前世界上有500多家奥特莱斯，其中欧洲18个城市有近200家奥特莱斯综合企业，北美有近300家，大洋洲有20家，日本亚洲有9家。据罗兰·贝格咨询管理公司统计，预计到2018年底，中国将有100多家网点，总市场规模为840亿元。

奥特莱斯进入中国十年后，资本开始进入奥特莱斯商业综合体。然而，在首都进入奥勒的五年节点中，首都大学在全国16个城市的网点布局中排名第一。

凭借敏锐的市场意识和多元化的态度，创造第一个奥勒可能是第一个大卖场商业综合体日益繁荣的关键。

2017年，新零售、社会化和场景等新术语在行业中盛行，先锋大学以其独特的商业模式在行业中处于领先地位。同年5月，Ole的第一个电子商务平台max Micro Mall上线，将与消费者的互动时间延长至24小时。10月下旬，max Micro Mall的线下体验店在北京房山店开业，抓住体验经济的新窗口。

数据显示，巨峰商城上线已近一年，注册总人数超过50万，用户在线充值近2万次，平均每人充值8000元。服装和服饰的单个用户的最高年消费是5万元。去年单日销售额超过1000万元，2017年累计销售额达到1亿元。

在Ole格式中，第一家公司——工大，通过多种渠道，在线和离线，从0到1，创新了奥特莱斯的业务运营模式，成为第一个吃螃蟹的人。

相信在未来，首都大学第一条直销店产品线将以Ole +x的创新模式，成功实现从1到10的发展预期，在众多运营商中脱颖而出，成为直销店的新标志。

商业史|传统被改变、改变和融合的商业发展史。