解局 | 被争夺的启德与“失落”的长实

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尽管视点房地产网的估价以前已经降低，但由于地块的高质量和区域发展的巨大潜力，启德机场跑道区的第一个住宅区最终避免了竞标的结果。

十一月七日，香港地政总署宣布九龙启德4b区第三幅土地以83.33亿港元的价格售出，较先前92亿港元的最高估价低9%。中标人是由惠德丰房地产有限公司、新世界发展有限公司、恒基地产有限公司和帝国发展香港(英属维尔京群岛)有限公司组成的财团。

据资料显示，该地块是香港启德机场前机场跑道的首个住宅区，土地面积为104，500平方英尺，最大建筑面积为574，600平方英尺，租期为50年。同时，还有长实、中海、新鸿基等7家公司参与了地块的投标，以及嘉华国际和新河地产的联合体。

值得一提的是，随香港楼市气氛转坏，10月16日，位于山顶文慧道的住宅用地以485亿港元的最高市值中标。

不过，自一九九三年以来，启德机场一直是香港政府策划的大型发展计划，从未缺乏买家。从香港的四大企业到大陆领先的地产企业保利、中海、龙湖，这个总规划面积328公顷的区域已经两次诞生为香港的地价之王，成为近年来香港最受关注的区域。

从最危险的机场到城市内部的城市

1998年7月6日清晨，从香港到伦敦希思罗机场的最后一班飞机起飞了。为香港服务了73年的启德机场正式关闭并退役，所有停在启德机场的29架飞机也飞往赤？角机场。

启德机场曾是世界上最繁忙的国际机场之一，是连接世界各地的重要航运/港口。

启德机场位于市中心九龙城腹地，四周高楼林立，三面环海，也是世界上最危险的机场之一。即使是经历过多次战斗的飞行员，在启德机场降落时也会感到紧张，因为如果不小心，他们可能会在海上降落。

在香港人的记忆中，飞机从居民楼和商店的上空飞过，就像一只大鸟在城市中飞翔，香港人过去常常很乐意在启德机场看到各种各样的飞机降落姿势。

然而，随着香港城市人口的不断膨胀，这一切逐渐成为历史。一九九一年，政府正式建议将机场迁往赤角，并为旧启德机场发展东南九龙制订新计划。

1993年，香港政府推出东南九龙发展计划，计划总面积为580公顷，包括300公顷填海区，涉及启德机场，并计划将启德发展为一城之内的大城市。

根据规划，该区域将用于社区、住房、商业、旅游和基础设施，估计人口为86，500人，30，000个住宅单元(包括13，368个公共屋)和64，000个酒店房间，总建筑面积超过1，440万平方英尺，用于零售和办公，开放空间超过110公顷。

然而，该计划公布后，一度引起争议，讨论集中在填海造地上。

随后，受亚洲金融风暴和公众强烈反对在维多利亚港填海的影响，填海供地的发展模式受到限制。

经过多年的研究，香港政府在2004年7月再次检讨这个问题，并根据不填海的原则重新规划。最后，新修订的启德分区计划大纲图于2007年11月6日获得通过，启德发展计划正式展开。

除填海部分外，经修订的规划面积将减至328公顷，并会兴建核心建筑项目，包括启德体育城、都会公园、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐设施，预计于2021年全面完成。

因此，启德作为香港政府继西九龙文化区之后的一个更大面积的发展规划，也成为香港房地产开发未来升值的焦点，被市场评价为优于中环的香港新一代住宅和商业中心。

财团和四个国王聚集在一起

从旧机场到高层次的城市，启德机场见证了香港半个多世纪的发展和变迁。在《湘江故事》中，有许多关于它的人物。

这个旧机场区的土地被香港政府纳入发展计划后，也成为香港和内地很多财团的竞争土地，诞生了几个地王，区域地价在数年间翻了一番。

据视点地产新媒体不完全统计，港资老板包括新鸿基、新世界、惠德丰、恒基地产、南丰、嘉华国际、立夫国际等。聚集在这个机场市场。此外，还有许多里间，如中海、保利地产、龙湖合肥综合大楼等。

