香港传真 | 启德宅地估值下调10%与楼市温度

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从频频传来的消息来看，香港的房地产市场似乎已经步入了寒冬。

根据香港传媒最近的报道，香港启德机场跑道前的住宅用地，包括长江集团、郝建地产和新鸿基地产，已有八宗投标被叫停。

对于新开发的区域，这是该区域第一个进入市场的宅基地，8次招标的结果略低于市场预期。

值得注意的是，由于市场情况不稳定及其他因素，测量师将其估值下调约5%至10%。目前，这块面积超过10万英尺的土地的最高估价仅为92亿港元，最高底价为16，000港元/英尺。

从土地端到销售端的整条线路都很冷

这不是香港第一个土地项目的估价被降低。

早在10月22日，何文田站二期工程的估价也由原来的140.6亿港元下调至127.9亿港元，底价也相应下调至2万港元/英尺，减幅为9%。

此前，何文田站二期工程因位于传统的豪华住宅区而广受市场青睐。中原地产、莱坊地产和其他机构都给出了每平方英尺约22，000港元的土地估价，总地价约为140.6亿港元。

不久之后，中原测量银行执行董事张京达表示，由于房地产市场的负面消息等因素，预计开发商在何文田站二期工程的投标中会趋于保守，因此该项目的估价将会降低。

此外，10月16日，朱棣文山顶文慧路的住宅用地(市值最高为485亿港元)未能达到底价。三天后，屯门蓝迪富亨村的住宅物业只收到三份标书。

不难发现，在土地方面，除了看跌的资本市场，开发商似乎缺乏兴趣。

一些业内人士表示，在香港市场整体降温的影响下，土地市场的冷淡只是一个征兆。然而，对于开发商来说，随时扩大土地储备是一种不可避免的本能行为，因此波动仍然不是太大。

根据有关机构数据，10月份香港新增住房交易量为1130宗，仅占9月份总交易量的一半左右。从成交金额来看，自去年10月份以来，香港新建住宅销售额已达112亿港元，已降至剔除节假日因素后的16个月来的最低水平。

从价格角度来看，香港市场连续28个月保持上升趋势，但最近略有下降，这影响了市场心态。奈特弗兰克(Knight Frank)董事、大中华区研究与咨询部门主管季延勋表示，市场信心下降是交易量下降的主要因素之一。

很明显，与已经跌入低点的销售端相比，土地端的降温已经比较温和，但这无疑是整个市场温度最直观的反映。

当气温下降时，有些人快乐，有些人悲伤

随着香港新市场和二手楼市的萎缩，房地产中介行业不可避免地受到冲击。据市场人士透露，这种市场状况甚至给一些中介员工带来了离职的风险。

根据米德兰房地产公司最近的一份内部通知，从11月1日起，从最底层名单中取消无薪休假的机制将被实施。也就是说，在佣金收入最低的100家代理商中，业绩最差的10%必须离开，然后55%的员工必须申请至少三个月的无薪假期，前35%的员工可以得到主管的保证。

虽然这个消息没有得到有关方面的证实，但很明显，香港的中介行业遇到了困难。

根据香港房地产信息网站dataelements的数据，截至10月底，今年香港共有36起购房违约案件，而去年全年只有9起。据估计，其中36家如果违约，将损失超过200万港元的已付保证金。

根据市场机构的分析，在许多买家不得不不惜任何代价违约的背后，是香港房价在不久的将来一直在下跌的事实。业内人士指出:从理论上讲，如果房价下跌超过10%，获得房屋价值90%抵押贷款的买家将陷入负资产。

因此，高度依赖市场热度的中介行业的生存环境无疑受到了极大的挤压。

一方面，当乌云密布时，另一方面似乎从逆势中找到了机会。

在10月30日召开的股东特别大会上，长寿集团董事长李泽钜指出，近期的市场波动为并购提供了许多机会。

他还表示，他没有低估香港的房地产市场，他将在未来继续购买高质量的土地。香港的物业价格多年来一直高企，但目前物业市场并非泡沫。

就像硬币的两面一样，对于一些企业来说，寒冷的市场是获得项目的好机会。

季延勋指出，大型房企在征地时会保持谨慎态度，但在征地价格不高的市场环境下，这将是资金实力较弱的中小企业获得项目的机会。