值得一提的是，随着香港楼市回暖，从2016年底到2018年上半年，启德地区先后产生了四个地王，其中包括两个全价的香港地王。

其中，国内海航集团的入侵揭开了该地区土地之王的序幕。

2016年11月2日，HNA以88.37亿港元(租期50年)的价格赢得了位于九龙启德1区3号地块新九龙内地段的6565号土地。该幅土地的底价高达13，500港元，较七千多港元的预期上限高出近九成，较过去三年在启德出售的六幅商住用地高出1.07至1.75倍，成为东九龙的新土地之王。

当时，价格远高于市场预期，在香港市场引起轩然大波。与保守的香港开发商相比，国内资本的激进化也引起了很多争议。

一个月后，HNA来到下一个城市，以54.12亿港元的价格买下了九龙启德1l区3号地块的住宅用地。底价达到13，600港元，创下东九龙地价新高。

众所周知，在过去的一年里，HNA发起了全球资产出售。HNA先后将启德的三幅土地售予恒基兆业和惠德丰后，只保留了启德九龙第一区二号，并已筹集发展资金。据报道，该地块于2017年3月由香港国际建设投资有限公司以74.4亿港元的价格购得。

2017年5月31日，香港地政总署宣布，九龙启德一区一楼2号土地以246亿港元的价格批给南丰发展有限公司，这也超过了恒基兆业半个月前以232.8亿港元获得的美利路商业用地，成为香港新的土地王。

不到一年后，即2018年5月15日，新鸿基以251.61亿港元的价格赢得九龙启德一区一号地块新九龙内地段6568号土地，并首次进入启德开发区，成为香港历史上的总价王。

据视点地产新媒体报道，今年启德将推出另一个高姿态的地块，即九龙启德4c区第3座，可欣赏整个海景。

一些市场参与者估计，该地块每平方英尺的土地价格约为2万港元，总价值高达130亿港元。

全程伴随跑步

从九龙仓、恒基兆业、新鸿基，以及新进入的新世界，启德的土地可以说是群星璀璨的月亮，但不难发现，在香港的四大家族中，这个极具潜力的地区只是缺乏长寿。

早在2013年，长江参与了启德机场地块的投标。多年来，香港最大的财团似乎一直扮演陪跑的角色。

据视点房地产新媒体不完全统计，从2013年至今，昌石已经9次竞标启德地区的地块，其中包括王的出生地地块，已经进行了多次竞标。常氏也参与了，但一直是空.

有业内人士分析，一方面，长实近年来一直在出售香港资产，包括最重要的项目之一中央中心，并已转移到欧洲、澳大利亚等海外地区增加投资，这很有可能从香港撤出；另一方面，常石的出价一直比较保守，很少出现高地价的情况。即使它打算收购土地，与咄咄逼人的国内资本相比，它也很难在竞标中获得优势。

值得一提的是，由于香港土地市场多次受挫，香港的长期土地储备进一步下降。

根据2018年中期业绩报告，长实集团拥有约1.15亿平方英尺(约1068万平方米)的可开发土地储备，其中香港、内地和海外分别为500万平方英尺(约464，500平方米)、1.06亿平方英尺(约984.77万平方米)和400万平方英尺(约371，600平方米)。

截至2017年底，本集团在香港和内地拥有的可开发土地储备数据分别为600万平方英尺(557，400平方米)和1.07亿平方英尺(9，940，600平方米)，海外土地储备也为400万平方英尺。

尽管投资审慎，香港的长期土地市场并非没有收入。

8月9日，港铁宣布，长江实业集团有限公司的子公司剑锋投资有限公司以129.71亿港元成功中标黄竹坑站第三期物业开发项目合同，而市场估计黄竹坑站第三期工程将耗资226亿至361亿港元，成为香港最昂贵的地铁上部结构项目。

这也是长实集团继2016年9月获得沙田九都大厦土地后，第二次获得香港宅基地。

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